Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 января 2013 г. N Ф06-9659/12 по делу N А06-7804/2011

г. Казань

29 января 2013 г.

Дело N А06-7804/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Вильданова Р.А., Альмашевой Г.Д.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.04.2012 (Цепляева Л.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Антонова О.И., Лыткина О.В.)

по делу N А06-7804/2011

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Саиян Мхитара Шагеновича, г. Астрахань (ОГРНИП 308301726700024, ИНН 301700053720) к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585 в следующей редакции: "2.1 Цена участка составляет 574 612,43 руб. (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается", при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", г. Астрахань (ОГРН 1023000872311, ИНН 3015058986),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Саиян Мхитар Шагенович (далее - ИП Саиян М.Ш., истец) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования "Город Астрахань" в лице Управления земельными ресурсами администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - администрация, ответчик) о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585 в следующей редакции: "2.1 Цена участка составляет 574 612,43 руб. (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.04.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012, исковые требования удовлетворены. Суд решил пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585, заключённого между Управлением земельными ресурсами администрации города Астрахани и ИП Саияном М.Ш., изложить в редакции покупателя: "Цена участка составляет 574 612,43 руб. (пятьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот двенадцать рублей сорок три копейки), НДС не облагается".

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.12.2008 по делу N А06-6587/2008-14 признан незаконным отказ администрации муниципального образования "Город Астрахань" в предоставлении в собственность ИП Саияну М.Ш. земельного участка общей площадью 32 321 кв. м с кадастровым номером 30:12:042052:6, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а. Этим же решением на администрацию возложена обязанность направить в адрес истца проект договора купли-продажи указанного земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истцу был направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2011 N 1585.

По указанному договору стороны настоящего спора именуются следующим образом: Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани - "Продавец", ИП Саиян М.Ш. - "Покупатель".

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 17.01.2012 усматривается, что Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани создано в результате реорганизации Комитета имущественных отношений города Астрахани в форме разделения на два юридических лица: Управление муниципального имущества и Управление земельными ресурсами.

В редакции продавца пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1585 изложен в следующей редакции: "Цена Участка определена в соответствии с отчетом от 04.08.2011 N 264.07.11 по оценке рыночной стоимости земельного участка. Цена Участка составляет 16 110 000 руб.".

Письмом от 02.09.2011 N 28 ИП Саиян М.Ш. (покупатель) сообщил продавцу о несогласии с пунктом 2.1 договора по цене земельного участка, и направил свои разногласия по данному пункту, предложив следующую редакцию пункта 2.1 договора: "Цена участка составляет 574 612,43 руб., НДС не облагается". Покупатель указанным письмом предложил продавцу согласовать разногласия и в течение 30 дней либо сообщить об отказе разногласий.

Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани письмом от 05.10.2011 N 05/105/2011-115 сообщило истцу об отклонении предложенной истцом редакции пункта 2.1 по цене участка.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку стороны не согласовали редакцию спорного пункта 2.1 о цене участка, истец обратился в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

У сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи, а именно по цене земельного участка. Возникновение данных разногласий связано с тем, что стороны применяют разный порядок определения этой цены.

Истец ссылается в обоснование своих доводов на положения статьи 36 ЗК РФ правила пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а ответчик - на положения статьей 30, 31, 38 36 ЗК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 30:12:042052:6, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а, площадью 32 321 кв. м, был предоставлен в аренду Межову С.П. в целях эксплуатации производственной базы по договору аренды от 18.01.2007.

На основании постановления администрации г. Астрахани от 24.04.2008 N 1140 вид разрешенного использования данного земельного участка был изменен на строительство индивидуальных жилых домов.

Во исполнение указанного постановления внесены изменения в сведения Единого государственного реестра земель, заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.01.2007 земельного участка, изменяющее вид использования земельного участка с "эксплуатации производственной базы" на вид "строительство индивидуальных жилых домов".

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.05.2009 и договора уступки права от 19.05.2009 арендные права и обязанности перешли от Межова С.П. к ИП Саияну М.Ш., данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от 11.12.2008 по делу N А06-6587/2008-14 и эти обстоятельства сторонами по настоящему делу не оспариваются.

Этим же судебным актом установлено, что при приобретении земельного участка в собственность должны применяться правила статьи 36 ЗК РФ.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что ИП Саиян М.Ш. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а.

На основании пункта 1.1 статьи 36 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Законом Астраханской области от 20.02.2009 N 6/2009-ОЗ "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений" на территории Астраханской области установлена цена земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения - в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

При расчёте цены выкупаемого земельного участка истцом применена ставка земельного налога на основании пункта 2 статьи 3 решения Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 27.10.2005 - 0,15% от кадастровой стоимости. При этом данная ставка взята истцом при расчёте по земельным участкам исходя из вида разрешённого использования земельного участка, который был определён постановлением администрации г. Астрахани от 18.02.2008 N 420 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Кирпичной, 10 в Трусовском районе".

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 31.07.2009 кадастровая стоимость составляет 38 307 495,62 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1185,22 руб./кв. м и спора по размеру кадастровой стоимости у сторон не имеется.

Кадастровый паспорт по состоянию на 12.07.2011 с указанием этого же размера кадастровой стоимости был применён и при оценке рыночной стоимости земельного участка и представлен в составе отчёта об оценке N 264.07.11.

Проверив представленный ИП Саияном М.Ш. расчёт выкупной стоимости земельного участка на предмет соответствия земельному и налоговому законодательству, суды правомерно посчитали указанную истцом цену в размере 574 612 руб. 43 коп. обоснованной.

Кроме того, в суде первой инстанции, истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной (выкупной) стоимости земельного участка, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой и профессиональной оценки". Согласно заключению судебной экспертизы от 01.03.2012 выкупная стоимость земельного участка площадью 32 321 кв. м с кадастровым номером 30:12:042052:6, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, пер. Зои Космодемьянской, 2а, для строительства индивидуальных жилых домов составляет 574 612,43 руб. Таким образом, эксперт подтвердил правильность расчётов истца по определению выкупной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1672 в предложенной истцом редакции.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку в соответствии с установленными по делу фактическими обстоятельствами, в связи с чем они подлежат отклонению как направленные на переоценку исследованных судом доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.04.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 по делу N А06-7804/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.А. Вильданов Г.Д. Альмашева