Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 сентября 2012 г. N Ф06-6646/12 по делу N А55-24402/2010

г. Казань

28 сентября 2012 г.

Дело N А55-24402/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Гарифуллиной К.Р., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

ответчика - Архипова А.Л. (доверенность 15.11.2001), Гизатуллина Р.Р. (доверенность от 15.04.2012),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-24402/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Ульяновск (ОГРН 1107326001584) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ОГРН 1026301518814) о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц: Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации (мэрии) города Ульяновска, г. Ульяновск, Фартусова Алексея Викторовича, г. Ульяновск, закрытого акционерного общества "ТАНДЕР", г. Ульяновск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Домицилия" (далее - ООО "Домицилия") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (далее - ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 исковые требования ООО "Домицилия" удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.09.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт", не оспаривая резолютивную часть решения арбитражного суда первой инстанции, просит изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из мотивировочной части выводы суда о прекращении договора аренды с 30.06.2011, содержащиеся в абзацах 8 и 9 страницы 6 решения суда. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из содержания акта от 30.06.2011 видно, что он составлен в целях исполнения решения арбитражного суда, а не является доказательством расторжения договора аренды по соглашению сторон.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы жалобы и просили её удовлетворить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 02.11.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" (арендатор) был заключен договор N 9376/3735 в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 508,12 кв. м (1-й этаж, литера А), в том числе 100,85 кв. м - торговые площади (часть помещения N 2); 407,27 кв. м - складские, вспомогательные (помещения N 1, часть помещения N 2 площадью 112,28 кв. м, N 3-24).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за помещение изменяется с 25.10.2007 и составляет 44 125,43 руб., с 01.07.2008 - 52 950,51 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету.

Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия с 25.10.2007 по 25.10.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением главы города Ульяновска от 23.07.2009 N 5763 утверждено решение об условиях приватизации помещений, в том числе здания магазина общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельного участка площадью 1180,5 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

18.02.2010 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (продавец) и Фартусовым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 354 названных здания магазина и земельного участка.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и подтверждается свидетельствами о праве собственности от 13.08.2010 серии 73-АА N 058801, серии 73-АА N 014100. В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

27.08.2010 между гражданином Фартусовым А.В. (продавец) и ООО "Домицилия" (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел в собственность здание общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2010 серии 73-АА N 071015. В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

С момента приобретения статуса собственника, арендодателем по спорному договору аренды 13.08.2010 стал гражданин Фартусов А.В., а затем с 21.09.2010 ООО "Домицилия".

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, истец в обоснование исковых требований ссылался на произведенную ответчиком в арендованном помещении самовольную реконструкцию, являющуюся нарушением пункта 2.2.4 договора аренды, а также на нарушение ответчиком обязанности по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленной пунктом 2.2.2 договора, что в силу пункта 5.2.3 договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из следующего.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, являющееся предметом аренды, возвращено арендодателю.

Исследовав акт от 30.06.2011 приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, в соответствии с которым арендатор (ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") передал, а арендодатель (ООО "Домицилия") принял недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора аренды, суд пришел к выводу, что спорный договор был расторгнут по соглашению сторон путем совершения конклюдентного действия - возврата арендованного имущества арендодателю без возражений с его стороны.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции данный вывод арбитражного суда находит ошибочным.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 по настоящему делу, которым был удовлетворен иск о расторжении договора аренды, оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного суда от 28.06.2011 и вступило в законную силу.

29.06.2011 представителем ООО "Домицилия" получено постановление суда апелляционной инстанции от 28.06.2011.

30.06.2011 между ООО "Домицилия" и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" составлен акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.

Из данного акта видно, что арендатор возвратил нежилое помещение, руководствуясь пунктом 7.1 договора аренды, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме. Следовательно, ссылка в акте от 30.06.2011 на данный пункт договора не может рассматриваться как основание для расторжения договора.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что из содержания акта от 30.06.2011 видно, что он составлен в целях исполнения решения арбитражного суда, а не является доказательством расторжения договора аренды по соглашению сторон, является обоснованным. Из мотивировочной части судебных актов следует исключить указание судов на то, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил своё действие с 30.06.2011 по соглашению сторон.

Кроме того, суды установили, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 09.12.2011 N 01/529/2011-011 собственником здания магазина с 15.08.2011 является закрытое акционерное общество "Тандер".

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Установив, что ООО "Домицилия" в связи с продажей им спорного объекта недвижимости не является заинтересованным лицом, права и законные интересы которого подлежат защите в рамках данного иска, суды в удовлетворении иска отказали правильно.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 изменить. Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 вывод судов о том, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил свое действие с 30.06.2011 по соглашению сторон, в остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

К.Р. Гарифуллина В.А. Петрушкин