Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2012 г. N Ф06-3267/12 по делу N А55-5389/2011

г. Казань

29 мая 2012 г.

Дело N А55-5389/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Кормакова Г.А.,

судей Королевой Н.Н., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

истца - Симкиной А.С. (доверенность от 26.12.2011 N 2195),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Земельная кадастровая компания" - Шаронина А.А. (доверенность от 12.01.2012 N 1),

в отсутствие:

иного ответчика - извещен, не явился,

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-5389/2011

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Земельная кадастровая компания" (ИНН 6316151913, ОГРН 1106316001153), муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" (ИНН 6317017519, ОГРН 1026301425820) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, при участии третьих лиц: главы городского округа Самара, администрации городского округа Самара, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" (ИНН 6316130127, ОГРН 1086316001639), Федерального государственного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области (ИНН 6317054052, ОГРН 1046300695143), Министерства культуры Самарской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Земельная кадастровая компания" (далее - ООО "Земельная кадастровая компания", Общество) и муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" (далее - МП "Перспектива", Предприятие) о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи от 07.10.2010 N 5 нежилого здания общей площадью 469,30 кв. м, этажность 2, подземная этажность 1, литера А, А1, А2, А3, А4, кадастровый (условный) номер: 63:01:0000000:0:23226, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 113 (далее - спорное нежилое здание) и применении последствий недействительности сделки. Истец просил обязать ООО "Земельная кадастровая компания" возвратить Предприятию указанный объект недвижимости, а Предприятие вернуть ООО "Земельная кадастровая компания" 7 534 894,52 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, так как заключен в нарушение требований действующего законодательства: статей 15, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции); Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"; статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); статьи 10 ГК РФ; пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит принятые по делу судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя нарушением судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает следующее: договор купли-продажи нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, в нарушение требований части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции был заключен без проведения торгов; действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации; при оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не использовался доходный подход оценки, в связи с чем установленная отчетом об оценке рыночная стоимость объекта не может быть признана допустимой для заключения договора купли-продажи.

В суд кассационной инстанции поступило ходатайство управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области от 21.05.2012 N 5722/10 о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей Департамента и ООО "Земельная кадастровая компания" не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента от 01.09.2010 N 3111 в хозяйственное ведение Предприятия было передано нежилое помещение общей площадью 469,30 кв. м, этажность 2, подземная этажность 1, литера А, А1, А2, А3, А4, кадастровый (условный) номер: 63:01:0000000:0:23226, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 113.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано 29.09.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 63-АЕ N 412069.

Предприятие обратилось к истцу с просьбой дать согласие на совершение сделки купли-продажи спорного нежилого здания.

Истец письмом от 05.10.2010 N 15-07-04/52935 сообщил Предприятию, что не возражает против реализации нежилого здания общей площадью 469,30 кв. м, этажность 2, подземная этажность 1, литера А, А1, А2, А3, А4, кадастровый (условный) номер: 63:01:0000000:0:23226, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 113.

Между Предприятием (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен договор от 07.10.2010 N 5 купли-продажи спорного нежилого помещения.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи цена объекта определена на основании отчета от 21.09.2010 N 213/2-ФИ-10 "Об оценке рыночной стоимости имущества", выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" и составила 7 548 914,52 руб.

Согласно платежному поручению от 07.10.2010 N 2 покупателем оплачена стоимость спорного нежилого помещения продавцу.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара от 07.10.2010 N 5, объект считается переданным с момента подписания акта приема-передачи (л.д.32 том 1).

Материалами дела подтверждается, что спорное здание, является объектом культурного наследия регионального значения "Дом Охтиных", состоящим на государственной охране в соответствии с решением исполнительного комитета Куйбышевского областного совета народных депутатов от 06.05.1987 N 165.

В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

Договором купли-продажи от 07.10.2010 N 5 предусмотрено, что ООО "Земельная кадастровая компания" несет бремя содержания объекта культурного наследия, в том числе оформляет охранное обязательство в органах исполнительной власти Самарской области по государственной охране объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Между Министерством культуры Самарской области и ООО "Земельная кадастровая компания" подписано охранное обязательство от 11.04.2011 N 23-11/1747 в отношении указанного спорного объекта.

Выводы суда об отсутствии оснований для признания спорного договора купли-продажи недействительной сделкой суд кассационной инстанции находит правомерными, соответствующими нормам права и представленным доказательствам.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Департамент доказательства несоответствия заключенного ответчиками вышеуказанного договора купли-продажи требованиям закона или иных правовых актов не представил.

Довод Департамента о том, что заключенный ответчиками договор купли-продажи не соответствует требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, так как заключен без проведения конкурса или аукциона на право его заключения, является необоснованным.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 3 статьи 17.1 указанного Закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, данная правовая норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи в отношении муниципального имущества, принадлежащим муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при которых происходит переход права собственности.

Также суд кассационной инстанции находит несостоятельным довод Департамента о том, что действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации.

Пункт 2 статьи 170 ГК РФ содержит понятие притворной сделки, под которой признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Исходя из указанной законодательной нормы, при оценке двух сделок: о закреплении спорного имущества Департаментом за Предприятием на праве хозяйственного ведения и о продаже Предприятием с согласия Департамента этого имущества в собственность другого лица следует, что указанные сделки, совершенные разными сторонами, не являются притворными, поскольку совершались по основаниям, предусмотренным законодательством.

Пунктом 1 статьи 299 ГК РФ предусмотрено, что право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Пункт 2 статьи 295 ГК РФ и пункты 2, 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не исключают права предприятия продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Доказательств того, что отчуждение Предприятием спорного имущества с согласия правомочного органа собственника лишило Предприятия возможности осуществлять предусмотренные уставом виды деятельности, суду не представлено.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного муниципального имущества" действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении.

Довод кассационной жалобы о несоответствии договора купли-продажи от 07.10.2010 N 5 требованиям Закона об оценочной деятельности, так как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком не были применены три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный, подлежит отклонению.

В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Следовательно, оценщик в каждом конкретном случае, с учетом особенностей объекта, его специфики, состояния рынка и других факторов, самостоятельно определяет применение наиболее достоверного подхода.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости имущества не представил.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по делу N А55-5389/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Кормаков

Судьи

Н.Н. Королева М.В. Коноплева