Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2012 г. N Ф06-4372/12 по делу N А49-3708/2011

г. Казань

21 июня 2012 г.

Дело N А49-3708/2011

ГАРАНТ:

См. также Определение ФАС ПО от 26 апреля 2012 г. N А49-3708/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Девелопмент", г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.12.2011 (судья Петрова Н.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А49-3708/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Девелопмент", г. Пенза (ИНН 5836622589, ОРГН 1055803083555) к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза, о признании договора прекращенным и признании отсутствующим обременения земельного участка, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Пензенской области от 21.12.2011 отказано в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Девелопмент" (далее - ООО "Мегаполис-Девелопмент", общество) к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы о признании договора аренды земельного участка от 13.04.2004 N 5193 прекращенным с 01.12.2009 и признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 14 481 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами, с кадастровым номером 58:29:01 007 010:0118, правом аренды с 01.12.2009.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Мегаполис-Девелопмент" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) (правопреемником которого на основании пункта 2 решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-6/5 является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (арендодатель) и Пензенским региональным общественным фондом ветеранов Чечни "Скорпион" (арендатор) 13.04.2004 заключен договор аренды N 5193, согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 010:0118, площадью 14 481 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 2 "Запрудный" жилого района Арбеково в районе пр. Строителей, 91, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами. Срок действия договора с 29.03.2004 по 29.03.2007.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (далее - Управление ФРС по Пензенской области).

КУМИ г. Пензы, Пензенский региональный общественный фонд ветеранов Чечни "Скорпион" и обществом с ограниченной ответственностью "ПАЗЛС" (далее - ООО "ПАЗЛС") 13.10.2004 заключили договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым к ООО "ПАЗЛС" перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2004 N 5193.

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован Управлением ФРС по Пензенской области 20.10.2004 N 58-01/29-13/2004-1824.

Между КУМИ г. Пензы и ООО "ПАЗЛС" 29.10.2004 и 24.02.2005 заключены дополнительные соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы, а также были изменены некоторые пункты договора.

Между КУМИ г. Пензы, ООО "ПАЗЛС" и ООО "Мегаполис-Девелопмент" 05.09.2007 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды N 5193, в соответствии с которым ООО "Мегаполис-Девелопмент" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован Управлением ФРС по Пензенской области 09.10.2007 N 58-58-35/007/2007-927.

ООО "Мегаполис-Девелопмент" на указанном земельном участке осуществил строительство 9-10-этажного 4-х секционного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и подземными гаражами на основании договоров долевого строительства. В связи с этим земельный участок находится в залоге у частников долевого строительства, т.е. имеются обременения арендуемого земельного участка в силу закона. Строительство осуществлялось двумя очередями по две блок-секции.

Разрешение на ввод в эксплуатацию первой и второй блок-секции выдано 25.12.2007 (RU58304000-088), разрешение на ввод в эксплуатацию третьей и четвертой блок-секции выдано 30.11.2009 (RU58304000-054/1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика на основании части 1 статьи 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, моментом исполнения обязательств является подписание акта передачи построенного объекта.

Согласно статье 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела усматривается, что жилые и нежилые помещения в доме 64 по улице Лядова в г. Пензе переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Передача происходила в период с декабря 2009 года по май 2011 года.

Земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома, расположенный по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.04.2004 с присвоением ему кадастрового номера 58:29:01007010:0118.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Регистрационная запись об ипотеки погашается на основании заявления застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве.

Судами установлено, что согласно сведениям ЕГРП, государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, в материалах дела имеются лишь свидетельство о государственной регистрации права истца от 25.02.2010.

По мнению судов первой и апелляционной инстанций, основания для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный земельный участок отсутствуют, поскольку оно возможно только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вывод судов об отсутствии оснований для прекращения залога права аренды земельного участка мотивирован тем, что до настоящего времени не проведена государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В обоснование данного вывода приведены следующие доводы.

Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом (часть 1 статьи 12.1 и часть 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 1 статьи 12, пункт 8.1. статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После прекращения залога права аренды стороны вправе досрочно расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению по правилам пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Согласно части 1 статьи 16 Закон N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом.

Договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 даны следующие разъяснения по применению норм права.

Вывод судов о прекращении ипотеки права аренды спорного земельного участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом земельном участке, не противоречит положениям статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в той редакции.

Смысл положений указанной статьи был уточнен Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", дополнившим эту статью пунктом 8.1, прямо предусматривающим, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Между тем суд необходимо учитывать следующее.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

При наличии доказательств регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты являются установление у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

В силу статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие спора между субъектами арбитражного процесса является одним из условий для рассмотрения дела по существу.

Истцом не приведены доказательства нарушения ответчиком его прав и законных интересов, а спор о правах и обязанностях между сторонами отсутствует.

Суды правомерно отказали истцу в удовлетворении заявленных им исковых требований.

Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 21.12.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 по делу N А49-3708/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Девелопмент", г. Пенза (ИНН 5836622589, ОРГН 1055803083555) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2000 руб.

Поручить Арбитражному суду Пензенской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева Р.В. Ананьев