Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2013 г. N Ф06-1762/13 по делу N А55-17103/2012

г. Казань

17 апреля 2013 г.

Дело N А55-17103/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Альмашевой Г.Д., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Метпром" - Доронова А.А. (доверенность от 01.06.2012 N 21),

общества с ограниченной ответственностью "ФРАМ 1" - Доронова А.А. (доверенность от 01.06.2012 N 20),

Министерства имущественных отношений Самарской области - Екатеринина И.И. (доверенность от 01.04.2013 N 51),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2012 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-17103/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Метпром", г. Самара (ОГРН 1026300773091), общества с ограниченной ответственностью "ФРАМ 1", г. Самара (ОГРН 1026300763433) к Министерству имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824), об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Метпром" (далее - ООО "Метпром", истец 1) и общество с ограниченной ответственностью "ФРАМ 1" (далее - ООО "ФРАМ 1", истец 2) обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 703,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара ул. Металлистов, д. 39, с кадастровым номером 63:01:02 36010:7, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, между ООО "Метпром", ООО "ФРАМ 1" и Министерством, а именно: принять пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: "Цена участка составляет 106 057 (Сто шесть тысяч пятьдесят семь) рублей 20 копеек без НДС". Принять пункт 2.3. договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

"Полная оплата цены Участка должна быть произведена до государственной регистрации права общей долевой собственности на Участок. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на счет УФК. Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме - путем перевода установленной п. 2.1 суммы в размере: для ООО "Метпром" - 52 637 (Пятьдесят две тысячи шестьсот тридцать семь) рублей 25 копеек; для ООО "ФРАМ 1" - 53 519 (Пятьдесят три тысячи четыреста девятнадцать) рублей 95 копеек, на счет УФК по Самарской области (Министерство имущественных отношений Самарской области) ИНН 6315800964, КПП 631601001, расчетный счет N 40101810200000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, БИК 043601001. код бюджетной классификации 705 1 14 06012 04 0000 430, ОКАТО 36401000000".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2012 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что субъектами применения льготного порядка расчетов приватизируемого земельного участка за плату выступают собственники тех зданий, которые ранее находились в государственной или муниципальной собственности.

В кассационной жалобе Министерство имущественных отношений Самарской области просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что после подачи заявки на приватизацию изменилась кадастровая стоимость спорного земельного участка и, суду следовало исходить из кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473.

Кроме того, приведены доводы о пропуске истцом 30-дневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия факта отчуждения спорного объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, коллегия находит, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "ФРАМ 1" и ООО "Метпром" являются собственниками нежилых помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.04.2001 серия 63-АА N 128906, от 05.04.2001 серия 63-АА N 128907, от 16.10.1999 серия 63 N 0160020, от 19.10.1999 серия 63 N 0160025.

Земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, сформирован и поставлен на кадастровый учет 04.05.2005.

В связи с этим 27.12.2006 заявители обратились в Министерство имущественных отношений Самарской области с заявлениями о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка, занимаемого нежилыми помещениями, находящимися в собственности у заявителей.

По результатам рассмотрения заявлений, Министерством издан приказ от 24.05.2007 N 570 "О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39", согласно которому ООО "ФРАМ 1" и ООО "Метпром" предоставлено в общую долевую собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 703,5 кв. м, кадастровый номер 63:01:0236010:0007, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39, занимаемый нежилым зданием, используемым под офис (пункт 1 Приказа).

Впоследствии, приказом от 09.09.2010 N 2288 Министерство отменило приказ от 24.05.2007 N 570 "О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.10.2010 по делу N А55-14764/2010 бездействие Министерства, выразившееся в не направлении проекта договора купли-продажи земельного участка, площадью 703,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39, кадастровый номер 63:01:0236010:7 в установленный срок в соответствии с приказом Министерства от 24.05.2007 N 570, признано незаконным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2011 по делу N А55-20990/2010 приказ Министерства от 09.09.2010 N 2288 признан незаконным, Министерство обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей путем предоставления в общую долевую собственность земельного участка площадью 703,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Металлистов, д. 39, согласно приказу Министерства от 24.05.2007 N 570.

В процессе исполнительного производства в порядке исполнения судебных решений ответчиком направлен проект договора купли-продажи государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, по условиям которого ответчик (продавец) обязуется передать в общую долевую собственность (доля ООО "Метпром" - 49631/100000, доля ООО "ФРАМ 1" - 50369/100000), а покупатели (истцы) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель с кадастровым номером 63:01:02:36 010:7, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара ул. Металлистов, д. 39, занимаемый нежилым зданием, используемым под офис в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 703,50 кв.м.

Стороны подтверждают, что проект договора получен истцами 26.09.2011.

Истцами 06.04.2012 в адрес ответчика направлен протокол разногласий по пунктам 2.1, 2.3 договора с приложением расчета выкупной цены участка, который ответчиком не подписан. Таким образом, при заключении договора стороны к соглашению не пришли.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период издания Приказа Министерства) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Порядок приобретения земельных участков юридическими лицами собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями пунктам 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ, согласно которым для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли-продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Частью 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, согласно условиям спорного договора в редакции ответчика цена земельного участка составляет 124 193,45 руб. без Налога на добавочную стоимость.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которого, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Ответчик указывает на то, что условия договора, в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При этом отмечает, что в момент заключения спорного договора порядок расчета цены выкупа земельного участка Министерством произведен с учетом 12-ти кратной ставки земельного налога, применяемой на момент заключения договора, на основании части 4 закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Вместе с этим, согласно статье 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.01.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или конструированы здания, строения, сооружения; при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности".

В соответствии с частью 3 статьи 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 1.1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений по цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1.2 статьи 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта, (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора, (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Суд пришли к выводу, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

При этом апелляционный суд указал, что при разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, следует принимать во внимание необходимость обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления, то есть в соответствии с постановлением губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области".

Поскольку постановление Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области", которым руководствуется Министерство при расчетах выкупной цены земельного участка, вступило в силу 23.12.2008, то есть после обращения истцов в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка.

Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что довод ответчика о необходимости исчисления выкупной цены земельного участка в соответствии с действующим, в момент заключения договора купли-продажи земельного участка (статья 422 ГК РФ), порядком расчета, установленным постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 является неосновательным, поскольку изменение срока заключения договора произошло в результате незаконных действий ответчика, что подтверждается судебными актами. При этом суд указал, что данная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.10.2010 N ВАС-8593/10.

Кроме этого, суд указал, что из справки Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 26.12.2011 N 07/19777 первичная правовая регистрация на объект недвижимости (ул. Металлистов, д. 39) проводилась БТИ 05.08.1994 за Самарским Моторостроительным Производственном объединении имени Фрунзе, на основании свидетельства о праве собственности на землю от 25.01.1993 N 65472, указанное здание являлось собственностью Самарского Моторостроительного Производственного объединения имени Фрунзе до момента передачи ПКП "Старт".

Таким образом, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что вышеуказанное помещение ранее отчуждено из государственной (муниципальной) собственности и цена приобретаемого по спорному договору земельного участка должна составлять 106 057,20 руб. из расчета 6030,26 (кадастровая стоимость 1 кв.м. по постановлению губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254) * 2,5% * 703,50 кв.м. (площадь) = 106 057,20 руб.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в связи с тем, что пропущен 30-дневный срок для направления протокола разногласий, судом отклонен со ссылкой, что данное обстоятельство не является основанием для лишения истцов судебной защиты.

Коллегия обжалуемые судебные акты находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и переоценке в суде кассационной инстанции не подлежат, в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких данных коллегия считает, что оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 по делу N А55-17103/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Г.Д. Альмашева Р.А. Вильданов