Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 октября 2012 г. N Ф06-7168/12 по делу N А55-18245/2011

г. Казань

16 октября 2012 г.

Дело N А55-18245/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Вильданова Р.А., Муравьева С.Ю.,

при участии:

ответчика - Шавапова Н.Н., доверенность от 02.03.2011,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-18245/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства", о взыскании долга 2 503 918,15 руб. и пени 2 790 172,20 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" (далее - ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства", ответчик) о взыскании долга по оплате арендной платы за период с 01.01.2007 по 17.09.2011 в размере 2 503 918,15 руб. и пени за период с 13.11.2007 по 17.09.2011 в размере 2 790 172,20 руб.

Исковое требование основано на утверждении истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.04.2005 N 020222з.

ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" с исковыми требованиями истца не согласилось, указало, что Министерством в расчете использована не согласованная сторонами формула расчета арендной платы, об изменении формулы расчета арендной платы истец установленным порядком ответчика не уведомил, ответчик указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию за 2007 - 2008 г.г., а также заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2011 иск удовлетворен частично.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 данное решение суда изменено.

Апелляционный суд увеличил взыскиваемую сумму задолженности до 712 191,48 руб. и взыскал неустойку в размере 150 000 руб.

Апелляционный суд указал, что при расчете размера задолженности истцом фактически изменена согласованная договором методика определения размера арендной платы, применены повышающие коэффициенты ранее не согласованные сторонами.

Однако, поскольку перечисленные ответчиком арендные платежи имели соответствующее назначение (за определенный месяц), а спорным периодом является период с 13.09.2008 по 17.09.2011, зачет следует производить только по платежам, произведенным ответчиком в спорном периоде сентябрь-декабрь 2008 года.

В кассационной жалобе ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" просит принятые судебные акты отменить в части удовлетворения иска в связи с нарушением судами двух инстанций норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом применено приложение N 3 к договору аренды земельного участка от 18.04.2005 N 020222з, не прошедшее государственную регистрацию и, кроме того, взыскана арендная плата при наличии злоупотребления правом со стороны истца, которое выразилось в не заключении с 2008 года договора купли-продажи арендуемого земельного участка.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.04.2005 Комитет по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" (арендатор) заключил и договор аренды земельного участка N 020222з, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений" с кадастровым номером 63:01:08 14 002:0001, расположенный по адресу г. Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская, д. 29, площадью 713,50 кв. м. Участок предоставлен под нежилое здание (литера "В"), используемое под офис и прилегающую территорию.

Срок действия договора с 28.01.2005 по 27.01.2010.

Арендная плата за пользование земельным участком определяется расчетом (приложение N 3 к договору) и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер аренды за пользование землей. Срок оплаты арендных платежей - не позднее 10-го числа каждого месяца. Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан сообщить арендатору путем опубликования в газете "Самарская газета".

За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.2 договора).

Согласно расчету арендной платы стороны согласовали формулу расчета арендной платы:

А зем = А з.год. : 12;

А з.год. = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05 : 1000 х Ка х Кв, где:

А зем - арендная плата за участок земли в месяц;

А з.год. - арендная плата за участок земли в год;

S - площадь земельного участка (713,50 кв.м.);

Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м - 34 руб./кв. м (постановление администрации города Самары от 01.03.1994 N 324);

К94 - коэффициент 1994 года - 50 (постановление администрации города Самары от 11.11.1994 N 1602);

К95 - коэффициент 1995 года - 2 (Федеральный закон от 31.03.1995 "О федеральном бюджете на 1995 год");

К96 - коэффициент 1996 года - 1,5 (постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 N 378);

К97 - коэффициент 1997 года - 2 (Федеральный закон от 26.02.1997 "О федеральном бюджете на 1997 год");

К99 - коэффициент 1999 года - 2 (Федеральный закон от 22.02.1999 "О федеральном бюджете на 1999 год");

К2000 - коэффициент 2000 года - 1,2 (Федеральный закон от 31.12.1999 "О федеральном бюджете на 2000 год");

К02 - коэффициент 2002 года - 2 (Федеральный закон от 14.12.2001 "Об индексации ставок земельного налога");

К03 - коэффициент 2003 года - 1,8 (Федеральный закон от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации");

К04 - коэффициент 2004 года - 1,1 (Федеральный закон от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации");

К05 - коэффициент 2005 года - 1,1 (Федеральный закон РФ от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации");

1000 - величина деноминация 1998 года ;

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,1 (Постановление Главы города Самары от 26.11.2003 N 1343);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (Постановление Главы города Самары от 26.11.2003 N 1343) рассчитан на площадь свободную от застройки (590,80 кв. м) - 1,5, и площадь, занятую административным зданием (122,70 кв. м) - 12.

Исходя из условий договора и указанной формулы, размер годовой арендной платы составляет 276 659,88 руб. (на момент заключения договора).

По договору от 20.11.2006 Департамент по управлению имуществом городского округа Самара передал Министерству имущественных отношений Самарской области права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 18.04.2005 N 020222з.

В периоде с ноября 2007 года по сентябрь 2010 года ответчиком оплачены арендные платежи в размере 468 587,05 руб. Данное обстоятельство признано истцом согласно расчету долга.

Соглашением от 30.11.2004 права и обязанности арендодателя по указанному договору были переданы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области Комитету по управлению имуществом города Самары.

В связи с изменением законодательства с 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом города Самары утратил полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара. С указанного времени полномочия по распоряжению указанными выше земельными участками для целей, не связанных со строительством возложены на истца.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды, однако в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Заявляя исковые требования, Министерство настаивало на применении в спорном периоде следующих формул определения размера арендной платы:

за период с 01.11.2007 по 31.12.2008 г. по формуле:

Ап = S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где

S - площадь земельного участка (713,50 кв. м);

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254)

Ка - коэффициент категории арендатора (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74);

Кпр - коэффициент престижности (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74);

Ки - коэффициент инфляции (Ки 2007 - 1,08 (постановление Самарской губернской думы от 25.09.2007 N 226), Ки 2008 - 1,07 (постановление Самарской губернской думы от 25.09.2007 N 226)).

При этом со ссылкой на акт сверки от 19.03.2007 истец определил размер арендной платы за 2006 год (350 843,64 руб.) и с применением коэффициентов инфляции за 2007 и 2008 годы определил размер арендной платы за 2007 год - 378 911,13 руб., за 2008 год- 405 435 руб.

Исходя из указанного размер арендной платы за период с 01.11.2007 по 31.12.2008 истец определил - 468 586,86 руб.

За период с 01.01.2009 по 31.12.2009 арендную плату истец начислил в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 N 227 по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) х 0,25, где

Ап - размер арендной платы в год;

А1 - размер арендной платы за использование земельного участка, определяемый в соответствии с Порядком определения размера арендной платы (постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308);

А2 - размер арендной платы за использование земельного участка, определяемый в соответствии с Порядком определения размера арендной платы (постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 по состоянию на 01.12.2008).

При этом А1 рассчитывается по формуле - А1 =S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где

А1 - размер арендной платы;

S - площадь земельного участка (713,50 кв. м);

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по вилам использования земель 16 342,46 руб.;

Ка - коэффициент категории арендатора (таблица N 1 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308) - 1,0;

Кпр - коэффициент приближенности (таблица N 3 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308) - 1,0;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (таблица N 2 методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308) - 0,18;

Ки - коэффициент инфляции 2009 года - 1,085 (установлен постановлением Самарской Губернской Думы от 22.10.2008 N 800);

А2 - размер арендной платы за использование земельного участка, определяемый в соответствии с Порядком путем применения индексов, коэффициентов и показателей, установленных законодательством по состоянию на 01.12.2008.

Исходя из данных условий, истец определил размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 - 405 435,00 + (2 277 265, 42-405 435,00) х 0,25= 873 392,60 руб.

За период с 01.01.2010 по 31.12.2010 (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 N 227) размер арендной платы исчислен истцом по той же формуле и в прежнем размере 873 392,60 руб.

За период с 01.01.2011 по 17.09.2011 (в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 24.04.2009 N 227) размер арендной платы истцом исчислен по формуле Ап = А2 + (А1 - А2) х 0,35 в размере 757 133,14 руб.

На основании указанных расчетов истец пришел к выводу о том, что в период с 01.01.2007 по 17.09.2011 ответчиком подлежали уплате арендные платежи в размере 2 972 505,20 руб., с учетом частичной оплаты 468 587,05 руб., сумму задолженности истец исчислил в размере 2 503 918,15 руб.

Удовлетворяя иск в части задолженности в сумме 292 228 руб. и отказывая во взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенного между сторонами договора от 18.04.2005 N 020222з и установленных обстоятельств того, что договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем методики определения арендной платы, что увеличение размера арендной платы обусловлено не увеличением базовых ставок, а изменением арендодателем в одностороннем порядке методики определения арендной платы.

Изменяя решение суда первой инстанции и увеличивая сумму взысканной задолженности до 712 191,48 руб. апелляционный суд исходил из установленных обстоятельств того, что с 13.09.2008 по 17.09.2011 арендная плата подлежит оплате в размере 833 821,98 руб. и зачет следует произвести только по платежам, произведенным ответчиком в спорный период, что при этом сумма пени составит 926 609,78 руб., однако, применимы правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит взысканию пени в размере 150 000 руб.

Коллегия выводы апелляционного суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствами имеющимся в деле доказательствам.

Довод кассационной жалобы о наличии на стороне истца злоупотребления в виде не заключения договора купли-продажи арендуемого ответчиком земельного участка не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку отсутствуют доказательства совершения ответчиком действий по оспариванию бездействия ответчика и понуждения его к заключению подобного договора.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что иск подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме, поскольку расчет арендной платы изложен в Приложении N 3 к договору аренды N 020222з, которое не прошло государственную регистрацию.

Однако в силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации договор аренды, а Приложение N 3 является приложением к договору, в виде согласованного расчета арендных платежей.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Однако в настоящем деле суд первой инстанции установил, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключены из формулы одни коэффициенты и введены новые коэффициенты.

Поскольку при заключении договора аренды от 18.04.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 18.04.2005 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 18.04.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 18.04.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 13.06.2006 N 67 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

При таких данных, исходя из доводов кассационной жалобы, коллегия находит, что основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу N А55-18245/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

Р.А. Вильданов С.Ю. Муравьев