Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2012 г. N Ф06-3655/12 по делу N А57-10823/2011

г. Казань

09 июня 2012 г.

Дело N А57-10823/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заинтересованного лица - Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" Маркеловой Д.А. (доверенность от 30.11.2011 N 02-08/05-17661),

в отсутствие:

остальных лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Луговской Н.В.)

по делу N А57-10823/2011

по заявлению индивидуального предпринимателя Исаева Алексея Александровича, г. Саратов, при участии заинтересованных лиц: администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о признании недействительным постановления от 12.05.2011 N 911 и обязании предоставить земельный участок в аренду,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Исаев Алексей Александрович (далее - ИП Исаев А.А., заявитель, предприниматель) с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) от 12.05.2011 N 911 и об обязании Администрации представить ИП Исаеву А.А. в аренду земельный участок общей площадью 225 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка транспорта "Вишневая" для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания сроком на 10 лет.

Решением от 10.01.2012 Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении заявленных ИП Исаевым А.А. требований отказал.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 решение суда первой инстанции от 10.01.2012 отменено, заявленные ИП Исаевым А.А. требования удовлетворены.

В кассационных жалобах Администрация, Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет по землепользованию) просят постановление суда апелляционной инстанции от 23.03.2012 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 10.01.2012

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Продавец) и предпринимателем Рухая Темуром Ивановичем (далее - предприниматель Рухая Т.И.) (Покупатель) был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе от 21.01.2000 N 3-з, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает право аренды сроком на 10 лет земельного участка, кадастровый номер 64:48:04 08 28:21, площадью 0,0225 га, расположенного по адресу: Ленинский район г. Саратова, пр.им. 50 лет Октября, остановка транспорта "Вишневая", под строительство мини-магазина и кафе в комплексе с остановочным павильоном (т. 1, л.д. 12).

Между Администрацией г. Саратова в лице руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова (Арендодатель) и предпринимателем Рухая Т.И. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 10 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 64:48:040828:21, площадью 225 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, под предприятие торговли и общественного питания, строительство мини - магазина и кафе в комплексе с остановочным павильоном (т. 1, - л.д. 13 - 15).

Договор аренды 07.05.2001 прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области с внесением записи о регистрации N 64-1.48-267.2001-166.1.

В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденного 15.03.2001 администрацией Ленинского района г. Саратова, было принято в эксплуатацию здание магазина с остановочным павильоном по адресу: г. Саратов, пр. имени 50 лет Октября, остановка транспорта "Вишневая".

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2001 предприниматель Рухая Т.И. продал нежилое одноэтажное здание - магазин, полезной площадью 59,7 кв.м. с остановочным павильоном, находящееся по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" ИП Исаеву А.А. (т. 1, л.д. 18-19).

Договор купли-продажи 18.05.2001 прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области с внесением записи о регистрации N 64-1.48-128.2001-655.1.

Право собственности ИП Исаева А.А. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64 АА N 128345 от 18.05.2001 (т. 1, л.д. 20).

Между предпринимателем Рухая Т.И. "Первоначальный арендатор" и ИП Исаевым А.А. "Новый арендатор" 15.02.2005 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому предприниматель Рухая Т.И. уступает, а ИП Исаев А.А. принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639 и становится арендатором земельного участка на оставшийся срок (т. 1, л.д. 21-23).

Договор замены стороны в обязательстве 03.03.2005 прошел государственную регистрацию в Государственном учреждении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области с внесением записи о регистрации N 64-64-01/039/2005-135.

Согласно оттиску печати Администрации 07.04.2010 ИП Исаев А.А. в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратился в Администрацию с заявлением N 19837 о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040828:21, площадью 225 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая", занимаемого отдельно стоящим объектом торговли нежилым одноэтажным зданием - магазином с остановочным павильоном, до 75 кв.м. общей площади (т. 1, л.д. 79).

Администрацией 12.05.2011 было принято постановление N 911, которым ИП Исаеву А.А. отказано в предоставлении в аренду сроком на сорок девять лет земельного участка, общей площадью 225 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер 64:48:040828:21, расположенного по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" в Ленинском районе, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли до 75 кв.м. общей площади.

В качестве причины отказа в постановлении указано, что из акта осмотра земельного участка усматривается, что испрашиваемый земельный участок занят нестационарным объектом и используется не в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639 (т. 1, л.д. 9).

ИП Исаев А.А., считая, что постановление Администрации от 12.05.2011 N 911 принято с нарушением действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованный судебный акт, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Положения статей 9-11 ЗК РФ определяют полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений как регуляторов этих отношений в пределах своей компетенции и как собственников земельных участков, которыми они вправе управлять и распоряжаться.

Законом Саратовской области от 07.10.2009 N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" признана утратившей силу статья 4 Закона "О земле" в соответствии с которой орган исполнительной власти области, специально уполномоченный на то Правительством области - Комитет по управлению имуществом Саратовской области, осуществляет распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов.

С момента вступления в силу указанных изменений правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделен орган местного самоуправления - Администрация. Согласно статье 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 Администрация является исполнительно-распорядительным органом в структуре органов местного самоуправления, является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования.

Администрация выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Администрация осуществляет распоряжение спорным участком.

По правилам пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Порядок приобретения земельных участков юридическими лицами собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ.

Как указано выше, 07.04.2010 ИП Исаев А.А. в соответствии со статьей 36 ЗК РФ обратился в Администрацию с заявлением N 19837 о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040828:21, площадью 225 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая", занимаемого отдельно стоящим объектом торговли нежилым одноэтажным зданием - магазином с остановочным павильоном, до 75 кв.м. общей площади.

Администрацией было принято постановление от 12.05.2011 N 911, которым ИП Исаеву А.А. отказано в предоставлении в аренду сроком на сорок девять лет земельного участка, общей площадью 225 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер 64:48:040828:21, расположенного по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" в Ленинском районе, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли до 75 кв.м. общей площади, в связи с тем, что из акта осмотра земельного участка усматривается, что испрашиваемый земельный участок занят нестационарным объектом и используется не в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639.

Как следует из договора купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе от 21.01.2000 N 3-з предприниматель Рухая Т.И. приобрел право аренды сроком на 10 лет земельного участка имеющего кадастровый номер 64:48:040828:21, находящегося по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" под строительство мини - магазина и кафе в комплексе с остановочным павильоном (т. 1, л.д. 12).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639 предприниматель Рухая Т.И. принял в пользование на условиях аренды, сроком на 10 лет вышеуказанный земельный участок под предприятие торговли и общественного питания, строительство мини-магазина и кафе в комплексе с остановочным павильоном (т. 1, л.д. 13-15).

В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденного 15.03.2001 Администрацией Ленинского района г. Саратова, было принято в эксплуатацию здание магазина с остановочным павильоном по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" (т. 1, л.д. 16-17).

Согласно разделу 2.2 Государственного стандарта Российской Федерации "Торговля. Термины И определения" ГОСТ Р 51303-99 магазином является специально оборудованное стационарное здание или его часть, предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно - бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества 14.05.2001 предприниматель Рухая Т.И. продал нежилое одноэтажное здание - магазин, полезной площадью 59,7 кв.м. с остановочным павильоном, находящееся по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" ИП Исаеву А.А.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, являются недвижимым имуществом (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 Закона о регистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно техническому паспорту от 14.08.2010 и справки от 14.08.2010 N 2411 выданным Саратовским филиалом Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации", здание магазина с остановочным павильоном, имеющий инвентарный номер 63:401:002:000171390:А, расположенное по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая", зарегистрировано в Реестре объектов капитального строительства и имеет фундамент, следовательно, вышеуказанное здание магазина является недвижимым имуществом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначения невозможно (т. 1, л.д. 97 - 99, 158 - 163).

18.05.2001 договор купли-продажи от 14.05.2001 прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области с внесением записи о регистрации N 64 - 1.48 - 128.2001 - 655.1.

Право собственности ИП Исаева А.А. на нежилое одноэтажное здание - магазин, полезной площадью 59,7 кв.м. с остановочным павильоном, находящееся по адресу: г. Саратов, пр.им. 50 лет Октября, остановка "Вишневая" подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2001 серии 64 АА N 128345.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости - здание магазина с остановочным павильоном.

Доказательств обратного Администрация суду не представила. Акт осмотра земельного участка расположенного на территории муниципального образования "Город Саратов" от 17.09.2010, проведенного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля и инвентаризации земель Комитета по землепользованию Лобовой Н.Ю., таким доказательством являться не может, поскольку так же подтверждает нахождение на земельном участке одноэтажного строения - остановочного торгового павильона (т. 1, л.д. 81).

Довод Администрации о том, что земельный участок не может быть предоставлен заявителю, поскольку используется не в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639, так же правомерно не принят судом первой инстанции. Земельный участок был предоставлен для строительства мини-магазина в комплексе с остановочным павильоном, здание магазина с остановочным павильоном построено, строительство принято, право собственности заявителя на данный объект недвижимости зарегистрировано.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый ненормативный акт вынесен с нарушением действующего законодательства.

Однако суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку существует действующий договор аренды земельного участка.

Как указано выше, между Администрацией г. Саратова в лице руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова (Арендодатель) и предпринимателем Рухая Т.И. (Арендатор) 02.03.2000 был заключен договор аренды спорного земельного участка N 639 сроком на 10 лет.

Договор аренды 07.05.2001 прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области с внесением записи о регистрации N 64-1.48-267.2001-166.1.

Следовательно, срок действия договора N 639 - до 07.05.2011.

Между предпринимателем Рухая Т.И. "Первоначальный арендатор" и ИП Исаевым А.А. "Новый арендатор" 15.02.2005 заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому предприниматель Рухая Т.И. уступает, а ИП Исаев А.А. принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639 и становится арендатором земельного участка на оставшийся срок

Суд первой инстанции указал, что поскольку соглашения о расторжении договора не заключалось, а ИП Исаев А.А. в отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться земельным участком после истечения его срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно оттиску печати Администрации ИП Исаев А.А. обратился в Администрацию с заявлением N 19837 о предоставлении спорного земельного участка в соответствии со статьей 36 ЗК РФ в аренду 07.04.2010, то есть до истечения срока аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639, тем самым выразив свое желание заключить по истечении срока действия договора новый срочный договор.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае действия арендатора, а именно его заявление о предоставлении земельного участка в аренду под объектом недвижимости в порядке статьи 36 ЗК РФ, поданное до истечения срока договора, были направлены на прекращение договора от 02.03.2000 N 639 после истечения срока его действия и на заключение нового договора.

Таким образом, отсутствовала воля заявителя на продолжение договора аренды земельного участка от 02.03.2000 N 639.

Факт пользования земельным участком в данном случае нельзя признать конклюдентными действиями ИП Исаева А.А., свидетельствующими о желании заявителя на возобновление договора на неопределенный срок. Такое пользование вызвано наличием на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю. В данном случае принцип неразрывности судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта приводит к невозможности возврата земельного участка после истечения срока аренды, при наличии законно возведенного на нем объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии договора аренды спорного земельного участка на момент принятия администрацией оспариваемого постановления. Следовательно, оспариваемое постановление нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам, а удовлетворение заявленных требований - правомерным.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 по делу N А57-10823/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова