Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июня 2012 г. N Ф06-3527/12 по делу N А55-17918/2011

г. Казань

08 июня 2012 г.

Дело N А55-17918/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие извещенных сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 (судья Пономарева О.Н.)

по делу N А55-17918/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "ТехСтрой", г. Самара (ИНН 6317017780, ОГРН 1026301415690) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "ТехСтрой" (далее - ООО "ТехСтрой", общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 362 945,40 руб. за период с 01.01.2007 по 26.08.2010 по договору аренды земельного участка от 03.09.1997 N 27492, а также пени в размере 694 825,33 руб. за период с 13.02.2007 по 26.08.2010.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ТехСтрой" в пользу Министерства взысканы задолженность по арендной плате в размере 19 202,64 руб. и пени в размере 2000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2012 Министерству отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

Не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Стороны, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает решение Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 подлежащим отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.09.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Чебурашка", правопреемником которого является ООО "ТехСтрой", (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.09.1997 N 27492, по условиям которого обществу в пользование на условиях аренды был передан земельный участок площадью 47,07 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Степана Разина, 56, Самарский район, для офиса, сроком с 26.06.1997 по 16.06.2002 (далее - договор от 03.09.1997 N 27492).

По истечении срока действия договора от 03.09.1997 N 27492 общество продолжало пользоваться вышеуказанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Согласно пункту 2.1 договора от 03.09.1997 N 27492 размер ежемесячной арендной платы составляет 7201,71 руб. При этом арендная плата договора может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.

Содержащееся в пункте 4.3 договора от 03.09.1997 N 27492 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Министерство письмами от 24.01.2007 N 12-15/3-9143, от 11.02.2008 N 12-27/7135, от 19.05.2009 N 12-27/3102, от 08.04.2010 N 01-23/16020 уведомляло ответчика об изменении размера арендной платы.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Министерства в суд с иском о взыскании задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.08.2010 в размере 362 945,40 руб. и пени в размере 694 825,33 руб. за период с 13.02.2007 по 26.08.2010.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что положения договора от 03.09.1997 N 27492 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, а сторонами договора согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, в одностороннем порядке арендодатель имеет право изменять только показатели, используемые в качестве коэффициентов, в связи с чем пришел к выводу, что расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором от 03.09.1997 N 27492, в размере 7201,71 руб. в год.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок, действующих в период действия договора.

Пунктом 2.1 договора от 03.09.1997 N 27492 предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере 7201,71 руб. в год, которая рассчитывается по следующей формуле: 153 (1,7х2х1,5х2х15) руб.х47,07 кв. м согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2).

При этом пунктом 2.1 договора аренды от 03.09.1997 N 27492 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Однако суд первой инстанции не проверил, какие изменения налога и базовых ставок арендной платы произошли за спорный период.

Учитывая, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и базовых ставок, судам следовало установить, какие нормативные акты, принятые в течение спорного периода, являются обязательными для обеих сторон договора аренды от 03.09.1997 N 27492.

Кроме того, из решения арбитражного суда не видно каким образом был произведен расчет задолженности общества по арендной плате по договору от 03.09.1997 N 27492, в результате которого суд частично удовлетворил исковые требования Министерства.

Поскольку решение суда первой инстанции принято без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка, судебная коллегия считает, что принятый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 по делу N А55-17918/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова