Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. N 11АП-4107/12

г. Самара

18 мая 2012 г.

Дело N А55-23885/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

при участии в заседании:

от истца - Забиякин Д.В., представитель по доверенности от 03.03.2011,

от ответчика - Жалнин С.Н., представитель по доверенности от 21.12.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 мая 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2012 г.. по делу N А55-23885/2011 (судья Агеенко С.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (ИНН 6317053443, ОГРН 1045300689093), г. Самара,

к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рубин" (далее - ООО "Рубин", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16 589, 90 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем:

и приняв п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции:

- "2.1. Цена участка составляет 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей 55 копеек без НДС"

- 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п.2.1. суммы в размере 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей 55 копеек насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000";

- п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, 20. Покупатель: Адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, 119." (с учетом уточнения исковых требований т. 4, л.д. 89-90).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик неправомерно отказал истцу в выкупе спорного земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости по причине того, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь земельных участков, на которых находись снесенные объекты недвижимости муниципальной собственности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16589, 90 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем:,

приняв п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции:

- "2.1. Цена участка составляет 31 779 486 (тридцать один миллион семьсот семьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей 36 копеек без НДС"

- 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п.2.1. суммы в размере 31 779 486 (тридцать один миллион семьсот семьдесят девять тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей 36 копеек насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000";

- п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, 20. Покупатель: Адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, 119.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и рассмотреть вопрос по существу. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушение норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Ответчик в судебном заседании представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами жалобы не согласился и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев имеющиеся документы в совокупности с исследованными обстоятельствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 по делу N А55-23885/2011 подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности торгово-офисный и развлекательный центр площадью 64 314 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Кировский район, проспект Кирова, д. 147, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЕ N 377106 от 01.02.2011 (т. 1, л.д. 21).

07.04.2010 истец обратился к ответчику с заявлением о представлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 16 589,90 кв.м., с кадастровым номером 63:01:02 36 008:540, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улицы Каховская, Победы, пр. Кирова для размещения торгово-офисного и развлекательного центра с территорией, необходимой для его использования (т. 1, л.д. 22).

Приказом Министерства от 25.04.2011 N 1199 вышеуказанный земельный участок предоставлен истцу в собственность за плату, управлению распоряжения государственным имуществом департамента распоряжения государственным имуществом и корпоративной политики поручено подготовить документы для заключения договора купли-продажи земельного участка (т. 1, л.д. 24).

Во исполнение данного приказа ответчиком подготовлен и направлен в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка, согласно которому цена выкупаемого земельного участка составила 31 779 486 рублей 36 коп. (т. 1, л.д. 31-34).

Не согласившись с вышеуказанной ценой выкупаемого земельного участка, истец письмом от 16.05.2011 N ИС-244 направил ответчику предложение об изменении цены земельного участка.

По мнению истца, в соответствии с подпунктом 1.1 части 3 ст. 18 Закона Самарской области "О земле" цена выкупаемого земельного участка должна составлять 2,5% кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 413 817 рублей 55 коп. (т. 1, л.д. 53-54).

Письмом от 31.08.2011 N 12-1/0928/10-с ответчик отказал истцу в изменении положений договора купли-продажи земельного участка в части определения цены выкупаемого земельного участка (т. 1, л.д. 25-26).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не может быть отнесен к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка в силу статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса), поскольку право на выкуп по льготной цене возникает у собственников объектов недвижимости, которые возведены на земельном участке вместо снесенных и ранее отчужденных из муниципальной собственности зданий, строений и сооружений, а не жилых домов. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что жилые дома, ранее находившиеся на спорном земельном участке, являлись муниципальной собственностью.

Между тем данные выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 22.07.2010) юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса (в редакции от 22.07.2010) установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" (в редакции от 10.06.2010) до 01.01.2012 в соответствии с настоящей частью осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных норм следует, что их действие распространяется на собственников зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить тот факт, что объект недвижимости возведен вместо снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

Как усматривается из материалов дела, принадлежащее истцу на праве собственности здание возведено вместо снесенных и ранее отчужденных из муниципальной собственности жилых домов.

Указанные обстоятельства подтверждаются постановлением Главы города Самары от 29.07.2005 N 1917 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании мест размещения, разрешении проектирования торгово-офисного и развлекательного центра ООО "Рубин" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: улицы Каховская, Победы, проспект Кирова в Кировском районе города Самары" (т. 1, л.д. 7-17), приказами Департамента управления имуществом городского округа Самара от 17.07.2007 N 971 "Об исключении из реестра муниципального имущества городского округа Самара объектов недвижимости - жилых домов, расположенных по адресам: город Самара, ул.Победы, дом N 118, литера Л; пр. Кирова/ул. Победы, дом 147/114, литера Т, ул.Каховская, д. 20, литера К" (т. 1, л.д. 18) и от 13.12.2006 N 2308 "Об исключении из реестра муниципального имущества городского округа Самара объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Самара, ул. Победы, д. 116 (литера С), ул. Победы, д. 116а (литера Р), ул. Каховская, д. 22 (литера О), проспект Кирова, д. 149 (литера У) (т. 1,л.д.19).

Доказательств того, что вышеуказанные жилые дома находились в собственности иных лиц, в дело не представлено.

Согласно пункту 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов.

Поскольку право муниципальной собственности на вышеуказанные жилые дома возникло в силу закона до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, такое право признается действительным и при отсутствии его государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса истец относится к категории лиц, имеющих возможность приобретать земельные участки в собственность по цене определяемой как 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика о том, что жилые дома не являются зданиями, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на ошибочном толковании норм права.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" следует, что здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Таким образом, жилые дома являются зданиями и предназначены для проживания и (или) деятельности людей.

Ссылка ответчика на то, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь земельных участков, занимаемую снесенными жилыми домами, является несостоятельной, поскольку данные обстоятельства не подтверждены документально.

Кроме того, пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса не содержит такого критерия для применения льготного порядка определения цены выкупа земельного участка, как его соразмерность земельному участку, который был занят разрушенными или снесенными и ранее отчужденными из государственной или муниципальной собственности зданиями, строениями, сооружениями.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права, что в соответствии с частью 1, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения с принятием по делу нового судебного акта об в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2012 г.. по делу N А55-23885/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить. Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе отнести на ответчика.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, расположенного по адресу: Самарская область, Самара, Кировский район, улицы Каховская, победы, пр. Кирова, фактически занимаемый ТРК "Вива Лэнд", площадью 16 589, 90 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым N 63:01:02:36 008:540, изложив преамбулу в редакции: "Министерство имущественных отношений Самарской области, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице заместителя министра Лопатина Олега Леонидовича, действующего на основании Положения, с одной стороны, и ООО "Рубин", ИНН 6317053443, зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 18 по Самарской области 10.12.2004 за основным государственным регистрационным номером 1046300689093, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Кузмина Владимира Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, на основании приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от _____N_____, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Принять п. 2.1., 2.4., 9 договора в следующей редакции:

- "2.1. Цена участка составляет 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей 55 копеек без НДС"

- 2.4. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п.2.1. суммы в размере 4 413 817 (четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч восемьсот семнадцать) рублей 55 копеек насчет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964 КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001, код бюджетной классификации 705 1 14 06012040000430, ОКАТО 36401000000";

- п. 9 "Юридические адреса и реквизиты сторон: Продавец: Юридический адрес: 443068, г. Самара, ул. Скляренко, 20. Покупатель: Адрес: 443099, г. Самара, ул. Водников, 119.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рубин" (ИНН 6317053443, ОГРН 1045300689093), г. Самара, расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 6 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю.Пышкина

Судьи

С.Ш.Романенко Е.А.Терентьев