Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 октября 2012 г. N Ф06-7674/12 по делу N А55-20990/2011

г. Казань

24 октября 2012 г.

Дело N А55-20990/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Альмашевой Г.Д., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-20990/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "Мираж", г. Самара (ОГРН 1036300129612) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мираж" (далее - ООО "Мираж", ответчик) о взыскании 901 281 руб. 71 коп., в том числе: долг по арендной плате за период с 02.11.2005 по 06.05.2010 в сумме 545 689 руб. 41 коп., пени за период с 18.07.2006 по 06.05.2010 в сумме 355 592 руб. 30 коп., на основании договора аренды земельного участка от 28.06.2006 N 027067з.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец изменил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 154 955 руб. 87 коп., из них: 134 030 руб. 52 коп. - задолженность по арендной плате за период с 07.07.2009 по 06.05.2010, 20 922 руб. 35 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.07.2009 по 06.05.2010.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Мираж" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 109 924 руб. 53 коп., в том числе задолженность в сумме 101 454 руб. 10 коп. и неустойка в сумме 8470 руб. 43 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Мираж" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 027067з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:02 17 004:0032, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Ташкентская - ул. Стара Загора, площадью 80 кв. м, под установку временного павильона книжной и полиграфической продукции с устройством второго этажа. Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, срок его действия установлен с 21.11.2005 до 20.11.2008.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 19.12.2011 N 01/052/2011-1556, об обременении права аренды в пользу ООО "Мираж".

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 28.06.2006.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно статье 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 28.06.2006 N 027067з возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды земельного участка от 28.06.2006 N 027067з арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3), и в соответствии с пунктом 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Однако, как указывает истец, у ответчика за пользование имуществом имеется задолженность за период с 07.07.2009 по 06.05.2010 в сумме 134 030 руб. 52 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной пунктом 7.2 договора, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.07.2009 по 06.05.2010 в сумме 20 922 руб. 35 коп.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 3 статьи 65 ЗК РФ).

Ставки арендной платы за объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны договора аренды таких земельных участков обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: изменен удельный показатель категории земельного участка с "земель поселений" на "земли под домами многоэтажной застройки".

При этом суды установили, что согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = S х Скад x Ка x Кпр х Кв x Ки, где: Ап - размер арендной платы; S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.

В связи с чем, ссылаясь на то, что положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, при этом дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, суды не согласились с расчетом истца.

Между тем в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N ВАС-1709/11 содержится вывод о том, что условием договора являлась сама методика (формула) определения размера арендной платы, и потому арендодатель не вправе изменять ее посредством замены одних коэффициентов другими. При этом он не лишен возможности изменять в одностороннем порядке сами показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете.

В пункте 4.3 договора стороны оговорили возможность одностороннего изменения арендной платы в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей.

Стороны при заключении договора определили размер арендный платы по формуле Ап = S х Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видам использования земель ; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент престижности земельного участка; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.

Более того, как установил апелляционной инстанции, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за спорный период по формуле расчета арендной платы (Агод = S х Скад х Ка х Кв х Кпр х Ки), утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, при этом истцом был применен другой удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад).

Таким образом, изменение арендной платы в настоящем деле вызвано не изменением методики (заменой показателей) договорного расчета арендной платы, а утверждением компетентным государственным органом нового размера удельного показателя, причем этот показатель, устанавливаемый в нормативном порядке, включен в состав методики расчета, согласованной сторонами в договоре аренды.

Суд также не проверил, какие изменения базовых составляющих методики исчисления размера арендной платы произошли с момента заключения договора. Учитывая, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае принятия соответствующих нормативных актов, судам следовало установить, какие нормативные акты, принятые в течение спорного периода, являются обязательными для обеих сторон договора аренды.

Поскольку судебные акты приняты без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка, противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, судебная коллегия считает, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Самарской области следует установить наличие задолженности по арендной плате согласно методике определения размера арендных платежей, установленной договором и согласованной с арендатором. На основании установленных обстоятельств следует вынести законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А55-20990/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Г.Д. Альмашева Ф.В. Хайруллина