Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2012 г. N Ф06-8840/12 по делу N А57-5783/2012

г. Казань

05 декабря 2012 г.

Дело N А57-5783/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Альмашевой Г.Д., Ананьева Р. В.,

при участии представителя:

заинтересованного лица (администрации муниципального образования "Город Саратов") - Радченко М. А., доверенность от 07.03.2012 N 01-03/25,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Семеновой Елены Геннадьевны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.05.2012 (судья Топоров А. В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 (председательствующий судья Борисова Т. С., судьи Акимова М.А., Луговской Н. В.)

по делу N А57-5783/2012

по заявлению Семеновой Елены Геннадьевны, г. Саратов, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6455038129, ОГРН 1046405508918) Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450067310, ОГРН 1036405012346) о признании незаконным постановления от 25.11.2011 N 2308, об обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Семенова Елена Геннадьевна (далее - ИП Семенова Е. Г., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) от 25.11.2011 N 2308 об отказе в предоставлении ей в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:42, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская у дома N 9, площадью 163 кв. м, с разрешенным использованием - размещение объектов торгово-бытового обслуживания населения.

В порядке устранения допущенного нарушения заявитель просил суд обязать администрацию в двухнедельный срок принять решение о предоставлении в собственность ИП Семеновой Е. Г. земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:42, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская у дома N 9, площадью 163 кв. м, с разрешенным использованием - размещение объектов торгово-бытового обслуживания населения.

Решением суда первой инстанции от 17.05.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012, в удовлетворении требований ИП Семеновой Е. Г. отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ИП Семенова Е. Г. обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

До рассмотрения кассационной жалобы от ИП Семеновой Е. Г. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по кассационной жалобе в связи с невозможностью ее участия по состоянию здоровья.

Заявленное ходатайство отклонено судебной коллегией.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, если признает причины неявки уважительными.

Заявитель кассационной жалобы вправе направить своего представителя для участия в суде кассационной инстанции. Болезнь лица, участвующего в деле, не является уважительной причиной его неявки в судебное заседание и основанием для его отложения, поскольку в силу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Семенова Е. Г. не лишена возможности вести дело в арбитражном суде через представителя.

Кроме того, частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет.

Изучив материалы дела, выслушав представителя администрации, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, 29.08.2001 между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и гражданином Давыдовым О. Н. заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе N 129-3, предметом которого является право аренды сроком на 10 лет земельного участка, являющегося объектом муниципальной собственности г. Саратова, кадастровый номер 64:48:04 08 06:42, общей площадью 0,0163 га, расположенного по ул. Гвардейской (у д. 9, Ленинский район), целевое использование участка - размещение объектов торгово-бытового обслуживания населения.

25.09.2001 между администрацией (арендодатель) и Давыдовым О. Н. (арендатор) заключен договор N 2869 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе N 129-3 сдал, а арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет земельный участок, кадастровый номер 64:48:04 08 06:42 площадью 163 кв. м, расположенный по адресу: ул. Гвардейская у д. 9, под предприятие торговли и общественного питания объект торгово-бытового обслуживания.

Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

05.03.2008 между Давыдовым О. Н. "первоначальный арендатор" и ИП Семеновой Е. Г. "новый арендатор" заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым "первоначальный арендатор" безвозмездно уступает, а "новый арендатор" принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.09.2001 N 2869.

05.08.2008 за ИП Семеновой Е. Г. зарегистрировано право собственности на нежилое 1-этажное здание общей площадью 85,9 кв. м, по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 9.

10.08.2011 Семенова Е. Г. в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилась к и.о. главы администрации г. Саратов, председателю комитета по землепользованию и градостроительству администрации г. Саратов с заявлением N 45304 о приобретении права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, с просьбой предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 08 06:42 площадью 163 кв. м, расположенный по адресу: ул. Гвардейская, у д. 9, под отдельно стоящий объект торговли.

Постановлением администрации г. Саратов от 25.11.2011 N 2308 ИП Семеновой Е. Г. отказано в предоставлении испрашиваемого участка на том основании, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, является самовольной постройкой, поскольку размещен и существует без получения на это необходимых разрешений.

ИП Семенова Е. Г., полагая, что данный отказ администрации является незаконным, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции установил, что ИП Семеновой Е.Г. не соблюдена предусмотренная положениями земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации процедура предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Кроме того, суд установил, что нежилое здание площадью 85,9 кв.м (объект торговли), расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, д. 9, в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:42, является самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство данного объекта в установленном законом порядке Семеновой Е.Г. не выдавалось.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет владельцу объекта недвижимости приоритетное право на приобретение земельного участка под ним (пункт 1 названной статьи). Но данное преимущество распространяется только на землю, необходимую для использования объекта (пункт 7).

Предоставление на льготных условиях земельного участка большей площадью, чем фактически требуется для эксплуатации сооружения, не основано на законе и нарушает права возможных претендентов на его получение, поскольку для этого действующим земельным законодательством предусмотрены другие процедуры.

Учитывая, что в иных предусмотренных законом случаях получение земли предполагает более сложную процедуру либо проведение конкурса, незаконное предоставление приоритетного права на приобретение земельного участка исключает возможность продажи его с торгов, что влечет соответствующие потери для местного бюджета.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, указанными нормами предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество.

Размеры земельного участка, необходимого для использования здания, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем объекта.

Как видно из технического паспорта от 01.08.2008 нежилого строения по адресу: ул. Гвардейская у д. 9, площадь застройки составляет 92,3 кв. м.

Площадь испрашиваемого ИП Семеновой Е.Г. земельного участка по адресу: ул. Гвардейская у д. 9, под отдельно стоящий объект торговли составляет 163 кв. м.

Суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что в данном случае не имеется доказательств необходимости использования земельного участка, превышающего площадь находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю, на 70,7 кв. м.

Доказательств, подтверждающих преимущественное право ИП Семеновой Е. Г. на земельный участок испрашиваемой площадью, в материалах дела не имеется.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о несоблюдении предусмотренной положениями земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации процедуры предоставления заявителю разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не противоречит обстоятельствам дела и соответствует нормам действующего законодательства.

Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (далее - правила), в соответствии с которыми на территории муниципального образования "Город Саратов" введена система регулирования землепользования и застройки, основанная на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах МО "Город Саратов" на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон определены в таблице 5.1 правил.

Испрашиваемый земельный участок, с кадастровым номером 64:48:040806:42, площадью 163 кв. м, отнесен к зоне Ж1 - зоне многоэтажной многоквартирной застройки, для которой вид использования земельного участка "отдельно стоящие объекты торговли от 75 до 150 кв. м общей площади" в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" является условно разрешенным.

Положения статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривают, что физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Решением Саратовской городской Думы от 16.11.2005 N 65-633 утверждено Положение о публичных слушаниях в городе Саратове, согласно которому публичные слушания - это одна из форм реализации населением муниципального образования "Город Саратов" своего конституционного права на местное самоуправление.

Органом, ответственным за подготовку и проведение публичных слушаний по вопросам, является Комиссия по вопросам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов".

В соответствии с особенностями организации и проведения публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении такого разрешения в Комиссию.

Публичные слушания по указанному вопросу проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия (пункт 6.1.4.1 положения).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по данному вопросу Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении соответствующего разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе администрации муниципального образования "Город Саратов" (пункт 6.1.4.5. положения).

На основании рекомендаций Комиссии глава администрации г. Саратов в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций в соответствующем постановлении принимает одно из следующих решений (пункт 6.1.4.6. положения):

- о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства;

- об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

ИП Семеновой Е. Г. не соблюдена предусмотренная положениями земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации вышеназванная процедура предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, с заявлением о получении такого рода разрешения в органы местного самоуправления ИП Семенова Е. Г. не обращалась, публичные слушания по данном вопросу в установленном порядке не проводились.

Таким образом, суды предыдущих инстанций правомерно исходили из того, что не соблюдена процедура предоставления земельного участка под строительство отдельно стоящего объекта торговли, без учета в установленном порядке мнения граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок и объект капитального строительства.

При таких обстоятельствах суды сделали правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что возведенный предпринимателем объект обладает признаками самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушения, указанные в этой норме являются препятствием для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в силу статей 18 и 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судами установлено, что право собственности предпринимателя на нежилое 1-этажное здание общей площадью 85,9 кв. м, по адресу: г. Саратов, ул. Гвардейская, 9 зарегистрировано 05.08.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Указанное право никем не оспорено, не признано недействительным.

Следовательно, названный объект недвижимости не может быть квалифицирован как самовольная постройка в смысле правил статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако указанный вывод судов не привел к принятию незаконных решения и постановления, следовательно, основанием для изменения или отмены судебных актов служить не может.

Доводы заявителя жалобы по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.05.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 по делу N А57-5783/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Г.Д. Альмашева Р. В. Ананьев