Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июня 2012 г. N Ф06-4543/12 по делу N А55-8194/2011

г. Казань

25 июня 2012 г.

Дело N А55-8194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Желаевой М.З., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011 (судья Пономарева О.Н.)

по делу N А55-8194/2011

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия", г. Самара, о взыскании 5 981 462,24 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мелодия" (далее - ответчик, ООО "Мелодия", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 5 053 154,70 руб., пени в сумме 628 307,54 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011, заявленные требования удовлетворены, с общества частично взыскана задолженность в сумме 4 971 877,70 руб., пени в сумме 62 830,00 руб.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Общество обратилось с жалобой в суд апелляционной инстанции.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 апелляционная жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе Общество просит решение суда первой инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы городского округа Самара от 03.04.2006 N 143, приказа Министерства от 25.10.2007 N 170 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2007 N 150, в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а ООО "Мелодия" - арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:07 37 005:0034, площадью 3 419,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Московское шоссе/ул. З.Космодемьянской, предоставленного для строительства универсального магазина. По акту приема-передачи земельный участок был передан ответчику.

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 19.02.2008.

В рамках указанного договора заключено дополнительное соглашение от 10.03.2010 N 1, которым продлен срок действия договора до 02.04.2014, установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также методика расчета арендной платы (л.д. 18).

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 07.05.2010.

Подписав указанное дополнительное соглашение, стороны согласились с тем, что Приложение N 2 к договору аренды "Расчет арендной платы за земельный участок" утратило силу с 01.01.2009 (л.д. 19).

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок не позднее десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Как указывает истец, условия договора относительно срока внесения арендной платы и полноты ее внесения Общество не исполнило, в связи с чем за период 01.02.2010 по 31.12.2010 у ООО "Мелодия" образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 053 154,70 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом условий договора в части внесения арендных платежей Министерством в соответствии со статьями 330, 393 ГК РФ, пунктом 7.3 договора за период 11.05.2010 по 01.12.2010 начислены пени в размере 628 307,54 руб.

Истцом в адрес ответчика 20.12.2010 направлялась претензия N А - 7488/07 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплаты пеней за просрочку внесения арендных платежей с указанием суммы, ответа на которую не поступило, равно как и не была произведена оплата.

Полагая, что у Общество по состоянию на 31.12.2010 образовалась задолженность по уплате арендной платы и пеней, Министерство обратилось с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования суд не учел нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им объекта аренды на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Вместе с тем факт включения в договор условия о том, что договор аренды применяется к фактически сложившимся между сторонами до его заключения отношениям, сам по себе не дает арендатору право исчислять арендные платежи за период до заключения договора.

Обязанность по внесению арендных платежей в силу статьи 606 ГК РФ возникает с момента заключения договора аренды. На это обстоятельство указывает Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Кроме того, в пункте 10 названного Информационного письма прямо указано, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арбитражный суд не выяснил, когда возникли реальные отношения сторон по аренде земельного участка. Установление данного факта определяет момент возникновения обязательства по оплате и влияет на применение коэффициента строительства.

Вывод о возникновении у арендатора обязанности вносить платежи с момента фактической передачи ему объекта аренды соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009, Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.01.2009 по делу N А40-23236/08-52-233, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 по делу N А53-5985/2009, от 02.02.2011 N А32-13635/10, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2010 по делу N А12-10588/2008, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2010 по делу N А56-17565/2009, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2009 по делу N А47-2629/2009).

С учетом вышеизложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятый по неисследованным материалам дела, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, проверить обоснованность расчета взыскиваемой суммы арендной платы, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2011 по делу N А55-8194/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

М.З. Желаева А.Ф. Фатхутдинова