Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 января 2012 г. N Ф06-10694/11 по делу N А55-25013/2010

г. Казань

23 января 2012 г.

Дело N А55-25013/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Колесниковой М.В. (доверенность от 11.01.2012), Ушаковой Е.Н. (доверенность от 11.01.2012),

ответчика - Дмитриева А.А. (директор, решение от 29.04.2009 N 3),

в отсутствие:

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия Нефтегорского района "Управляющая Компания"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2011 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи: Липкинд Е.Я., Радушева О.Н.)

по делу N А55-25013/2010

по иску муниципального унитарного предприятия Нефтегорского района "Управляющая Компания" (ОГРН: 1066377022634) к обществу с ограниченной ответственностью "СССР" (ОГРН: 1066377020368) о взыскании 93 456 руб., с участием третьего лица: администрации муниципального района Нефтегорский,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие Нефтегорского района "Управляющая Компания" (далее - МУП Нефтегорского района "Управляющая Компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СССР" (далее - ответчик) о взыскании 93 456 руб. арендной платы и расторжении договора аренды от 01.02.2009 N 27.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 314, 330, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 01.02.2009 N 27 аренды нежилого помещения (подвальное помещение) общей площадью 170,9 кв.м жилого дома N 13 по ул. Спортивная г. Нефтегорска и мотивированы тем, что ответчик не исполняет обязанность по уплате арендной платы за период с февраля по октябрь 2010 года.

Определением от 25.04.2011 Арбитражный суд Самарской области привлек администрацию муниципального района Нефтегорский в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Решением от 27.05.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011, Арбитражный суд Самарской области в части требования о расторжении договора аренды иск оставил без рассмотрения, во взыскании долга - отказал.

В кассационной жалобе МУП Нефтегорского района "Управляющая Компания" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права, иск удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы считает договор аренды заключенным, поскольку ответчик не отрицает как факт пользования нежилым помещением в спорный период, так и заключение договора на оказание коммунальных услуг по теплоснабжению арендуемого помещения с энергоснабжающей организацией до 31 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал договор от 01.02.2009 N 27 аренды не заключенным в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в связи с невозможностью установить имущество, подлежащее передаче арендатору (ответчику).

Кроме того, суд не признал истца лицом, уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме N 13 по ул. Спортивная г. Нефтегорска на подписание договора аренды спорного нежилого помещения на 2009 год.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам и оставляя решение без изменения, признал выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды обоснованными.

При этом суд, установив факт пользования ответчиком спорным помещением и применив нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, не признал истца лицом, имеющим право на предъявление к ответчику искового требования о взыскании неосновательного обогащения.

Между тем указанные выводы судов обеих инстанций не являются обоснованными и соответствующими нормам права.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно подпункту 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного помещения между истцом и ответчиком заключался в 2008 году.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол от 15.01.2009 б/н общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 13 по ул. Спортивная г. Нефтегорска (л.д. 70, т. 1), в соответствии с которым собрание собственников уполномочило директора истца на заключение договора аренды спорного нежилого помещения с ответчиком. Договор аренды заключить в интересах собственников, денежные средства использовать для содержания и текущего ремонта многоквартирного дома (пункт 2 протокола).

Доказательств признания незаконными решений указанного общего собрания собственников в материалах дела не имеется.

Договор аренды от 01.02.2009 N 27 нежилого помещения подписан уполномоченными лицами на срок с 01.02.2009 по 01.01.2010, т.е. менее года, и не требовал государственной регистрации.

При этом в материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 61, т. 1) к договору от 01.02.2009 аренды.

Принимая во внимание, что истцом обязанность по передаче предмета аренды исполнена и это исполнение принято ответчиком, оснований для признания спорного договора аренды не заключенным на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ не имелось, как не имелось и оснований для признания истца лицом, не уполномоченным на заключение этого договора.

С момента заключения договора аренды арендодателем спорного нежилого помещения является истец.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды после окончания срока его действия при отсутствии возражений арендодателя (истца) в спорный период (с февраля 2010 года) необходимо признать заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При таких условиях выводы судов обеих инстанций о ненадлежащем истце по делу и отказ в иске по этому основанию не является законными.

При этом применение судом апелляционной инстанции норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения не исключает право истца на взыскание с ответчика удерживаемой ответчиком платы за пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того представителями сторон спора в суде кассационной инстанции заявлено о расторжении договора аренды.

При таких условиях судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении истцу необходимо уточнить исковые требования, суду - проверить размер долга.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 по делу N А55-25013/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

В.В. Александров И.Р. Нагимуллин