Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 января 2013 г. N Ф06-10861/12 по делу N А55-31032/2011

г. Казань

23 января 2013 г.

Дело N А55-31032/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Королёвой Н.Н.,

при участии представителей:

истца - Мостовой М.В. (доверенность от 17.12.2012 N 15),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2012 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-31032/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домино", г. Самара (ОГРН 1046300452131) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871) о разрешении разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности", г. Самара,

общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Оценка ПЛЮС", г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Домино" (далее - ООО "Домино", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи, в котором просило суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, литер "Б", в следующей редакции: "Цена объекта, определенная на основании заключения по судебной строительно - технической экспертизе от 11.04.2012 N 27, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки" (далее - ООО "Институт независимой оценки", составляет 5 361 000 руб. с учетом НДС".

Определением от 25.01.2012 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" (далее - ООО "Экспертиза собственности") и общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Оценка ПЛЮС" (далее - ООО "ОК "Оценка ПЛЮС").

Определением суда от 28.03.2012 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Определением от 18.04.2012 производство по делу N А55-31032/2011 возобновлено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012, исковые требования удовлетворены, пункт 2.1. договора купли-продажи принят в следующей редакции: "Цена объекта, определенная на основании заключения по судебной строительно-технической экспертизе от 11.04.2012 N 27, выполненного ООО "Институт независимой оценки", составляет 5 361 000 руб. с учетом НДС".

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец 18.03.2010 исх. N 2-3-10 обратился в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о выкупе нежилого помещения - 1-й этаж, комнаты 1, 7, 9, 11-17, общей площадью 203,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Московское шоссе, литер "Б", с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет.

Проект договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара и приказ от 12.05.2011 N 873 об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, указана 12 153 000 руб. с учетом НДС, истцом получены 04.10.2011.

По итогам рассмотрения проекта договора купли-продажи истец направил ответчику в установленный тридцатидневный срок протокол разногласий, проект договора купли-продажи арендуемого имущества в своей редакции на основании отчета об оценке, выполненный ООО "Экспертиза собственности", в которой определена цена объекта недвижимости в размере 5 331 000 руб. с учетом НДС.

Отсутствие согласования между сторонами стоимости спорного объекта недвижимости, находящегося в аренде у истца, послужило основанием для обращения в суд с требованием об урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 153-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Цена, указанная в проекте договора, определена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 137-11 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1 этаж, позиции 1, 7, 9, 11-17 общей площадью 203,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, литер "Б", выполненного ООО "ОК "Оценка ПЛЮС".

Между истцом и ООО "Экспертиза собственности" был заключен договор N 227-01/11 о проведении оценки, на основании которого был выполнен отчет об оценке от 02.11.2011 N 227-01/11. В соответствии с данным отчетом рыночная цена указанного объекта недвижимости составляет 5 331 000 руб. с учетом НДС.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи помещений стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд для решения этого вопроса назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы, поручив её ООО "Институт независимой оценки", по результатам которой рыночная стоимость спорного имущества была определена в размере 5 361 000 руб. с учетом НДС, по состоянию на 27.04.2011.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчете должно быть указано точное описание объекта оценки.

Суд установил, что в нарушение вышеуказанного Федерального закона и федеральных стандартов оценки отчет об оценке рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, литер "Б", проведенной ООО "ОК "Оценка ПЛЮС" по заявлению Департамента, допускает неоднозначное толкование, описание объекта оценки не соответствует действительности.

Специалистами ООО "Экспертиза собственности" и ООО "Институт независимой оценки" были выбраны разные методы в рамках применения подходов к оценке. В рамках доходного подхода специалисты ООО "Институт независимой оценки" и ООО "Экспертиза собственности" использовали метод прямой капитализации; в рамках сравнительного подхода специалист ООО "Институт независимой оценки" использовал метод прямого сравнения продаж, а специалист ООО "Экспертиза собственности" - метод анализа иерархий и метод нормировки. В рамках затратного подхода специалист ООО "Институт независимой оценки" использовал метод выделения и метод замещения, а специалист ООО "Экспертиза собственности" - метод сравнительной единицы. Факт применения независимыми оценщиками разных методов, которые привели к итоговым результатам высокой сопоставимости, еще раз доказывает объективность и достоверность результатов, полученных независимым оценщиком ООО "Институт независимой оценки".

Поэтому отчет об оценке, исполненный указанным лицом, суд обоснованно посчитал достоверным доказательством.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчеты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд обоснованно урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи и принял пункт 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного нежилого помещения 1-й этаж комнаты: 1, 7, 9, 11-17, общей площадью 203,20 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, литер "Б", между ООО "Домино" и Департаментом управления имуществом администрации городского округа Самара, в уточненной редакции истца, согласно которой цена продаваемого недвижимого имущества, составляет 5 361 000 руб. с учетом НДС. Цена соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства по состоянию на 27.04.2011.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд считает, что обжалуемые судебные акты являются законными, в связи с чем основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А55-31032/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров Н.Н. Королёва