Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2012 г. N Ф06-6751/12 по делу N А72-7510/2011

г. Казань

27 сентября 2012 г.

Дело N А72-7510/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

истца - Тихонова Ю.А. (доверенность от 04.05.2011),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Храмушкина Александра Николаевича, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2012 (судья Малкина О.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Холодная С.Т., Засыпкина Т.С.)

по делу N А72-7510/2011

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Храмушкина Александра Николаевича, г. Ульяновск (ОГРИП 304732807000172) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301162822) о понуждении идентифицировать сданные в аренду помещения путем оформления соответствующих дополнений (изменений) к договору аренды от 03.02.2005 N 8091 и зарегистрировать его с соответствующими дополнениями (изменениями), при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области, г. Ульяновск, муниципального унитарного предприятия "Ульяновскдорремсервис", г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Храмушкин Александр Николаевич (далее - истец, ИП Храмушкин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (далее - ответчик) о понуждении идентифицировать сданные в аренду помещения путем оформления соответствующих дополнений (изменений) к договору аренды от 03.02.2005 N 8091, указания номеров и площадей помещений и зарегистрировать его с соответствующими дополнениями (изменениями).

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 432, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 03.02.2005 N 8091 аренды муниципального нежилого помещения и дополнительными соглашениями к нему и мотивированы тем, что государственная регистрация договора аренды от 03.02.2005 N 8091 приостановлена в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, заключенного на срок более года, путем бездействия в идентификации сданных в аренду помещений (указанием номеров и площадей помещений, переданных в аренду), находящихся в подземном переходе по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский.

Определениями от 14.10.2011 и 14.11.2011 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области и Ульяновское муниципальное унитарное предприятие "Благоустройство Заволжья" соответственно.

Определением от 24.01.2012 тот же суд по ходатайству ответчика изменил наименование ответчика с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска на Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее - Комитет), а также в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел замену Ульяновского муниципального унитарного предприятия "Благоустройство Заволжья" его правопреемником - муниципальным унитарным предприятием "Ульяновскдорремсервис".

Решением от 27.02.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012, Арбитражный суд Ульяновской области в удовлетворении исковых требований отказал.

В кассационной жалобе ИП Храмушкин А.Н. просит принятые судебные акты отменить как не соответствующие нормам права, исковые требования удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы судов о незаключенности договора аренды, а также о несогласованности объекта аренды противоречат имеющимся в деле доказательствам: в поэтажном плане, подписанном сторонами договора, отмечены помещения, предоставленные истцу во временное владение и пользование; указывает, что основанием для внесения изменений в договор послужила паспортизация строения, по результатам которой спорным помещениям присвоены конкретные номера.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, считает судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды подлежащими отмене, а дело в этой части - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, поскольку спорный договор аренды пролонгирован на срок свыше года и подлежал государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ вследствие несогласования сторонами договора объекта аренды договор также признан судами незаключенным.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор от 03.02.20058 N 8091 аренды муниципального нежилого помещения заключен сторонами сроком с 01.02.2005 по 01.10.2005, то есть менее года, вывод судов об отказе в иске об обязании зарегистрировать договор аренды является правомерным.

Однако содержащиеся в судебных актах выводы относительно незаключенности договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ вследствие несогласования сторонами договора объекта аренды не основаны на нормах действующего законодательства, а также не соответствуют материалам дела и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанной нормы права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Кроме того, при оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь.

Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Федеральным законом от 21.07.2997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрено, что кадастровый паспорт необходим для индивидуализации предмета договора аренды, а при его отсутствии предмет соответствующего договора аренды не будет определен.

Признавая незаключенным договор аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что в период пользования спорными объектами, переданных по акту, между сторонами не имелось каких-либо неопределенностей в отношении помещений, которые передавались индивидуальному предпринимателю.

Как следует из материалов дела, 17.12.2008 Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (далее - УОГУП "Бюро технической инвентаризации") был изготовлен и оформлен кадастровый паспорт и поэтажный план на объект подземного перехода общей площадью 1235,7 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский (л.д. 44-45, т. 1).

В целях конкретизации используемых истцом помещений, стороны отметили указанные объекты в поэтажном плане строения (графическое описание), который был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации" и подписан ИП Храмушкиным А.Н. и Комитетом без возражений (л.д. 87, т. 1).

Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды от 03.02.2005 N 8091.

Из анализа имеющегося в деле поэтажного плана следует, что он был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации" в отношении объекта - подземного перехода.

В процессе рассмотрения настоящего дела Комитет не оспаривал относимость данного документа к договору аренды от 03.02.2005 N 8091.

Поскольку в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в этой части подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить имеющиеся в деле доказательства, которые могли свидетельствовать о том, что у сторон не имелось неопределенностей в отношении объектов, которые были переданы истцу и использовались им с 2005 года, соотнести условия договора с поэтажным планом, в котором содержится графическое и текстуальное описание помещений, переданных в аренду, после чего проверить правомерность избранного истцом способа защиты, направленного на внесение изменений в договор, касающихся установления нумерации помещений, учета данных, отраженных в техническом паспорте строения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2012, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А72-7510/2011 в части отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды от 03.02.2005 N 8091 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

В.В. Александров И.Р. Нагимуллин