Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г. N 12АП-8983/11

г. Саратов

06 декабря 2011 г.

Дело N А57-8018/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Луговского Н.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смяцкой О.М.,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" - Малофеевой М.С., действующей на основании доверенности от 12.05.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова,

на решение арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 года по делу N А57-8018/2011, принятое судьёй Пузиной Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника", Саратов,

к комитету по управлению имуществом города Саратова,

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения и об обязании совершить юридически значимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" (далее по тексту - заявитель, общество) к комитету по управлению имуществом города Саратова (далее по тексту - комитет) с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о:

- признании незаконным решения комитета по управлению имуществом города Саратова, об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м., распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, литер О, выраженного в письме от 05.04.2011 N 05-09/4785;

- обязании комитета по управлению имуществом города Саратова:

- обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м, распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления решения в законную силу;

- принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

- направлении ООО "Первая ветеринарная клиника" проекта договора купли-продажи арендуемого имущества нежилого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м, распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

- взыскании с комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" расходов по государственной пошлине в размере 2000 рублей.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2011 заявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

Комитет, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Общество представило в апелляционный суд отзыв, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, и просило суд оставить обжалуемое решение без изменений, жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в нём.

Комитет, о месте, дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, извещённый надлежащим образом, о чём свидетельствует почтовое уведомление N 79128 6, имеющееся в материалах дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 18 марта 2011 года общество обратилось в адрес комитета с заявлением о приобретении арендуемого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м, распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, литер О.

Письмом от 05.04.2011 N 05-09/4785 комитет сообщил обществу о невозможности приватизации спорного объекта ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Полагая, что отказ комитета является незаконным, общество обратилось в суд первой инстанции с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд пришёл к выводу о нахождении испрашиваемого к выкупу нежилого помещения во владении обществом непрерывно в течение двух и более лет, что, по мнению суда, соответствовало положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 АПК РФ и 13 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Апелляционная инстанция, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, считает доводы заявителя апелляционной жалобы обоснованными и подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 настоящего Федерального закона.

Статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из приведённой нормы следует, что для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Пунктом 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из пункта 6 данного Информационного письма следует, что согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ для возникновения права приобретения арендованного недвижимого имущества, оно должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет со дня вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

При постановлении обжалуемого решения суд пришёл к выводу об отсутствии необходимости регистрации как непосредственно самого договора аренды от 26.01.2004 N 012/6, так, и дополнительного соглашения к нему от 19.07.2006. Данный вывод суда обоснован тем обстоятельством, что договор аренды от 26.01.2004 N 012/6 считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, в связи с чем, отсутствие регистрации дополнительного соглашения не влияет на существование заключённого договора аренды.

Вместе с тем, данный вывод является ошибочным в силу следующего.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 012/6 между сторонами был заключён 26 января 2011 года, пунктом 1.5. которого был установлен его период действия, равный 11 месяцам.

Пунктом 5.2. названного договора установлено, что по окончанию действия договора, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, если за один месяц ни одна из сторон не заявит об отказе от продления договора.

Положениями пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено следующее. В случае заключения договора с определённым сроком действия - 11 месяцев, в соответствии с его условиями продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления.

Таким образом, фактически, по окончании первоначального срока действия договора, между сторонами начинает действовать новый договор аренды, с условиями, идентичными условиям окончившегося договора.

Следовательно, при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

В связи с чем, является несостоятельным вывод суда о возобновлёнии договора аренды от 26.01.2004 N 012/6 на тех же условиях на неопределённый срок.

Дополнительным соглашением от 19.07 2006 N 4 стороны изменили срок действия договора, установив его заключённым на 7 лет, и действующим до 01.01.2011 (лист дела 11 тома 1).

В силу положений Главы 29 ГК РФ стороны вправе прийти к соглашению о заключении договора на новый срок (путём заключения дополнительного соглашения). Данный договор является формой реализации предоставленного сторонам статьёй 621 ГК РФ права.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательному внесению в Реестр, поскольку, дополнительное соглашение об изменении срока изменяет существенное условие договора аренды и представляет собой новый договор, к которому применяются соответственно положения гражданского законодательства. В связи с изложенным, апелляционный суд не принимает и вывод суда об отсутствии оснований для регистрации дополнительного соглашения.

Следовательно, право на приобретение имущества в преимущественном порядке у общества не возникло.

При этом для настоящего спора не имеют правового значения те обстоятельства, что общество фактически в течение длительного времени пользуется помещением и вносит плату за его пользование. По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием факта зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не обладания недвижимым имуществом.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд приходит к иному выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в соответствии с Федеральным N 159-ФЗ и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечёт отказ в удовлетворении требования.

Неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу статьи 270 АПК РФ являются основаниями к отмене обжалуемого судебного акта суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение арбитражного суда Саратовской области подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 23.09.2011 по делу N А57-8018/2011 отменить, апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Саратова - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" в удовлетворении заявления о:

- признании незаконным решения комитета по управлению имуществом города Саратова, об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м., распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, литер О, выраженного в письме от 05.04.2011 N 05-09/4785;

- обязании комитета по управлению имуществом города Саратова:

- обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м, распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления решения в законную силу;

- принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

- направлении ООО "Первая ветеринарная клиника" проекта договора купли-продажи арендуемого имущества нежилого помещения на 1-м этаже площадью 64,8 кв.м, распложенного по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 98, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

- взыскании с комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Первая ветеринарная клиника" расходов по государственной пошлине в размере 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд Саратовской области.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Н.В. Луговской М.Г. Цуцкова