Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2012 г. N Ф06-6035/12 по делу N А55-23885/2011

г. Казань

14 сентября 2012 г.

Дело N А55-23885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии:

общества с ограниченной ответственностью "Рубин" - Забиякина Д.В., доверенность от 03.03.2011 б/н, Пустошкиной А.В., доверенность от 01.09.2012 б/н,

Министерства имущественных отношений Самарской области - Жалнина С.Н., доверенность от 21.12.2011 б/н (в деле),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-23885/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рубин", г. Самара (ИНН 6317053443, ОГРН 1045300689093) к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16 589, 90 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем: и приняв п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) руб. 55 коп. без НДС"; 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п. 2.1. суммы в размере 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) руб. 55 коп. насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000"; п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, д. 20. Покупатель: адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, д. 119." (с учетом уточнения исковых требований т. 4, л.д. 89-90).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, Победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16589,90 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем: приняв п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 31 779 486 (тридцать один миллион семьсот семьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят шесть) руб. 36 коп. без НДС", 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п. 2.1. суммы в размере 31 779 486 (тридцать один миллион семьсот семьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят шесть) руб. 36 коп. насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000"; п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, д. 20. Покупатель: Адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, д. 119".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 отменено. Принят по делу новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, Победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16 589,90 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем: Принять п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) руб. 55 коп. без НДС"

- 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п.2.1. суммы в размере 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) руб. 55 коп. насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000"; п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, д. 20. Покупатель: адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, д. 119".

Министерство, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представители общества просили в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебный акт правильным, а представитель Министерства доводы жалобы поддержал.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Обществу на праве собственности принадлежит торгово-офисный и развлекательный центр площадью 64 314 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, д. 147, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЕ от 01.02.2011 N 377106.

07.04.2010 общество обратилось к Министерству с заявлением о представлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 16 589,90 кв. м, с кадастровым номером 63:01:02 36 008:540, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улицы Каховская, Победы, пр. Кирова для размещения торгово-офисного и развлекательного центра с территорией, необходимой для его использования.

Приказом Министерства от 25.04.2011 N 1199 вышеуказанный земельный участок предоставлен истцу в собственность за плату, Управлению распоряжения государственным имуществом департамента распоряжения государственным имуществом и корпоративной политики поручено подготовить документы для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Министерством во исполнение данного приказа подготовлен и направлен в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, согласно которому цена выкупаемого земельного участка составила 31 779 486 руб. 36 коп.

Не согласившись с вышеуказанной ценой выкупаемого земельного участка, истец письмом от 16.05.2011 N ИС-244 направил ответчику предложение об изменении цены земельного участка.

По мнению истца цена выкупаемого земельного участка должна составлять 2,5% кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 413 817 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 53-54).

Министерство письмом от 31.08.2011 N 12-1/0928/10-с отказало обществу в изменении положений договора купли-продажи земельного участка в части определения цены выкупаемого земельного участка.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истец не может быть отнесен к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка в силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), поскольку право на выкуп по льготной цене возникает у собственников объектов недвижимости, которые возведены на земельном участке вместо снесенных и ранее отчужденных из муниципальной собственности зданий, строений и сооружений, а не жилых домов. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что жилые дома, ранее находившиеся на спорном земельном участке, являлись муниципальной собственностью.

Суд апелляционной инстанции посчитал выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 22.07.2010) юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона, достаточно установить тот факт, что объект недвижимости возведен вместо снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

Апелляционным судом установлено, что принадлежащее истцу на праве собственности здание возведено вместо снесенных и ранее отчужденных из муниципальной собственности жилых домов.

Суд кассационной инстанции соглашается с указанным выводом апелляционного суда, поскольку он основан на постановлении Главы города Самары от 29.07.2005 N 1917 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании мест размещения, разрешении проектирования торгово-офисного и развлекательного центра ООО "Рубин" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улицы Каховская, Победы, проспект Кирова в Кировском районе города Самары"; приказ Департамента управления имуществом городского округа Самара от 17.07.2007 N 971 "Об исключении из реестра муниципального имущества городского округа Самара объектов недвижимости - жилых домов, расположенных по адресам: город Самара, ул. Победы, дом 118, литера Л; пр. Кирова/ул. Победы, дом 147/114, литера Т, ул. Каховская, д. 20, литера К" и от 13.12.2006 N 2308 "Об исключении из реестра муниципального имущества городского округа Самара объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Самара, ул. Победы, д. 116 (литера С), ул. Победы, д. 116а (литера Р), ул. Каховская, д. 22 (литера О), проспект Кирова, д. 149 (литера У).

Надлежащих доказательств, опровергающих указанный вывод апелляционного суда, кассатором не представлено.

Вместе с тем возражения ответчика о том, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь земельных участков, занимаемую снесенными жилыми домами, судом не проверялся.

Обществом испрашивается земельный участок площадью 16 589,9 кв.м.

Постановлением Главы города Самары от 29.07.2005 N 1917 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании мест размещения, разрешении проектирования торгово-офисного и развлекательного центра ООО "Рубин" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улицы Каховская, Победы, проспект Кирова в Кировском районе города Самары" прекращено право постоянного пользования Дирекции единого заказчика Кировского района под домами, расположенными по адресу: ул. Каховская, д. 20, Победы, д. 118, проспект Кирова, д. 149, ул. Каховская, д. 22.

Указанные дома были снесены и на их месте построен торгово-офисный и развлекательный центр, принадлежащий на праве собственности обществу.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вопрос о размере площади необходимой для использования ранее снесенных жилых домов судами не исследовался.

Если на спорном земельном участке были расположены здания, строения, сооружения, ранее отчужденные из государственной или муниципальной собственности, земельный участок занятый ими подлежит передаче лишь в той части, которая необходима для использования именно этих зданий, строений, сооружений, а не вновь возведенного объекта - здания торгово-офисного и развлекательного центра.

Нуждается в оценке довод ответчика о том, что суммарная площадь земельного участка, предоставленного Дирекции единого заказчика Кировского района на праве постоянного пользования для эксплуатации жилых домов, в 10 раз меньше, чем площадь испрашиваемого земельного участка и необходимого для использования торгово-развлекательного центра,

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 2 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 по делу N А55-23885/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев