Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 декабря 2012 г. N Ф06-8648/12 по делу N А57-4423/2011

г. Казань

07 декабря 2012 г.

Дело N А57-4423/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2011 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Дубровина О.А., Тимаев Ф.И.)

по делу N А57-4423/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44", г. Саратов (ОГРН 1046405408477) к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов (ОГРН 1026402195511) об обязании заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта договора, при участии третьего лица: государственного унитарного предприятия "Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости", г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44" (далее - ООО "Коммунальник-44") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет), с участием третьего лица - государственного унитарного предприятия "Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости"), об обязании заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2011 отменено, принят новый судебный акт, которым спорные условия договора купли-продажи изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1 "Сумма настоящего договора составляет 1 249 678 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость)".

Пункт 3.4.1 договора исключить.

Взыскано с Комитета в пользу ООО "Коммунальник-44" 4000 руб. государственной пошлины по иску, 12 000 руб. за проведение экспертизы.

В кассационной жалобе Комитет просит его отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что отчет ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда неправомерно не принят судами в качестве доказательства рыночной стоимости объекта продажи.

Заявитель также не согласен с выводом суда о необходимости исключения пункта 3.4.1 из спорного договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для её удовлетворения оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, ООО "Коммунальник-44" является арендатором объекта нежилого фонда - помещения, расположенного по адресу: ул. Новоузенская, д. 147а, 1-й этаж, общей площадью 137,7 кв. м, в соответствии с договором аренды объекта нежилого фонда от 16.11.2005 N 235/5 и дополнительными соглашениями к нему.

15.09.2009 ООО "Коммунальник-44", руководствуясь статьей 3, пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился к Комитету с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого помещения с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта на срок 5 лет.

11.01.2011 Комитет за исх. N 05-09/27 направил в адрес истца распоряжение Комитета от 28.12.2010 N 1775-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А", и проект договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества.

Ответчик стоимость отчуждаемого имущества определил на основании отчета ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 "Об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: помещение, литера "А", назначение: нежилое, общая площадь 137,7 кв. м, этаж 1, инв. N 63:401:001:003533130/000А20002, адрес объекта: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А". Так продавец определил сумму договора, равную 2 507 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость, о чем указано в пункте 2.1 договора.

Согласно протоколу разногласий, истец не согласился с редакцией пункта 2.1, предложенной ответчиком и предложил сумму, равную 1 700 000 руб., включая налог на добавленную стоимость.

Покупатель также просил исключить из договора пункт 3.4.1, согласно которому продавец имеет право не принимать претензии по проданному объекту после подписания настоящего договора.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в указанной части и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции не согласился с квалификацией иска судом первой инстанции как требование о понуждении заключить договор купли-продажи исходя из того, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор по двум договорным условиям.

В рамках судебного разбирательства определением суда первой инстанции от 09.06.2011 была назначена судебная экспертиза в виде оценки рыночной стоимости нежилого помещения литера А, общей площадью 137,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А", по состоянию на 28.12.2010, которая была поручена обществу с ограниченной ответственностью "НИЛСЭ".

Из заключения эксперта от 20.07.2011 N 5518 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения литера "А", общей площадью 137,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А", по состоянию на 28.12.2010 могла составить 1 249 678 руб.

Суд первой инстанции признал вышеуказанное экспертное заключение допустимым доказательством по делу и пришел к выводу об удовлетворении заявленных ООО "Коммунальник-44" требований в полном объеме.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал следующее.

Согласно нормам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд апелляционной инстанции установил, что разногласия возникли относительно условия о стоимости выкупаемых объектов, определенной в пункте 2.1, а также по условию, предусмотренного пунктом 3.4.1 договора купли-продажи, и рассмотрел спор по указанным пунктам спорного договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости имущества, указанной в отчете ответчика, по ходатайству истца в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 09.04.2012 суд апелляционной инстанции назначил экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро по оценке имущества и аудит" (юридический адрес: г. Саратов, ул. Вольская, д. 20, фактический адрес: г. Саратов, ул. Мичурина, д. N 73) Чернову В.А.

На разрешение эксперту поставлен вопрос о соответствии отчета, выполненного ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилого помещения литера А, общей площадью 137,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. В случае выявления несоответствия отчета требованиям действующего законодательства Российской Федерации, указать, повлияли ли эти несоответствия на окончательные выводы о цене объектов.

Согласно выводам эксперта, данным в заключении от 11.05.2012 N 11/05-12Б, отчет, выполненный ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилого помещения литера А, общей площадью 137,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147"А", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Выявленные в процессе экспертизы несоответствия отчета требованиям действующего законодательства Российской Федерации, по мнению эксперта, значительно исказили окончательные выводы о цене объектов, стоимость объектов оценки, указанная в исследованном отчете - значительно завышена.

Суд апелляционной инстанции признал, что рыночная стоимость нежилого помещения литера А, общей площадью 137,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д.147"А", по состоянию на 28.12.2010 в размере 1 249 678 руб. (включая налог на добавленную стоимость), определенная в экспертном заключении от 20.07.2011 N 5518, является суммой настоящего договора.

Следовательно, довод заявителя кассационной жалобы о том, что отчет ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда неправомерно не принят судами в качестве доказательства рыночной стоимости объекта продажи, отклоняется в силу изложенного.

Истцом также было заявлено требование об исключении из условий проекта договора купли-продажи пункта 3.4.1, устанавливающего право продавца не принимать претензии по проданному объекту после подписания настоящего договора.

Учитывая, что данное требование продавца противоречит действующему законодательству, предусматривающему право покупателя на предъявление требований к продавцу товара, основанных, в том числе, на недостатках проданного товара и других, указанный пункт обоснованно признан судом подлежащим исключению из договора.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 по делу N А57-4423/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова