Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 апреля 2012 г. N Ф06-2520/12 по делу N А57-13065/2011

г. Казань

16 апреля 2012 г.

Дело N А57-13065/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Никитиной Е.Г., (доверенность от 10.01.2012 N 1),

ответчика - Чагаевой Д.Р., (доверенность от 12.03.2012 N 02-08/05-3351),

заинтересованного лица - Чагаевой Д.Р., (доверенность от 27.03.2012 N 01-03/27),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Саратовского областного союза потребительских обществ, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2011 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Жевак И.И.)

по делу N А57-13065/2011

по иску Саратовского областного союза потребительских обществ, г. Саратов, к Комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Саратовский областной союз потребительских обществ (далее - истец Облпотребсоюз,) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - ответчик, администрация) и Комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить с Облпотребсоюзом договор аренды земельного участка площадью 3 750 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050312:3, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г, сроком на 49 лет на условиях представленного истцом проекта.

Кроме того, Облпотребсоюз просил обязать ответчиков заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 390 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050312:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12/1, сроком на 49 лет на условиях представленного проекта.

Решением суда первой инстанции от 09.12.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Облпотребсоюз просит вышеуказанные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Саратова (арендодатель) и Облпотребсоюзом (арендатор) на основании постановления мэра г. Саратова от 09.09.1999 N 733-163 заключен договор аренды от 27.09.1999 N 2070, предметом которого является земельный участок площадью 4 236 кв.м. с кадастровым номером 050312:05,04,03, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, для размещения предприятия торговли и общественного питания, проектирования и строительства рынка в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, и в качественном состоянии как он есть согласно приложению N 1 (т. 1, л.д. 14-17).

Срок аренды участка установлен пунктом 1.1. на 10 лет (т. 1, л.д. 14).

В предусмотренном законом порядке договор прошел государственную регистрацию, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права земельного участка площадью 3 750 кв. м, от 24.11.2000 серии 64-АА N 024339, (т. 1, л.д. 18) и свидетельством о государственной регистрации права земельного участка площадью 396 кв. м, серии 64 - АА N 024338 (т. 1, л.д. 19).

На указанных земельных участках истец построил нежилые здания рынка, предприятия торговли и общественного питания, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 25-30).

На основании распоряжения администрации города Саратова N 635 - р 08.07.2005 объектам недвижимости присвоены почтовые адреса: земельному участку площадью 3 750 кв. м, с кадастровым номером 64:48:050312:3 присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г; земельному участку площадью 396 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050312:4 - г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12/1 (т. 1, л.д. 39, 40).

Срок договора истек 27.09.2009. Однако арендатор не утратил предусмотренное договором право и основания пользования участком, поскольку при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал им пользоваться, договор продлен на неопределенный срок.

Облпотребсоюз обратился с заявлениями от 03.06.2010 N 2925 и N 2927, поступившими в адрес Комитета 10.06.2010, о предоставлении в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на праве аренды земельных участков площадью 3 750 кв.м. и 390 кв.м. сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 41, 42).

Комитет 16.06.2011 направил Облпотребсоюзу уведомление N 02 - 06/07-9257, которым сообщил, что отказывается от договора и, следовательно, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан в пятидневный срок после расторжения договора освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи арендодателю (т. 1, л.д. 43). Факт получения данного документа истцом подтвержден.

В адрес ответчиков Облпотребсоюз 08.07.2011 направил письма от 07.07.2011 N 174 и N 175 с приложением проектов договоров аренды спорных земельных участков на 49 лет под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности. Направленные проекты до настоящего времени ответчиками не подписаны (т. 1, л.д. 50-55).

Облпотребсоюз, полагая, что у ответчиков возникла обязанность заключить с ним новый договор аренды, руководствуясь статьей 36 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с требованием обязать ответчиков заключить договор на условиях представленных проектов на 49 лет.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, также закреплена в земельном законодательстве.

Поскольку предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 36 ЗК РФ администрация является стороной, обязанной заключить договоры аренды земельного участка по заявлению собственника объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.

Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.

Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации. Применительно к статье 36 ЗК РФ можно было бы говорить, что имеющиеся в ней ограничения прав, поскольку они могут быть обнаружены, обоснованы публичным интересом.

Публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Однако администрация в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставила.

Механизм действия ограничения относительного права одной стороны влечет возникновение прав, юридических возможностей (расширении сферы свободы) или конкретных благ у другой стороны. В этих правах, возможностях и благах обнаруживается социальная ценность, выраженная в ограничении права. В нашем случае расширяется сфера усмотрения публичного органа в отношении земельного участка, так как никто не имеет на этот участок частного права. Участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа, следовательно, его право лишено интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям, заведомо находящихся в конфликте с истинным публичным интересом, поскольку наносит вред правопорядку в целом.

Минэкономразвития России сообщило письмом от 17.05.2011 N Д23 - 2062 в пункте 2, что при заключении договора аренды земельного участка с собственником находящегося на нем объекта недвижимости собственник земельного участка вправе заключить договор аренды на срок до 49 лет, а если земельный участок зарезервирован для государственных нужд - в пределах срока резервирования земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В материалы дела представлены свидетельства о регистрации права собственности на объекты недвижимости по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г, 12/1.(т. 1, л.д. 25-30)

Согласно поданным в администрацию заявлениям N 2925, N 2927 о приобретении права на земельные участки, на котором расположены объекты недвижимости, в перечне документов приложенных к заявлению указаны выписки из Единого государственного реестра права (далее - ЕГРП) в количестве 6 штук (т. 1, л.д. 41-42).

Администрация отказала в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:48:050312:3 по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12, 12А, 12Б, 12В, 12Г в связи с не предоставлением выписки из ЕГРП на недвижимое имущество на здание литер Нн1, истец отрицает наличие данного объекта на данном участке. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о наличии объекта литер Нн1 на спорном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод администрации о том, что на участке с кадастровым номером 64:48:050312:4 по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, д. 12/1 расположен объект недвижимости, который является самовольной постройкой, опровергается представленным в материалы дела истцом свидетельством о праве собственности. Судебных актов о признании данного объекта самовольной постройкой ответчиком в материалы дела не представлено.

Так, в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2009 серия 64-АВN 532413 на объект незавершенного строительства Административное здание площадью 75,9 кв.м. (т. 1, л.д. 30).

Согласно выписки ЕГРП от 27.05.2011 N 17/197/2011-027 указано на зарегистрированное право собственности Административное здание площадью 75,9 кв.м. без указания возникновения права собственности и даты регистрации (т. 1, л.д. 58)

Судом не исследовался вопрос получение истцом разрешение на строительство административного корпуса, о вводе в эксплуатацию административного здания, о необходимости продления срока аренды земельного участка для завершения строительства. В связи с чем выводы об отсутствии оснований предоставления земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ преждевременны.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, поэтому обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение.

Суду следует установить получение истцом разрешение на строительство административного корпуса

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 по делу N А57-13065/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев