Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 марта 2012 г. N Ф06-446/12 по делу N А57-9042/2010

г. Казань

06 марта 2012 г.

Дело N А57-9042/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Гарифуллиной К.Р., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - Нехорошевой А.Н. (доверенность от 24.02.2012 N 11/юр),

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 (председательствующий судья Александрова Л.Б., судьи Борисова Т.С., Веряскина С.Г.)

по делу N А57-9042/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой", г. Саратов к жилищно-строительному кооперативу "Северный", г. Саратов о взыскании арендной платы в сумме 1 739 000 руб.,

по встречному исковому заявлению жилищно-строительного кооператива "Северный", г. Саратов к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов о признании договора аренды ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", истец) обратилось в арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ЖСК "Северный", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2006 по 25.07.2007 по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2006.

ЖСК "Северный" обратился со встречным иском к ЗАО "Саратовоблжилстрой" о признании договора аренды от 01.08.2006 ничтожным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2011 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 1 739 000 руб. задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением за период с 01.08.2006 по 25.07.2007. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 решение суда первой инстанции в обжалуемой части - в части взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы отменено. Принят новый судебный акт об отказе во взыскании задолженности.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 6 находится одно помещение(здание), которое являлось предметом договора аренды от 01.06.2006, помещения с литерами А1, В и И не принадлежат ЗАО "Саратовоблжилстрой", поэтому не могут являться предметами договора аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, пояснив, что действительно по указанному адресу находятся иные постройки, которые являются самовольными постройками.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия считает неподлежащим отмене постановление апелляционного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.08.2006 между ЗАО "Саратовоблжилстрой" (арендодатель) и ЖСК "Северный" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал арендатору, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 в состоянии позволяющим его нормальную эксплуатацию.

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.08.2006, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора арендатор обязался в срок до 25.07.2007 произвести арендные платежи в общей сумме 1 739 000 руб.

Поскольку арендатор по истечении срока, установленного договором арендные платежи не внес, истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатором нарушены правила статей 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом оценивая представленный договор аренды, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор является заключенным, поскольку стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в иске, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в первой части настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Из материалов дела следует, что по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 находится производственная база, состоящая из нескольких зданий (объектов недвижимости).

Согласно справке Саратовского городского отделения Саратовского филиала "ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 08.04.2008 N 1523 и выкопировке из плана БТИ по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 находится комплекс объектов нежилого фонда, состоящий из отдельно стоящих объектов. За правообладателем, ЗАО "Саратовоблжилстрой" зарегистрированы литеры А, А1, В и И. Литер И находится в отдельно стоящем здании от здания, в котором находятся литеры А, А1 и В, что позволяет сделать вывод о том, что по указанному выше адресу находятся отдельно стоящие здания, принадлежащие истцу.

Представленное истцом свидетельство о праве собственности на производственное здание от 23.12.1993 не опровергает того, что по спорному адресу находится производственная база, состоящая из нескольких зданий (регистрационное удостоверение БТИ N 4598).

Из договора аренды от 01.08.2006 следует, что в аренду истцом ответчику передано нежилое помещение по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, 6 без указания площади объекта аренды.

Из акта приема-передачи нежилого помещения (здания), являющегося приложением N 1 к договору аренды от 01.08.2006, не представляется возможным установить намерения сторон и факт передачи нежилого помещения либо здания.

Материалы дела также не подтверждают, какое из трех зданий, расположенных по спорному адресу было передано в аренду.

Таким образом, в договоре аренды не указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду по договору, а также данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Определяя действительную волю сторон в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, судом апелляционной инстанции также установлено, что целью получения в аренду нежилого помещения являлось его использование под офис. Необходимость получения в аренду производственной базы и ее использование под офис ЖСК "Северный", лицом, не осуществляющим коммерческую деятельность, материалами дела не установлена.

По указанному адресу находится производственная база. Между тем в тексте договора, акте приема-передачи нежилого помещения отсутствуют сведения о том, что указанная база (комплекс объектов недвижимости) была передана в аренду ЖСК "Северный".

Как правомерно указано судом апелляционной инстанции такими доказательствами могли быть могли быть акт возврата имущества с указанием объекта аренды, возвращаемого арендодателю, доказательства фактического использования производственной базы, заключение договоров на поставку энергоресурсов, воды, отвод сточных вод, вывоз отходов, уборку территории и т.д.

Более того, арендные платежи во исполнение указанного договора с 01.08.2006 по настоящее время ответчик не вносил. Доказательств несения ответчиком бремени содержания объекта аренды суду также не представлено.

Поскольку имеет место неопределенность в объекте аренды (здание, площадь), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности спорного договора.

В месте с тем ЗАО "Саратовоблжилстрой" не лишено права обратиться в арбитражный суд к ЖСК "Северный" с иском о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ.

Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку при принятии постановления апелляционного суда нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, судебный акт является законным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по делу N А57-9042/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

К.Р. Гарифуллина В.А. Петрушкин