Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2012 г. N Ф06-6498/12 по делу N А72-7509/2011

г. Казань

20 сентября 2012 г.

Дело N А72-7509/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Нафиковой Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

истца - Тихонова Ю.А. (доверенность от 11.04.2011),

в отсутствие:

ответчика - не явился, извещен,

третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Клин Слэйт", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012

по делу N А72-7509/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Клин Слэйт", г. Ульяновск (ОГРН 1027301580085) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301162822) об обязании идентифицировать сданные в аренду помещения путем оформления соответствующих дополнений/изменений к договору аренды муниципального нежилого помещения от 06.11.2002 N 5566 и зарегистрировать его с соответствующими дополнениями/изменениями в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск; муниципального унитарного предприятия "Ульяновскдорремсервис", г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Клин Слэйт" (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (далее -Комитет) о внесении изменений в договор аренды от 06.11.2002 N 5566 в части сведений о нумерации и площади помещений, передаваемых во временное пользование и владение, обязании провести государственную регистрацию этого договора аренды.

Исковые требования основаны на положениях статей 432, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обусловлены тем, что между сторонами был подписан договор, в котором не имеется указаний на конкретные номера помещений, предоставленных в аренду, кроме того, ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, заключенного на срок более года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области; Муниципальное унитарное предприятие "Ульяновскдорремсервис", г. Ульяновск.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2012 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, исходили из того, что между сторонами был подписан договор аренды, согласно которому помещения были переданы обществу во временное пользование и владение, впоследствии дополнительным соглашением стороны установили срок аренды с 01.12.2006 по 01.12.2011, однако регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора. Учитывая, что договор считается незаключенным вследствие несогласования предмета, требования истца удовлетворению не подлежат. При этом судами двух инстанций не приняты во внимание представленная обществом выкопировка из поэтажного плана строения, на которой отмечены помещения, фактически используемые арендатором.

В кассационной жалобе общества, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель полагает, что выводы судов о незаключенности договора аренды, а также о несогласованности объекта аренды противоречат имеющимся в деле доказательствам; в поэтажном плане, подписанного сторонами, отмечены помещения предоставленные обществу во временное пользование и владение, основанием для внесения изменений в договор послужила паспортизация строения, по результатам которой спорным помещениям были присвоены конкретные номера и определены их технические характеристики.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил отменить судебные акты.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды подлежат отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения мэра от 25.10.2002 N 1485/2 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 06.11.2002 N 5566 (далее - договор аренды N 5566).

Согласно пункту 1.1 договора аренды N 5566 во временное пользование и владение арендатору на срок с 06.11.2001 по 01.04.2003 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 481 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский.

По условиям дополнительного соглашения от 22.12.2003 к договору аренды N 5566 стороны установили, что общая площадь предоставленного помещения составляет 461 кв.м.

Соглашением от 02.02.2004 к договору аренды N 5566 срок аренды продлен до 01.02.2005, впоследствии дополнительным соглашением от 16.01.2005 указанный срок в данном договоре пролонгирован до 01.12.2006.

В соответствии с изменениями от 08.02.2005 и от 18.01.2006 общая площадь, предоставляемых в аренду помещений, составила 293 кв.м (30 кв.м - торговая площадь, 263 кв.м -складские помещения).

Дополнительным соглашением от 15.05.2006, стороны вновь изменили размер площадей, предоставленных в аренду помещений, который составил 363 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 02.04.2007 стороны дополнили пункт 1.2 и установили в договоре аренды N 5566 срок аренды с 01.12.2006 по 01.12.2011.

В соответствии с соглашением от 16.10.2008, подписанным Комитетом, обществом и Ульяновским муниципальным унитарным предприятием "Благоустройство Заволжья"(далее-МУП "Благоустройство Заволжья"), произведена замена арендодателя на МУП "Благоустройство Заволжья".

Впоследствии между УМУП "Благоустройство Заволжья" и Обществом были подписаны соглашения от 10.10.2008, от 24.11.2008 и от 30.04.2009, которыми вносились изменения в расчет арендной платы.

Фактическая передача помещений в аренду подтверждается актами от 03.10.2005, от 24.04.2006, и не оспаривается сторонами.

Право собственности муниципального образования на строение общей площадью 1235,7 кв.м, расположенного в подземном переходе, подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 13.08.2009 серии 73-АТ N 933196.

Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области за регистрацией договора аренды N 5566.

После приостановления государственной регистрации Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области направило Обществу сообщение от 11.07.2011 N 01/291/2011-141 об отказе в государственной регистрации.

Указанное решение регистрирующего органа мотивировано тем, что за УМУП "Благоустройство Заволжья" не зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект, который является предметом аренды, кроме того, договор аренды N 5566 не содержит номеров помещений, которые подлежат передачи во временное пользование и владение Обществу.

На письменное обращение Общества с просьбой указать номера помещений, которые используются по договору аренды N 5566, Комитет в письме от 12.07.2011 N 12597-03 указал, что не является арендодателем, поскольку объекты переданы УМУП "Благоустройство Заволжья".

Обращение в УМУП "Благоустройство Заволжья" с аналогичной просьбой о конкретизации помещений оставлено без ответа (письмо Общества от 11.08.2011).

Вместе с тем 17.12.2008 Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (далее - УОГУП "Бюро технической инвентаризации") был изготовлен и оформлен кадастровый паспорт и поэтажный план на объект подземного перехода общей площадью 1235,7 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский.

В целях конкретизации используемых Обществом помещений, стороны отметили указанные объекты в поэтажном плане строения, который был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации", данный экземпляр документа (поэтажный план) подписан Обществом и Комитетом без возражений.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно незаключенности договора аренды не основаны на нормах действующего законодательства, а также не соответствуют материалам дела и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Правила указанных норм применимы в силу статьи 6 ГК РФ и при аренде нежилых помещений.

При оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь.

Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использование данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Данные подходы существуют в судебно-арбитражной практике, которые не были учтены при разрешении данного спора (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2011 N 1132/11, от 19.02.2009 N 1441/09).

Следует отметить, что Федеральным законом от 21.07.2997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не предусмотрено, что кадастровый паспорт необходим для индивидуализации предмета договора аренды, а при его отсутствии предмет соответствующего договора аренды не будет определен.

Судебные инстанции, оценивая спорные отношения, не учли, что в период пользования спорными объектами, переданных по акту, между сторонами не имелось каких-либо неопределенностей в отношении помещений, которые передавались Обществу.

Кроме этого, после изготовления кадастрового паспорта на объект (подземный переход) арендуемые обществом помещения были отмечены (графическое описание) в поэтажном плане строения, который подписан Комитетом и Обществом.

Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды N 5566.

Из анализа имеющегося в деле поэтажного плана следует, что он был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации" в отношении спорного объекта (подземного перехода), при этом в процессе рассмотрения настоящего дела Комитет не оспаривал относимость данного документа к договору аренды N 5566.

Поскольку целью графического описания объектов (нежилых помещений) на выкопировку из технического паспорта являлось индивидуализация помещений, уже находящихся в пользовании арендатора, выводы судов относительно спора между сторонами о дате подписания документов правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах, поскольку в удовлетворении требовании истца о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в соответствующей части подлежат отмене.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имуществ. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В пункте 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135 предусмотрено, что при сдаче в аренду помещений либо части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Однако Общество, обращаясь с требованием об обязании Комитета зарегистрировать договор аренды, не учло специальных положений закона о порядке регистрации договора аренды.

Правила пункта 5 статьи 131 ГК РФ предусматривают право на оспаривание отказа в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, а также уклонение соответствующего органа от регистрации.

Следовательно, судебные инстанции правомерно отказали в иске в указанной части, установив, что Комитет не уклоняется от государственной регистрации договора аренды N 5566.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене только в части требований о внесении изменений в договор аренды N 5566.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить имеющиеся в деле доказательства, которые могли свидетельствовать о том, что у сторон не имелось неопределенностей в отношении объектов, которые были переданы Обществу и использовались им с 2002 года, соотнести условия договора с поэтажным планом, в котором содержится графическое и текстуальное описание помещений, переданных в аренду, после чего проверить правомерность избранного истцом способа защиты, направленного на внесение изменений в договор, касающихся установления нумерации помещений, учета данных, отраженных в техническом паспорте строения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 по делу N А72-7509/2011 в части отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды от 06.11.2002 N 5566 отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Р.А. Нафикова И.Р. Нагимуллин