Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2012 г. N Ф06-4378/12 по делу N А57-8734/2011

г. Казань

21 июня 2012 г.

Дело N А57-8734/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

ответчика - Петрова А.М., доверенность от 01.06.2012 б/н,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А57-8734/2011

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к закрытому акционерному обществу "Стрела-С", г. Саратов (ИНН 6454041168, ОГРН 1026403346265) о взыскании арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

решением арбитражного суда Саратовской области от 03.11.2011 удовлетворены в полном объеме исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов", администрация) к закрытому акционерному обществу "Стрела-С" (далее - ЗАО "Стрела-С", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.07.2001 N 1941 в сумме 397 807,86 руб. за период с 01.01.2008 по 31.12.2010, а также неустойки за период с 04.04.2008 по 07.02.2011 в сумме 7391,7 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 решение суда отменено в части взыскания с ЗАО "Стрела-С" задолженности по арендной плате в сумме 397 807 руб. 86 коп., неустойки в сумме 7059 руб. 70 копеек.

В отмененной части арбитражным апелляционным судом принят новый судебный акт, которым администрации МО "Город Саратов" отказано во взыскании с ЗАО Стрела-С" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.07.2001 N 1941 за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 397 807 руб. 86 коп. и неустойки за период с 04.04.2008 по 07.02.2011 в размере 7059 руб. 70 коп.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация МО "Город Саратов" просит отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованного судебного акта, находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Саратова от 10.04.2001 N 249-87 ЗАО "Стрела-С" с условием запрещения капитального строительства в аренду сроком на 15 лет предоставлен земельный участок общей площадью 0,2180 га, в том числе: земельный участок площадью 0,1241 га, занимаемый контейнерной автозаправочной станцией; земельный участок площадью 0,0939 га, занимаемый автостоянкой на пересечении улиц им. Тархова С.Ф. и Перспективной в Ленинском районе.

Во исполнение указанного постановления между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ЗАО "Стрела-С" (арендатор) 10.07.2001 был заключен договор аренды земельного участка N 1941, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 644804040809, площадью 2180 кв. м, расположенный по адресу ул. Тархова и ул. Перспективная, под автостоянку и контейнерную автозаправочную станцию в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка в качественном состоянии как он есть согласно приложению N 1.

Разделом 5 вышеуказанного договора аренды земельного участка установлено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и записи в книге государственной регистрации договоров аренды в г. Саратове.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 19.02.2003 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области проведена государственная регистрация сделки, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись о регистрации N 72/2003-172.

Пунктами 2.1. 5.2. договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2).

Соглашением от 25.06.2002 N 1 об изменении договора аренды земельного участка от 10.07.2001 N 1941 стороны определили, что сроки внесения арендной платы равными долями: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Арендная плата по договору оплачивается арендатором согласно прилагаемому расчету (пункт 2.4. договора).

Администрация МО "Город Саратов" обратилась с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 397 807,86 руб. за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 и 7391,7 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 04.04.2008 по 07.02.2011.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Первоначально сторонами путем подписания расчетов земельных платежей были согласованы размеры арендной платы за период с 31.05.2002 по 01.01.2003, 01.01.2003 по 01.01.2004, 01.01.2004 по 01.01.2005, с 01.01.2005 по 01.01.2006.

При этом стороны согласовали, что расчет арендной платы за землю осуществляется путем применения базовой ставки ежегодной арендной платы за 1 кв. м, коэффициента к базовой ставке, количества дней.

В соответствии с подписанным между сторонами расчетом земельных платежей за период с 01.01.2006 по 01.01.2007 по договору N 1941 итоговая сумма арендной платы за земельный участок составила 50 554,2 руб., то есть по 12 638,55 руб. не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2001 N 1941. с учетом изменений, внесенных соглашением от 25.06.2002 N 1установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Методика расчета арендной платы не изменилась.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору N 1941 аренды земельного участка от 10.07.2001 за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в размере 397 807 руб. 86 коп. Расчет истца произведен на основании постановлений правительства Саратовской области от 02.04.2009 г.. N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" от 02.04.2009 N121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" путем применения кадастровой стоимости.

Сведения, содержащиеся в постановлениях правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участка и сроков ее внесения" и от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", являются общедоступными, опубликованы в средствах массовой информации.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок действующих в период действия договора.

Суды надлежащим образом не проверили расчет иска на соответствие его пункту 2.1 договора, не установили, какие изменения базовых ставок арендной платы, коэффициентов к базовой ставке произошли за спорный период на основании обязательных для сторон нормативных актов, были ли они учтены истцом при расчете задолженности за заявленный по иску период.

Поскольку условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения ставок земельного налога или в связи с изменением базовых ставок, суду следовало установить, какие нормативные акты, принятые за спорный период, являются обязательными для обеих сторон договора

Обжалованный в кассационную инстанцию судебный акт принят без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 по делу N А57-8734/2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева Р.В. Ананьев