Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 августа 2012 г. N Ф06-5803/12 по делу N А72-9033/2011

г. Казань

03 августа 2012 г.

Дело N А72-9033/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Сергеева Г.А.,

судей Коноплевой М.В., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 (судья Леонтьев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-9033/2011

по исковому заявлению Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ИНН 7303006082, ОГРН 1027301162822) к обществу с ограниченной ответственностью "РосАр", г. Ульяновск (ИНН 7325036228, ОГРН 1027301171523), при участии третьего лица: Ульяновской городской Думы, г. Ульяновск, об урегулировании разногласий при изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (далее - Комитет, истец, заявитель кассационной жалобы) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РосАр" (далее - ООО "РосАр", ответчик) (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об установлении размера арендной платы по договору аренды помещения от 11.04.2007 N 10181/712 в период с 22.08.2011 по 26.12.2011 в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 22.08.2011 на основании отчета об оценке от 10.05.2011 N 2011/457-06 в размере 66 045,20 руб. плюс НДС.

Исковые требования Комитета основаны на положениях части 3 статьи 614, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), решении Ульяновской городской Думы от 30.04.2003 N 62 (далее - решение УГД от 30.04.2003 N 62).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ульяновская Городская Дума.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 исковые требования Комитета оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 по делу N А72-9033/2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 по делу N А72-9033/2011 отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца.

В кассационной жалобе Комитет ссылается на следующие обстоятельства:

- суды первой и апелляционной инстанций при толковании условий договора неправильно применили статью 431 ГК РФ. Использовалось только буквальное значение содержащихся в договоре положений без сопоставления их с другими условиями и смыслом договора в целом, суд не выяснил действительной воли сторон при согласовании ими условий об установлении и изменении арендной платы;

- выводы суда делают невозможным внесение изменений в договор в части размера арендной платы, тем самым нарушая законные права арендодателя (пункт 3 статьи 614 ГК РФ);

- в оспариваемых судебных актах суды приходят к необоснованному выводу о том, что решение УГД от 29.09.2010 N 89 не подлежит применению к отношениям по заключенному с ООО "РосАр" договору аренды, поскольку данное решение не содержит указание на распространение его действия на отношения, возникшие до его принятия;

- в полной мере не исследован вопрос о существенности повышения арендной платы;

- ошибочным является утверждение суда о том, что издание муниципальным органом власти нормативного правового акта, регулирующего порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом, не является для муниципального органа власти (Комитета) существенным изменением обстоятельств по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 451 ГК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 по делу N А72-9033/2011 не имеется.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (правопредшественник истца) (Арендодатель) и ООО "РосАр" (Арендатор) 11.04.2007 заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 10181/712 (далее - договор, договор аренды от 11.04.2007 N 10181/712). По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2007) на основании распоряжения председателя Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска от 09.04.2007 N 504 Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гагарина, 25, помещения 1-19 - подвал, литер А, общей площадью 390,80 кв. м для использования под закусочную (пункт 1.1. договора).

В соответствии с актом приема-передачи от 01.04.2007 Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанные помещения.

Из пункта 1.2. договора срок аренды нежилого помещения установлен с 01.04.2007 по 01.12.2017.

Договор аренды от 11.04.2007 N 10181/712 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 29.12.2009, номер регистрации 73-73-01/230/2007-136.

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы производится на основании решений Городской Думы от 30.04.2003 N 62, от 10.03.2004 N 13, от 25.05.2005 N 105, от 24.05.2006 N 78, от 15.11.2006 N 167 по приведенной в указанном пункте формуле, исходя из базовой ставки арендной платы за 1 кв. м в год.

Из пункта 3.3 договора усматривается, что изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики), а также изменение получателя арендной платы, является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Сведения об изменениях арендной платы доводятся через средства массовой информации.

Об изменении размера арендной платы по договору аренды истец 22.08.2011 уведомил Арендатора.

Решением УГД от 29.09.2010 N 89 "О внесении изменений в положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск", утвержденное решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.2003 N 62" принят новый порядок, в соответствии с которым размер арендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров аренды, заключаемых без проведения торгов, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Эксперты" об оценке от 10.05.2011 N 2011/457-06 рыночная стоимость величины арендной платы за нежилое помещение, переданное по договору аренды от 11.04.2007 N 10181/712, по состоянию на 03.05.2011 составила 169 руб. (без НДС) за 1 кв. м в месяц (т. 1, л.д. 36-145).

Истец предложил ответчику заключить дополнительное соглашение к договору аренды и установить размер арендной платы с 22.08.2011 в соответствии с отчетом независимого оценщика в размере 66 045,20 руб. в месяц, плюс НДС в размере, установленном действующим законодательством.

Ответчик от предложения изменить договор аренды в соответствии с направленным ему дополнительным соглашением от 22.08.2011 отказался.

Так, пунктами 1-2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора, согласно пунктам 1-2 статьи 450 ГК РФ, возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды муниципального нежилого помещения от 10.03.2009 N 9505/2358 Комитетом представлено не было.

Арендная плата за нежилые муниципальные помещения определялась на момент заключения спорного договора в соответствии с положениями раздела 6 решения УГД от 30.04.2003 N 62 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск" (в ранее действовавшей редакции) и устанавливалась расчетным путем либо в виде фиксированной арендной платы (пункт 6.1 решения).

Расчет ставки арендной платы за 1 кв. м помещения в год производился по формуле, установленной пунктом 6.2 вышеуказанного решения:

- СТа. п. = СТб x Кг. а. x Кн. п. x Кт. п. x Кк. п. x Кт. д, где

- СТа. п. - расчетная ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год;

- СТб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год;

- далее коэффициенты, учитывающие:

1) Кг. а. - группу арендатора;

2) Кн. п. - назначение помещения;

3) Кт. п. - тип помещения;

4) Кк. п. - комфортность помещения;

5) Кт. д. - транспортную доступность.

Пунктом 1.3. решения УГД от 29.09.2010 N 89 раздел 6 решения УГД от 30.04.2003 N 62 исключен.

Подпункт 1 пункта 2 решения УГД от 29.09.2010 N 89 о направлении в срок до 01.11.2010 арендаторам муниципальных нежилых помещений письменных уведомлений об изменении с 01.01.2011 порядка определения ставок арендной платы за муниципальные нежилые помещения носит рекомендательный характер.

Как указано в пункте 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В решении УГД от 29.09.2010 N 89 отсутствует прямое указание на то, что действие этого нормативного правового акта распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку действие решения УГД от 29.09.2010 N 89 не распространено на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения договора по решению суда.

Бездоказательна ссылка истца и на то, что исполнение договора без изменения его условий в части порядка расчета арендной платы настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленный в момент заключения договора аренды порядок расчета арендной платы при должной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендодателя не исключает возможность изменения ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом, в том числе и в сторону увеличения для приближения значения ставок к рыночным показателям.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Однако следует отметить, что Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ действовал в момент заключения сторонами договора аренды от 11.04.2007 N 10181/712. Следовательно, необходимость приведения локальных нормативных правовых актов в соответствие с требованиями федерального законодательства, не может быть рассмотрена в качестве существенного изменения обстоятельств в период действия договора.

Пунктом 3.3. договора предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета). Договор не предусматривает возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики расчета арендной платы. Поэтому доводы заявителя жалобы о неправильном применении судами статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора также не основательны.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, признает, обоснованными выводы судов об отсутствии совокупности условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, и оснований для изменения договора судом, предусмотренных пунктом 4 той же статьи.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при указанных обстоятельствах, судами первой и апелляционной инстанций нормы материального и процессуального права применены правильно, а основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13.02.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 по делу N А72-9033/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Сергеев

Судьи

М.В. Коноплева И.Р. Нагимуллин