Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 апреля 2012 г. N Ф06-1160/12 по делу N А57-8018/2011

г. Казань

02 апреля 2012 г.

Дело N А57-8018/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Петрова А.Л., Мосунова С.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника", г. Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (председательствующий судья Дубровина О.А., судей Луговской Н.В., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-8018/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника", г. Саратов, к Комитету по управлению имуществом города Саратова, о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения и об обязании совершить юридически значимые действия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" (далее - ООО "Первая ветеринарная клиника", общество "Первая ветеринарная клиника", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) об отказе заявителю в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого им помещения.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2011 по делу N А57-8018/2011 заявление удовлетворено, решение комитета по управлению имуществом г. Саратова об отказе ООО "Первая ветеринарная клиника" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на 1 этаже площадью 64,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, литера "О", выраженное в письме от 05.04.2011 N 05-09/4785, признано незаконным. На Комитет возложена обязанность принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) по реализации обществом "Первая ветеринарная клиника" преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

В кассационной жалобе ООО "Первая ветеринарная клиника" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 06.12.2011, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Считает, что право аренды занимаемых им помещений возникло из договора аренды от 26.01.2004 N 012/6, не требующего государственной регистрации, заключенного на неопределенный срок. Дополнительное соглашение к договору, заключенное сторонами 19.07.2006, о сроке аренды, по мнению заявителя, не подлежало государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если же оно и подлежало государственной регистрации, то отсутствие такой регистрации влечет незаключенность дополнительного соглашения к договору, но не договора в целом.

В судебное заседание 20.03.2012 стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), ООО "Первая ветеринарная клиника" заявила ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании 20.03.2012 был объявлен перерыв до 27.03.2012. После перерыва стороны в судебное заседание также не явились, жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Проверив законность обжалованного постановления, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 26.01.2004 заявитель заключил с Комитетом договор аренды N 012/6, объектом аренды является помещение площадью 271, 8 кв. м, расположенное на 1 этаже дома N 98 по ул. Астраханской в г. Саратове для использования под ветеринарную клинику и вольер. Договор заключен сроком на 11 месяцев по 01.12.2004.

19.07.2006 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласовав срок аренды на 7 лет до 01.01.2011.

Дополнительным соглашением от 21.04.2008 N 12 стороны изменили объект аренды, согласовав предоставление в аренду помещений в том же здании площадью 64,8 кв. м.

В 2010 году заявитель - арендатор обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 19.07.2006, но решением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 09.12.2010 в государственной регистрации договора было отказано по мотивам отсутствия необходимости регистрации договора.

18.03.2011 ООО "Первая ветеринарная клиника" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений.

Письмом от 05.04.2011 N 05-09/4785 Комитет отказал обществу в приобретении арендуемого имущества по мотиву незаключенности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных статьей 3 Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований для реализации преимущественного права общества на выкуп в собственности арендуемых им помещений. При этом суд пришел к выводу, что заключенный сторонами договор аренды от 26.01.2004 не подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Поскольку после истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, уплачивая арендную плату, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее сроки аренды более одного года, было подписано сторонами в режиме действующего и заключенного на неопределенный срок договора аренды, суд пришел к выводу, что договор и дополнительное соглашение к нему не подлежали государственной регистрации.

Суд дал оценку доводам сторон относительно разногласий о составе арендованного имущества, установив, что ни при заключении договора, ни при его исполнении разногласий по предмету аренды между сторонами не имелось, заявитель арендует помещения большой приемной - площадью 12,6 кв.м, помещение регистратуры - площадью 26,9 кв. м, помещение малой приемной площадью - 8 кв. м, подсобное помещение - площадью 9,6 кв. м, и помещение операционной - площадью 7,7 кв. м (в техническом паспорте площадь данного помещения в 2003 и 2007 годах указано в 7,6 кв. м, в паспорте 2010 года - 7,7 кв. м). Арендованные помещения являются обособленными, прошли технический кадастровый учет, и находятся в муниципальной собственности.

Установив данные обстоятельства, суд пришел к выводу о незаконности отказа в реализации преимущественного права общества на выкуп арендованных им помещений, и удовлетворил заявление, возложив на Комитет также обязанность принять предусмотренные часть 3 статьи 9 ФЗ РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ по реализации преимущественного права ООО "Первая ветеринарная клиника" на приобретение помещений в собственность.

Суд апелляционной инстанции указал на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору от 19.07.2006 после заключения данного соглашения. Суд посчитал, что стороны, заключив дополнительное соглашение, изменяющее срок действия договора аренды, изменили существенное условие договора, что повлекло обязательность государственной регистрации договора. Поскольку Закон РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ увязывает преимущественное право на приобретение арендованного имущества в собственность с фактом регистрации в установленном законом порядке договора аренды, а договор не был зарегистрирован, суд пришел к выводу об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не соответствует нормам материального права применительно к установленным судами обстоятельствам.

Договор аренды от 26.01.2004 N 012/6 со сроком аренды 11 месяцев в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации, и заключен с момента его подписания сторонами. Последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 19.07.2006, предусматривающее иной срок аренды - более одного года, в соответствии с тем же пунктом 2 статьи 651 ГК РФ повлекло бы изменение условий ранее заключенного договора аренды в случае государственной регистрации договора с изменениями, внесенными данным дополнительным соглашением. Незарегистрированные в установленном законом порядке изменения в договор аренды не прекращают действия договора аренды, если он не расторгнут в установленном законом порядке. В отсутствие государственной регистрации договора аренды с внесенными сторонами изменениями относительно срока аренды, договор аренды действует на прежних условиях, в редакции от 26.01.2004, то есть, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок.

При этом и при наличии государственной регистрации договора аренды с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, право аренды возникает не с момента государственной регистрации договора с внесенными в него изменениями, а с момента подписания договора, если на момент его заключения государственной регистрации, в силу закона, не требовалось.

Таким образом, в данном случае наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 19.07.2006, не влияет на заключенность договора аренды, право аренды является действительным, так как возникает из договора, а не из факта государственной регистрации.

Следовательно, как правомерно указал суд первой инстанции, у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа обществу "Первая ветеринарная клиника" в реализации его преимущественного права на выкуп арендованных помещений в соответствии с Законом РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ по мотиву незаключенности договора аренды помещений. Суд правомерно признал отказ Комитета незаконным и обязал его совершить действия, предусмотренные Законом РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленные на реализацию прав арендатора в приобретении в собственность арендованных помещений.

Суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, что в силу статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные издержки, связанные с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат отнесению на Комитет по управлению имуществом города Саратова.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А57-8018/2011 отменить. Решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2011 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

А.Л. Петров С.В. Мосунов