Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2012 г. N Ф06-3466/12 по делу N А57-2063/2011

г. Казань

26 июня 2012 г.

Дело N А57-2063/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

ответчика - Масленниковой И.В. (доверенность от 10.05.2012 N 45),

третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Транспортно-складской терминал" Климовой О.А. (доверенность от 08.08.2011),

в отсутствие:

остальных лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Конструкторское бюро промышленной автоматики", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.08.2011 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Жевак И.И.)

по делу N А57-2063/2011

по иску открытого акционерного общества "Конструкторское бюро промышленной автоматики", г. Саратов, к открытому акционерному обществу "Саратовский электроприборостроительный завод имени Серго Орджоникидзе", г. Саратов, с участием третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов, общества с ограниченной ответственностью "Транспортно-складской терминал", г. Саратов, о признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось открытое акционерное общество "Конструкторское бюро промышленной автоматики" (далее - истец, ОАО "КБПА") с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Саратовский электроприборостроительный завод имени Серго Орджоникидзе" (далее - ответчик, ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе") о признании заключенным и подлежащим государственной регистрации в приложенной редакции дополнительного соглашения от 01.11.2010 к договору аренды земельного участка от 21.02.2002 N 100, заключенного между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - ТУ Росимущества в Саратовской области), ОАО "КБПА" и ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе", в отношении земельного участка кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007, площадью 67 348 кв. м, по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая, д. 239.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.08.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит вышеуказанные судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.11.2005 на земельный участок кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007, площадью 67 348 кв. м, расположенный по адресу: ул. Большая Садовая, д. 239, зарегистрировано право собственности Российской Федерации и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64 АБ N 203532 (т. 1, л.д. 75).

Указанный участок обременен правами третьих лиц.

На основании постановления мэра города Саратова от 08.01.2002 N 10-38 (т. 1, л.д. 111) между администрацией города Саратова (арендодатель) и ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе" (арендатор) 21.01.2002 заключен договор аренды N 100 земельного участка кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007 площадью 58 327 кв. м, расположенного по адресу: ул. Большая Садовая, д. 239 (т. 1, л.д. 112-114).

Срок договора определен пунктом 1.1. на 49 лет.

Между администрацией города Саратова и ТУ Росимущества в Саратовской области 07.02.2006 заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице ТУ Росимущества в Саратовской области прав и обязанностей по договору от 21.01.2002 N 100 (т. 1, л.д. 70-71).

ОАО "КБПА" 09.10.1997 на основании постановления администрации города Саратова N 605-52 в постоянное бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 9 021 га, занимаемый производственно-административными зданиями, и разрешено проектирование и строительство отопительной котельной и магазина по ул. Большой Садовой, д. 239 в Кировском районе г. Саратова, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования от 19.04.2000 серии 64 00 N 056298 (т. 2, л.д. 74).

Истец 28.10.2008 руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обратилось с письмом N 8-3434 в ТУ Росимущества в Саратовской области о предоставлении ему права аренды на земельный участок путем заключения нового договора, либо путем включения его арендатором в заключенный договор от 21.01.2002 N 100 (т. 1, л.д. 62).

В ответ на обращение ТУ Росимущества в Саратовской области предоставило на подписание ОАО "КБПА" и ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе" дополнительное соглашение от 01.11.2010 к договору аренды земельного участка от 21.01.2002 N 100. Условиями соглашения предусмотрено изменение площади участка с 58 327 кв.м. на 67 348 кв. м, множественность лиц на стороне арендатора в лице ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе", ОАО "КБПА" и иные существенные изменения условий договора (т. 1, л.д. 43-53).

ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе" не согласилось с предложенными изменениями и отказалось от подписания соглашения.

Отказ ответчика послужил основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключить соглашение к договору аренды и осуществить его регистрацию невозможно. Судом установлено, что земельный участок площадью 58 327 кв. м, являющийся предметом заключенного договора, сформирован, ему присвоен кадастровый номер, и он может выступать объектом гражданских прав. Материалами дела подтверждено, что разделить спорный участок возможно без нарушения прав каждого землепользователя. Истец не представил доказательства, подтверждающие наличие объектов недвижимого имущества, находящихся в долевой собственности истца и ответчика.

Суд, исходя из вышеуказанного, пришел к выводу об отсутствии оснований, обязывающих собственника земельного участка и ответчика заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рассматриваемом случае отсутствуют законные основания для удовлетворения требований истца.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), если в аренду сдается земельный участок (его часть), к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается план (чертеж границ) участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае истец ошибочно полагает, что земельный участок, являющийся предметом договора от 21.01.2002 N 100, не может выступать объектом гражданских прав, вследствие чего договор не является заключенным.

В установленном законом порядке договор прошел государственную регистрацию, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2010, содержащей сведения о праве аренды на участок, зарегистрированном 11.02.2002 (т. 1, л.д. 65).

Доказательства недействительности регистрации договора аренды в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 1.3. договора, к договору прилагается план земельного участка фактически занимаемого производственно-административными зданиями.

Судебная коллегия считает, что в указанном плане, согласно нормам действующего на тот момент законодательства, содержатся сведения позволяющие идентифицировать арендуемый участок.

План удостоверен комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и согласован по площади между истцом и ответчиком. Исходя из общей площади земельного участка в размере 67 348 кв. м, указаны сведения о площади участка, занимаемого ответчиком в размере 5,827 га, истцом - 0,90 га, обоснованные правоустанавливающими документами, указан кадастровый номер 64:48:03 03 33:0007, адресные ориентиры и координаты поворотных точек, позволяющие определить границы земельного участка (т. 1, л.д. 115).

Право собственности Российской Федерации на весь земельный участок зарегистрировано в 2005 году, после заключения договора и не влияет на его оценку заключенности.

Следовательно, договор аренды от 21.01.2002 N 100 соответствует требованиям закона и является заключенным. Доказательств обратного судам обеих инстанции не представлено.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.

Наличие на неделимом земельном участке здания (помещения в нем), принадлежащего нескольким лицам на праве собственности, является основанием для приобретения такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 05.03.2004 N 82-О, от 21.02.2008 N 119 - О - О критерием отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 ЗК РФ.

Указанной нормой права установлено, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судами обеих инстанций установлено отсутствие у сторон объектов недвижимого имущества, принадлежащих им на праве долевой собственности, и расположенных на земельном участке кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007, что отражено в приложении к дополнительному соглашению и не оспорено сторонами (т. 1, л.д. 15-17).

Возможность раздела участка установлена вступившим в законную силу судебным актом. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.11.2004 по делу N 2104/03-17 земельный участок кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007, расположенный по адресу: ул. Большая Садовая, д. 239, признан делимым. Наличие объектов совместной собственности истца и ответчика на участке не установлено (т. 1, л.д. 72 - 74).

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание дело N А57 - 2558/2011, рассматриваемое Арбитражным судом Саратовской области по заявлению ОАО "КБПА" о признании спорного участка разделенным на 11 вновь образуемых земельных участков, согласованных в плане раздела от 17.12.2010, и расценил указанные действия как свидетельствующие о признании самим истцом участка делимым.

Таким образом, условия представленного соглашения не соответствуют пункту 3 статьи 36 ЗК РФ, поскольку на спорном земельном участке как у истца, так и у ответчика не зарегистрировано объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности.

Кроме того, судебная коллегия считает, что на основании представленных доказательств установить фактическую площадь, занимаемую каждым землевладельцем, невозможно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

ОАО "СЭЗ им. Серго Орджоникидзе" 05.08.2002 передало в качестве взноса в уставный капитал ООО "Транспортно-складской терминал", расположенные на спорном участке площадью 67 348 кв. м, с кадастровым номером 64:48:03 03 33:0007 объекты недвижимости: литер ББ1 общей площадью 530 кв.м. и литер ВВ1, общей площадью 1 452,4 кв. м, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 24.10.2002 серии 64 АА N 478316, серии 64 АА N 478317 (т. 3, л.д. 9, 11, 12).

Следовательно, на основании сделки, заключенной в августе 2002 года, к ООО "Транспортно-складской терминал" вместе с правом собственности на объекты недвижимого имущества перешло право пользования земельным участком.

Однако, до настоящего времени ООО "Транспортно-складской терминал" свое право на земельный участок в установленном законом порядке не оформило. Площадь земельного участка под принадлежащими ему объектами не установлена.

При составлении соглашения права ООО "Транспортно-складской терминал" на земельный участок не учтены. Фактическая площадь занимаемого им участка не определена.

Учитывая, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью лица, суд первой инстанции правомерно установил, что требования о понуждении заключить соглашение в представленной редакции, нарушающей права ООО "Транспортно-складской терминал", не подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам, а отказ в удовлетворении заявленных требований - правомерным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.08.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2012 по делу N А57-2063/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев