Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 ноября 2012 г. N Ф06-8335/12 по делу N А57-3001/2012

г. Казань

22 ноября 2012 г.

Дело N А57-3001/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Ананьева Р. В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя - Солодилова А. С., доверенность от 12.11.2012,

заинтересованного лица (администрации муниципального образования "Город Саратов") - Полянского Г. Ю., доверенность от 07.03.2012 N 01-03/20,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" и администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2012 (судья Топоров А. В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (председательствующий судья Борисова Т. С., судьи Александрова Л. Б., Луговской Н. В.)

по делу N А57-3001/2012

по заявлению открытого акционерного общества "Тесей", г. Саратов (ИНН 6451114749, ОГРН 1026402497770) заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6455038129, ОГРН 1046405508918) общество с ограниченной ответственностью "Аркус", г. Саратов (ИНН 6454065225, ОГРН 1036405410579) Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155) о признании незаконным и отмене постановления от 24.10.2011 N 2149, об обязании принять постановление,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось открытое акционерное общество "Тесей" (далее - ОАО "Тесей", общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным и отмене постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация г. Саратова) от 24.10.2011 N 2149 "Об отказе ОАО "Тесей" в образовании земельных участков в результате раздела земельного участка в Заводском районе".

В порядке устранения нарушенного права заявитель просил суд обязать администрацию г. Саратова принять постановление об образовании в результате раздела земельного участка 12 332 кв. м с кадастровым номером 64:48:020336:42, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н. Г., 1 в Заводском районе, ранее предоставленном ОАО "Тесей" в аренду сроком на пятнадцать лет в соответствии с постановлением администрации г. Саратова от 05.01.1997 N 128, договором аренды земельного участка от 03.08.2000 N 2660, земельных участков: площадью 1 085 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:58 и земельного участка площадью 11 247 кв. м с кадастровым номером 64:48:020336:59.

Определением от 26.03.2012 к участию в деле в качестве заинтересованного лица с процессуальными правами и обязанностями третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2012 заявление ОАО "Тесей" удовлетворено. Суд признал незаконным постановление администрации г. Саратова от 24.10.2011 N 2149 и обязал его в течение 14 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу принять решение об образовании двух земельных участков: площадью 1 085 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:58 и площадью 11 247 кв. м с кадастровым номером 64:48:020336:59, в результате раздела земельного участка площадью 12 332 кв. м с кадастровым номером 64:48:020336:42, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н. Г., 1.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация г. Саратова и Комитет обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просили обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявители жалобы считают, что суды сделали выводы, не соответствующие обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По их мнению, суды не учли тот факт, что из кадастрового паспорта земельного участка площадью 1 085 кв.м, кадастровым номером 64:48:020336:58, образованного в результате предполагаемого варианта раздела следует, что земельный участок не обеспечен доступом (проездом, проходом) с территории общего пользования. Кроме этого, в связи с тем, что под разрешенным видом использования земельного участка было предусмотрено размещение производственной базы, фактически занимаемый нежилым административным зданием используемым под офисы, отсутствие самостоятельного выхода на территорию общего пользования приведет к невозможности использования данного земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из материалов дела, 03.08.2000 между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ОАО "Тесей" (арендатор) заключен договор N 2660 аренды земельного участка, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 17.10.2008, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельные участки, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. им. Маркина Н.Г., 1, с кадастровым номером 64:48:020336:42, площадью 12 332 кв.м и с кадастровым номером 64:48:020336:41, площадью 8 761 кв.м.

04.07.2011 ОАО "Тесей" в связи с продажей нежилого здания ООО "Аркус" обратилось в администрацию г. Саратов с заявлением об образовании двух земельных участков: площадью 1 085 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:58 и площадью 11 247 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:59, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020336:42 площадью 12 332 кв.м.

Постановлением администрации г. Саратов от 24.10.2011 N 2149 в образовании земельных участков ОАО "Тесей" отказано по причине того, что земельный участок площадью 1 085 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:58 не обеспечен подъездом, подходом с территории общего пользования.

Общество, полагая, что постановление администрации г. Саратов от 24.10.2011 N 2149 является незаконным, нарушает права и законные интересы хозяйствующего субъекта, обратилось в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявление ОАО "Тесей", суд первой инстанции, исходил из того, что межевые планы образуемых земельных участков площадью 1 085 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:58 и площадью 11 247 кв.м с кадастровым номером 64:48:020336:59 в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020336:58 имеет самостоятельный подъезд, подход и выезд к улице им. Маркина М.Г. и сделал вывод о том, что оспариваемое постановление противоречит положениям статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя.

Суд исходил из того, что часть земельного участка образована в целях обеспечения земельного участка, расположенного под зданием ООО "Аркус", доступом к землям общего пользования (т. 2, л.д. 88). На листах 18, 20 межевого плана указаны границы образованных в результате деления земельных участков с указанием границ и координат части земельного участка, обеспечивающего доступ к землям общего пользования для земельного участка, расположенного под зданием, находящемся в собственности ООО "Аркус" (т. 2, л.д. 90, 91).

Суд руководствовался планом территории ул. Маркина, 1, выполненным МУП "Городское бюро технической инвентаризации", которая указывает на дорогу, располагающуюся в непосредственной близости от здания, принадлежащего ООО "Аркус" и связывающую его в качестве подъездного пути с улицей им. Маркина Н.Г. (т. 2, л.д. 92, 93), а также кадастровым паспортом от 17.11.2010 N 6448/201/1015835 (т. 1, л.д. 125). По мнению суда, в кадастровом паспорте точки 105 и 843 обозначают часть границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:020336:58, сопрягающуюся с земельным участком (дорогой), обеспечивающей выход, проезд к местам общего пользования к улице им. Маркина М.Г.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные указанным Кодексом, другими федеральными законами.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (пункт 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Одним из документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, а также в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости, является Межевой план (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Согласно пункту 5 статьи 38 Закона о кадастре в графической части Межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

Одним из требований к подготовке Межевого плана, являющихся приложением 12 к приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412, является в том числе наличие сведений о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Поскольку по смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, условием образования земельного участка является наличие подъездов, подходов к образованному земельному участку, суд кассационной инстанции считает, что суды должны были дать оценку доводам заявителя жалобы о том, что проезд с асфальтовым покрытием по границе земельного участка с кадастровым номером 64:48:020336:58, входит в границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:020336:59, тем самым, не обеспечивая наличие проезда и подхода в результате предполагаемого варианта раздела вновь образуемого земельного участка к местам общего пользования к улице Маркина; точками сопряжения с земельным участком (дорогой), обеспечивающим выход, проезд к местам общего пользования к улице Маркина являются точки 277 и 278, которые являются частью границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:020336:59, а не точки 105 и 843, на которые ссылался суд.

В пункте 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции считает, что для выяснения вопроса о возможности формирования самостоятельных земельных участков без нарушения прав смежных землепользователей и с наличием подъездов, подходов к каждому такому участку, суду, при новом рассмотрении дела, необходимо рассмотреть вопрос о назначении землеустроительной экспертизы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.06.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по делу N А57-3001/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Р. В. Ананьев А. Ф. Фатхутдинова