Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2012 г. N Ф06-3308/12 по делу N А12-12143/2011

г. Казань

29 мая 2012 г.

Дело N А12-12143/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Акимова М.А., Александрова Л.Б.)

по делу N А12-12143/2011

по исковому заявлению администрации Волгограда к обществу с ограниченной ответственностью "Домострой-Поволжье" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 18.12.2006 N 7108, пеней за просрочку платежей, с участием третьего лица: Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Домострой-Поволжье" (далее - ООО "Домострой-Поволжье", Общество, ответчик) 978 277,33 руб., в том числе 850 618,15 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 31.05.2011 по договору N 7108 от 18.12.2006, 127 659,18 руб. пени за просрочку этих платежей за период с 11.07.2010 по 20.05.2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2011 заявленные Администрацией исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Домострой-Поволжье" в пользу Администрации взысканы задолженность по арендной плате в размере 305 268,27 руб. и пени в размере 30 000 руб. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 215 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Домострой-Поволжье" задолженности по арендной плате по договору N 7108 от 18.12.2006 в размере 80 893,27 руб. и в части взыскания с ООО "Домострой-Поволжье" государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 4348 руб. отменено. В удовлетворении требований Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по договору N 7108 от 18.12.2006 в размере 80 893,27 руб. отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18.12.2006 между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Домострой-Поволжье" (Арендатор) заключен договор N 7108 аренды земельного участка, учетный N 2-77-18, кадастровый N 34:34:02 00 73:0027, общей площадью 17.335 кв. м, расположенный в Краснооктябрьском районе г. Волгограда по ул. им. Генерала Штеменко, 7, для строительства капитального объекта - жилого комплекса (далее - Договор).

Согласно пункту 2.1 Договора сторонами определен срок аренды 13.12.2006 по 13.12.2009.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации договора от 31.01.2007 N 01/075/2007-09.

Согласно пункту 2.2 Договора Арендатор обязался уплачивать арендную плату. В пункте 2.7 Договора стороны согласовали, что расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является его неотъемлемой частью. Из данного расчета следует, что размер годовой арендной платы за 2006 год составляет 656 476,45 руб.

Пунктом 2.8 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Извещением к Договору от 05.06.2008 администрация Волгограда уведомила Арендатора о том, что годовой размер арендных платежей с 01.01.2008 составляет 990 530,57 руб. В 2009 году размер арендной платы не менялся. С 01.01.2010 согласно извещению администрации Волгограда от 30.07.2010 годовой размер арендных платежей определен в размере 822 140,37 руб. С 01.01.2011 согласно извещению администрации Волгограда от 11.01.2011 годовой размер арендных платежей определен в размере 1 054 915,05 руб.

Пунктом 2.4. Договора, с учетом изменений к Договору от 05.06.2008, установлено, что арендная плата вносится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

В пункте 2.9 Договора сторонами согласовано, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Домострой-Поволжье" за период с 01.07.2010 по 31.05.2011 образовалась задолженность в сумме 850 618,15 руб.

За просрочку платежей ответчику начислена неустойка за период с 11.07.2010 по 20.05.2011 в размере 127 659,18 руб.

Администрацией Волгограда 07.06.2011 в адрес ООО "Домострой-Поволжье" направлена претензия о надлежащем исполнении условий Договора и необходимости погасить задолженность по Договору.

Поскольку вышеуказанная претензия оставлена Обществом без ответа, задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, (далее - ЗК РФ) в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт уменьшения площади использования арендованного земельного участка и, применив по аналогии положения статей 271, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09, счел требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из искового заявления следует, что за пользование земельным участком общей площадью 17 335 кв. м, расположенным в Краснооктябрьском районе г. Волгограда по ул. им. Генерала Штеменко, 7, у ответчика за период с 01.07.2010 по 31.05.2011 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 850 618,15 руб.

Земельный участок общей площадью 17 335 кв. м предоставлен Арендатору в пользование для строительства капитального объекта - жилого комплекса.

На территории указанного земельного участка возводились 2-й пусковой комплекс, подземный гараж-стоянка, 3 пусковой комплекс и две блок секции (10А, 10 Б) 4-го пускового комплекса.

На начало спорного периода - 01.07.2010 часть строящихся объектов на арендуемом земельном участке - 2-й (без гаража-стоянки) и 3-й пусковые комплексы Арендатором были введены в эксплуатацию. ООО "Домострой-Поволжье" передало, а ООО "Управляющая компания "АЛЕКС" приняло на баланс для дальнейшей эксплуатации объекты 3-го пускового комплекса.

Данное обстоятельство объективно подтверждается представленными в материалы дела постановлением администрации Волгограда от 30.12.2005 N 2796 и приложением к нему, разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 34301000-158/02-07 от 29.12.2007, актом приема-передачи от 28.01.2008. Остальные объекты строительства не закончены.

Это явилось основанием для обращения ООО "Домострой-Поволжье" в специализированную организацию с целью размежевания арендуемого земельного участка по ул. Штеменко, 7, общей площадью 17 335 кв. м.

25.10.2010 в государственном кадастре недвижимости зарегистрированы 5 земельных участков, входящих в земельный участок с кадастровым номером 34:34:02 00 73:0027, в том числе:

земельный участок площадью 1102 кв. м, расположенный под подземным гаражом-стоянкой (кадастровый номер 34:34:020073:35);

земельный участок площадью 3235 кв. м, расположенный под 4-м пусковым комплексом (кадастровый номер 34:34:020073:34);

земельный участок площадью 5470 кв. м, расположенный под 3-м пусковым комплексом (кадастровый номер 34:34:020073:33);

земельный участок площадью 4710 кв. м земель общего пользования (кадастровый номер 34:34:020073: 36);

земельный участок площадью 2818 кв. м, расположенный под 2-м пусковым комплексом (кадастровый номер 34:34:020073: 32).

Арендатор 26.11.2010 направил в адрес Арендодателя письмо N 246 с просьбой о внесении изменений в условия Договора аренды в части уменьшения площади используемого земельного участка до 4337 кв. м в связи с частичным завершением строительства.

Администрацией Волгограда указанное письмо получено 29.11.2010.

Руководствуясь положениями статей 271, 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 2818 кв. м (кадастровый номер 34:34:020073: 32) и земельным участком площадью 5470 кв. м, (кадастровый номер 34:34:020073:33) в спорном периоде.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о том, что обязанность по уплате арендной платы за пользование данными земельными участками у ответчика прекращается только после принятия постановления администрации Волгограда об образовании таких земельных участков, внесения соответствующих изменений в договор аренды и их последующей государственной регистрации.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что физические и юридические лица оформляют права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на части земельного участка, переданного ответчику по Договору, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 ГК РФ пришли к выводу о приобретении физическими и юридическими лицами права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации этих многоквартирных домов.

В соответствии с информативным расчетом, представленным истцом по запросу суда, за период с 01.07.2010 по 31.05.2011 за пользование в целях строительства земельными участками площадью 1102 кв. м, 3235 кв. м, 4710 кв. м (земли общего пользования) к взысканию рассчитана арендная плата в сумме соответственно 54 074,44 руб., 158 739,58 руб., 231 116,90 руб.

Проверяя период, заявленный к взысканию, суд первой инстанции установив, что земельный участок площадью 4710 кв. м приобрел статус земли общего пользования только в октябре 2010 года в результате межевания земельного участка площадью 17 335 кв. м, предоставленного ООО "Домострой-Поволжье", учитывая, что об уменьшении площади изначально арендуемого участка Общество уведомило Арендодателя 29.11.2010, сделал правильный вывод о наличии у Общества обязанности по уплате арендной платы за земельный участок площадью 4710 кв. м за период с 01.07.2010 по 29.11.2011.

Период (с 01.07.2010 по 31.05.2011) и факт задолженности по уплате арендной платы за земельные участки, расположенные соответственно под подземным гаражом-стоянкой (кадастровый номер 34:34:020073: 35), площадью 1102 кв. м, а также под 4-м пусковым комплексом (кадастровый номер 34:34:020073: 34) площадью 3235 кв. м, являющимися объектами незавершенного строительства, Обществом не оспаривает.

В судебном заседании данные обстоятельства представитель ООО "Домострой - Поволжье" подтвердил.

Проверяя расчет размера арендной платы, произведенный истцом и принятый судом первой инстанции за земельные участки площадью 1102 кв. м, 3235 кв. м и 4710 кв. м, суд апелляционной инстанции признал его не соответствующим условиям Договора и требованиям действующего законодательства

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ").

Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельным участком.

Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Как установлено судом апелляционной инстанции, при заключении договора аренды земельного участка расчет арендной платы согласован сторонами по следующей методике: годовой размер арендной платы = ставка арендной платы (руб./кв. м) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы х площадь земельного участка (мI). Данный расчет является неотъемлемой частью Договора.

С 01.01.2008 годовой размер арендной платы Арендодателем изменен в одностороннем порядке в связи с принятием Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", из которого следует, что органом местного самоуправления утверждена новая методика расчета размера арендной платы (пункт 2.1.1), в соответствии с которой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;

Ки - коэффициент индексации.

Вышеуказанная методика отлична от методики, согласованной сторонами в Договоре. В 2010, 2011 годах размер годовой арендной платы также был изменен Арендодателем в одностороннем порядке на основании методики, отличной от согласованной в Договоре.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы и установив, что настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что принятие Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, выводы суда апелляционной инстанции о наличии у общества задолженности по арендной плате в общей сумме 224 372 руб. является обоснованным.

Доводы кассационной жалобы об обратном по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Поскольку выводы апелляционного суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу N А12-12143/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Волгограда - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова