Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 октября 2012 г. N Ф06-6829/12 по делу N А49-7274/2011

г. Казань

24 октября 2012 г.

Дело N А49-7274/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лилия", общества с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис", г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2012 (судья Бочкова Е.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-7274/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис", г. Пенза (ОГРН 1055803544202) к обществу с ограниченной ответственностью "Лилия" (конкурсный управляющий - Батраков В. А.) г. Пенза (ОГРН1025801070327) о регистрации перехода права собственности, при участии третьих лиц: Мироновой Людмилы Николаевны, г. Пенза, Шичевой Галины Николаевны, р.п. Тамала, Пензенская область, Гордеевой Веры Петровны, р.п. Тамала, Пензенская область, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис" (далее - ООО "Дионис-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лилия" (далее - ООО "Лилия") о присуждении к исполнению обязанности в натуре по передаче 24/100 доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель населенных пунктов для обслуживания здания "Торговый центр", расположенного по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, пгт. Тамала, ул. Коммунистическая, д. 17.

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил зарегистрировать переход от ответчика к истцу права собственности на 24/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель населенных пунктов для обслуживания здания "Торговый центр", расположенного по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, п.г.т. Тамала, ул. Коммунистическая, д. 17, кадастровый номер земельного участка 58:27:090113:8.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012, в удовлетворении требований отказано.

ООО "Дионис-Сервис", обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

ООО "Лилия", обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит изменить мотивировочную часть постановления, исключив выводы о том, что "при таких обстоятельствах, с учетом изложенного договор купли-продажи имущества от 24.02.2011 N 2 является недействительным, поскольку при продаже объекта недвижимости 229,9 кв. м не была продана та часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий продавцу на праве собственности, а поэтому судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии оспариваемого договора требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)".

В соответствии со статьей 163 АПК РФ по делу объявлен перерыв до 09:00 19.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Конкурсным управляющим ООО "Лилия" Батраковым В.А. 24.10.2011 проведены торги по реализации имущества ООО "Лилия".

Между ООО "Лилия" (продавец) и ООО "Дионис-Сервис" (покупатель) подписан договор купли-продажи имущества от 24.10.2011 N 2, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить следующее имущество, в порядке и на условиях, изложенных в настоящем договоре: нежилые помещения общей площадью 229,9 кв. м, обозначенных на плане БТИ N 1-2, расположенное по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, пгт. Тамала, ул. Коммунистическая, д. 17.

Сторонами составлен акт приема-передачи имущества, согласно которому указанные нежилые помещения переданы ООО "Дионис-Сервис", цена имущества в размере 3 341 250 руб. оплачена полностью.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО "Дионис-Сервис" является собственником нежилого помещения общей площадью 229,5 кв. м., расположенных по вышеуказанному адресу.

Здание магазина "Торговый центр" расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:27:090113:8 по адресу: Пензенская область, Тамалинский район, пгт. Тамала, ул. Коммунистическая, д. 17.

ООО "Лилия" является правообладателем доли равной 24/100 в праве долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 58:27:090113:8, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав (далее - реестр).

Вместе с ООО "Лилия", правообладателями являются Шичева Г.Д. (25/100), Миронова Л.Н. (14/100), Гордеева В.П. (37/100).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец мотивировал свои требования тем, что в результате приобретения в собственность нежилого помещения, у него также возникло право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен приобретенный объект.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

При этом суды исходили из отсутствия доказательств продажи спорного земельного участка и как следствие передачи спорного объекта в порядке, установленном законом.

Согласно акту приема-передачи состоялась передача только нежилых помещений.

Истец после приобретения в собственность нежилых помещений вправе претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о ничтожности вышеназванного договора купли-продажи помещений в обозначенном здании ввиду отсутствия в договоре указания о продаже доли земельного участка, принадлежащего продавцу.

По мнению судебной коллегии, судебные акты нельзя признать в полной мере законными в силу следующего.

Законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения (подпункт 5, пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость оборота земельных участков и находящихся на нем объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ)

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Из отчета об оценки от 01.12.2010 N 11/н/12/10 недвижимого имущества (л.д. 22-83) усматривается, что при оценке указанных помещений, принадлежащих ООО "Лилия" производилась рыночная оценка стоимости земельного участка для обслуживания оцениваемых нежилых помещений (л.д. 41, т. 2).

Однако данный отчет судом не исследовался, действиям конкурсного управляющего, реализовавшего спорные помещения без принадлежащей продавцу доли в праве на земельный участок, надлежащей оценки с точки зрения положений статьи 10 ГК РФ не давалось.

При новом рассмотрении суду также необходимо учесть очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса направленного на признание за ним права собственности на долю в земельном участке, ранее принадлежавшего продавцу помещения, учитывая, что перечисленные нормы права направлены, в том числе на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своим объектом недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 по делу N А49-7274/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова