Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2014 г. N Ф06-12795/13 по делу N А65-24889/2013

г. Казань

15 июля 2014 г.

Дело N А65-24889/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

заинтересованных лиц: Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" - Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 07.10.2013 N 9378/ИК); Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани - Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 05.09.2013 N 15553/кзио-исх)

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" и Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2014 (судья Адеева Л.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)

по делу N А65-24889/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Даниловой Марины Геннадьевны, Зеленодольский район, п.г.т. Васильево, (ОГРН 304167336200011) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, г. Казань (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554) о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка и обязании устранить допущенное нарушение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Данилова Марина Геннадьевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее - Исполком) и Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (далее - Комитет) с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными отказа, изложенного в письме Комитета от 16.08.2013 N 1816, о приобретении в собственность земельного участка общей площадью 600 кв. м, кадастровый номер 16:50:300414:1, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, жилой массив Новая Тура, объездная автодорога - 42 км и бездействия Исполкома, выраженного в непринятии решения о предоставлении в собственность предпринимателю испрашиваемого земельного участка, а также об обязании Исполкома и Комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем принятия решения о представлении предпринимателю в собственность указанного земельного участка и направления проекта договора купли-продажи земельного участка по цене 688 031 руб. 04 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Исполком и Комитет просят принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявители кассационной жалобы указывают, что предприниматель не обращалась в установленном законом порядке с заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, в связи с чем данный вопрос органом местного самоуправления не рассматривался. На заявление предпринимателя о предоставлении ей в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка в аренду, постановлением Исполкома от 06.03.2013 испрашиваемый земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду, а Комитет направил проект договора аренды, который предприниматель не подписала, а в отсутствие иных ненормативных актов уполномоченного органа местного самоуправления у Комитета отсутствуют полномочия для заключения договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, требования по цене продажи земельного участка должны рассматриваться в преддоговорных спорах при непосредственном заключении соответствующего договора, а не в рамках главы 24 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания, общей площадью 368,6 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 13.04.2010.

Указанное здание используется заявителем в предпринимательской деятельности под организацию комплекса обслуживания транзитного автотранспорта и жителей близлежащих населенных пунктов в виде кафе с названием "Уют". Здание расположено в границах населенного пункта г. Казань, на земельном участке площадью 600 кв. м, кадастровый номер 16:50:300414:1.

На основании заявления предпринимателя постановлением Исполкома от 06.03.2013 N 2429 заявителю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с уточненным кадастровым номером 16:50:300414:1, площадью 600 кв. м, занимаемый нежилым зданием кафе "Уют" г. Казани, Кировского района, в жилом массиве Новая Тура, объездная автодорога - 42 км.

Письмом от 18.07.2013 предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность и заключении договора купли-продажи.

Письмом от 16.08.2013 Комитет отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:300414:1 постановлением Исполкома от 06.03.2013 N 2429 предоставлен предпринимателю в аренду.

Предприниматель, полагая, что указанным отказом в предоставлении земельного участка нарушены её права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции, с учетом положений статьи 36 ЗК РФ, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ, далее - Закон N 137-ФЗ), в соответствии с которым собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ, пришли к выводу о наличии у предпринимателя права на приобретение земельного участка в собственность.

Выводы судов о наличии у предпринимателя права на приобретение спорного земельного участка в собственность, суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права.

Между тем при разрешении спора судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому что, ссылаясь на положения статьи 36 ЗК РФ, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Таким образом, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

Предприниматель имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, занятого принадлежащим ей на праве собственности объектом недвижимости и необходимого для использования этого объекта. Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10 разъяснил, что не подлежат удовлетворению требования о продаже в собственность земельного участка в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Материалы дела не содержат какого-либо обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, предпринимателем не представлено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 600 кв. м не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка предпринимателю в заявленном им размере.

Кроме того, судебные инстанции отклонили доводы муниципальных органов о том, что испрашиваемый земельный участок ограничен в обороте.

Однако судами не принято во внимание, что исходя из представленного в материалы дела письма Комитета от 29.06.2012 N 12275 следует, что постановлениями Главы администрации г. Казаниот 06.06.1998 N 1117 и от 18.10.2000 N 2065 спорный земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Дорсервис" в аренду для строительства комплекса обслуживания водителей транзитного автотранспорта и жителей близлежащих населенных пунктов на остановке общественного транспорта по объездной автодороге в районе п. Новая Тура.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 27.05.2013 местоположение земельного участка определено как объездная автодорога - 42 км.

В пункте 12 статьи 85 ЗК РФ и пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, не могут быть приватизированы в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, земельные участки, в пределах границ которых проходят как существующие, так и планируемые в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией "красные линии", улицы и автомобильные дороги.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Таким образом, вывод судов об отсутствии доказательств отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования сделан по неполно исследованным материалам дела.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования предпринимателя в части обязания Комитета и Исполкома принять решение о предоставлении в собственность земельного участка и направления проекта договора купли-продажи по стоимости в размере 688 031 руб. 04 коп., судебные инстанции руководствовались пунктом 1 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 N 827 "О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", в соответствии с которым собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении указанных земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что в отношении спорного земельного участка до 01.07.2012 было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Пунктом 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ установлено, что выкупная цена земельных участков для лиц, не указанных в пункте 1 названной статьи и являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 N 827 установлено, что цена земли, применяемая в Республике Татарстан для определения стоимости земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений составляет: семнадцатикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка - в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения свыше 500 тысяч человек.

На указанный размер выкупной цены земельного участка, исходя из семнадцатикратного размера ставки земельного налога, указывала и предприниматель в заявленных требованиях.

Однако судами произведенный предпринимателем расчет выкупной стоимости земельного участка проверен не был.

Поскольку судами не установлены значимые для дела обстоятельства, а также не дана оценка всем представленным доказательствам в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем представленным доказательствам, установить существенные обстоятельства дела с учетом предмета и оснований заявленных требований и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014 по делу N А65-24889/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин Р.В. Ананьев