Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 апреля 2013 г. N Ф06-2218/13 по делу N А12-21194/2011

г. Казань

11 апреля 2013 г.

Дело N А12-21194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.10.2012 (судья Стрельникова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Веряскина С.Г., Пригарова Н.Н.)

по делу N А12-21194/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройматериалы-1", г. Волгоград (ИНН 34033017387) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества "Банк ВТБ 24", администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройматериалы-1" (далее - общество, ООО "Стройматериалы-1", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, ответчик) от 14.10.2011 N 01/076/2011-444 в государственной регистрации права собственности ООО "Стройматериалы-1" на земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, районный поселок Водстрой, ул. им. Костюченко, д. 8, кадастровый (условный) номер 34:03:120002:33.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Банк ВТБ 24" (далее - ЗАО "Банк ВТБ 24", Банк), администрация Волгограда, Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 10.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012, заявленные требования общества удовлетворены.

Не согласившись вынесенными судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым отказать ООО "Стройматериалы-1" в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Стройматериалы-1" (арендатор) заключен договор аренды от 18.07.2005 N 238/05 (далее - договор).

По условиям договора ООО "Стройматериалы-1" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:0033 площадью 138 506 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, пос. Водстрой, ул. Костюченко, д. 8, для размещения и эксплуатации производственной базы. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Волгоградской области 02.09.2005.

В целях обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному между ЗАО "Банк ВТБ-24" (залогодержатель) и ООО "Стройматериалы-1" (залогодатель), между теми же сторонами 04.04.2008 заключен договор об ипотеке.

ООО "Стройматериалы-1" предоставило ЗАО "Банк ВТБ-24" в залог объекты недвижимости, право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Костюченко, д. 8, и принадлежащего залогодателю на основании договора аренды от 18.07.2005 N 238/05 в части, непосредственно занимаемой предметами ипотеки (пункт 1.10.1 договора).

Государственная регистрация договора ипотеки осуществлена 11.04.2008.

Согласно закону Волгоградской области от 11.02.2008 N 1628-ОД "О внесении изменений в закон Волгоградской области от 21.03.2005 N 1031-ОД "О наделении города-героя Волгограда статусом городского округа и установлении его границ" поселок Водстрой включен в состав городского округа город-герой Волгоград 04.04.2008.

31.01.2011 администрацией Волгограда принято постановление N 252 о предоставлении ООО "Стройматериалы-1" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:03:120002:33, площадью 148 557 кв. м.

Пунктом 2 указанного постановления от 31.01.2011 N 252 Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда было поручено заключить с ООО "Стройматериалы-1" договор купли-продажи данного земельного участка, а также в установленном порядке со дня подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка расторгнуть договор аренды данного земельного участка от 18.07.2005 N 238/05, заключенный с ООО "Стройматериалы-1".

Между администрацией Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (арендодатель) и ООО "Стройматериалы-1" (арендатор) заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.02.2011 N 4687 и соглашения от 21.04.2011 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2005 N 238/05, 05.09.2011.

Исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи от 07.02.2011 N 4687 подтверждается передаточным актом от 07.04.2011 о передаче продавцом покупателю земельного участка и письмом Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 07.04.2011 исх. N 5788, в соответствии с которым он не имеет к ООО "Стройматериалы-1" претензий по исполнению последним своих обязательств по оплате приобретаемого земельного участка.

ООО "Стройматериалы-1" 22.04.2011 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Костюченко, д. 8, на основании договора купли продажи от 07.02.2011N 4687.

Сообщением от 14.10.2011 N 01/076/2011-444 Управление Росреестра по Волгоградской области отказало ООО "Стройматериалы-1" в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:33 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о государственной регистрации), а именно ввиду наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Причиной для отказа послужило то обстоятельство, что в ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) содержит записи о зарегистрированном договоре аренды от 18.07.2005 N 238/05 заключенного между ООО "Стройматериалы-I" (арендатор) и администрацией Городищенского района Волгоградской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Городищенского района Волгоградской области (арендодатель), обремененного договором ипотеки от 04.04.2007 N 721/5908-0000101-з01.

Полагая, что отказ не основан на нормах законодательства и нарушает его права при осуществлении предпринимательской деятельности, ООО "Стройматериалы-1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав установлен статьей 13 закона о государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 16 закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу статьи 18 закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 закона о государственной регистрации).

Судами установлено, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие заключение договора купли-продажи.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 закона о регистрации регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка от 07.02.2011 N 4687 не оспорен.

Постановление администрации Волгограда от 31.01.2011 N 252 о предоставлении ООО "Стройматериалы-1", на основании которого заключен этот договор купли-продажи, также никем не оспорено и является действующим.

Судами учтено, что в рамках арбитражного дела N А12-3432/2012 отказ Управления Росреестра в государственной регистрации соглашения от 21.04.2011, о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2005 N 38/05, обязании устранить допущенные нарушения путем регистрации соглашения от 21.04.2011 был признан незаконным. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2012 по делу N А12 -3432/2012, вступившим в законную силу, заявление ООО "Стройматериалы-1" удовлетворено.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, расторгнутого судом, не свидетельствует о наличии противоречий в ЕГРП и не является препятствием для регистрации прекращения права аренды, на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В связи с изложенным довод регистрирующего органа о том, что в нарушение пункта 2 статьи 346 ГК РФ письменного согласия залогодержателя на государственную регистрацию договора купли-продажи и смену предмета залога не представлено, что исключает государственную регистрацию права собственности на земельный участок правомерно отклонены, поскольку договор аренды спорного земельного участка расторгнут, договор купли-продажи заинтересованными лицами не оспорен.

Довод регистрирующего органа о нарушении прав банка как залогодержателя права аренды отклонен судами со ссылкой на пункт 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым предусмотрен способ защиты нарушенных прав залогодержателя в виде права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:33 не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы ООО "Стройматериалы-1".

Доводы кассационной жалобы об обратном направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных фактических обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 АПК РФ изменение или отмену обжалуемых судебных актов, допущено не было.

При таких данных коллегия считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения и постановления не имеются.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.10.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А12-21194/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова С.Ю. Муравьев