Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 апреля 2013 г. N Ф06-2224/13 по делу N А12-13689/2012

г. Казань

25 апреля 2013 г.

Дело N А12-13689/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Альмашевой Г.Д.,

при участии представителей:

ответчика - Волкова А.В. (доверенность от 23.12.2012 N 1),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.10.2012 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Телегина Т.Н.)

по делу N А12-13689/2012

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464) к торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (ИНН 3435005874, ОГРН 1023402020718) о взыскании 2 405 619 руб. 41 коп. за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с пятью исками к торгово-производственному закрытому акционерному обществу "Волжский торговый Центр" (далее - ТП ЗАО "Волжский торговый центр", ответчик) о взыскании: 412 671 руб. 37 коп. (дело N А12-13689/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27, из которых 380 558 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, 32 112 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 766 463 руб. 99 коп. (дело N А12-13688/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97, из которых 634 353 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 132 110 руб. 06 коп. пени; 162 091 руб. 93 коп. (дело N А12-13690/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 134 153 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 27 938 руб. 65 коп. пени; 162 028 руб. 85 коп. (дело N А12-13691/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, из которых 149 408 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, 12 620 руб. 03 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; 902 363 руб. 27 коп. (дело N А12-13692/2012) за пользование земельным участком, расположенном по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22, из которых 746 829 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате, 155 534 руб. 09 коп. пени.

Определением суда от 24.09.2012 дела N А12-13688/2012, А12-13689/2012, А12-13690/2012, А12-13691/2012, А12-13692/2012 объединены в одно производство с номером дела А12-13689/2012.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.10.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление отменить в части отказа во взыскании задолженности в размере 1 830 919 руб. 09 коп., исковые требования - удовлетворить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.5 положения "О Комитете земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области", утвержденного постановлением Волжской городской Думы от 22.02.2007 N 35/15, Комитет выступает арендодателем по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа - город Волжский Волгоградской области, в том числе ранее заключенных с Управлением муниципальным имуществом. 25.07.2008, 23.12.1998, 23.12.1998, 29.12.2007, 23.12.1998 между Комитетом (Управлением муниципальным имуществом города Волжского) (Арендодатель) и ТП ЗАО "Волжский торговый центр" (Арендатор) подписаны пять договоров аренды земельных участков: N 6643 аз на аренду земельного участка общей площадью 585,2 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, ул. Горького, 27; N 1312 аз на аренду земельного участка общей площадью 961,25 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; N 1326 аз на аренду земельного участка общей площадью 259,04 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; N 5743 аз на аренду земельного участка общей площадью 240,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10; N 1313аз на аренду земельного участка общей площадью 1103,57 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 22; соответственно. Срок аренды по указанным договорам сторонами установлен на срок более одного года.

Обращаясь в суд с иском, Комитет свои требования мотивирует тем, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, расположенных на пяти земельных участках, пользовался земельными участками, плату за пользование не вносил, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате, неосновательное обогащение, на которые начислена договорная неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суды правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу.

В соответствии с постановлением главы администрации Волгоградской области от 18.01.1999 N 24 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области" регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Волжского Волгоградской области осуществляется с 25.01.1999.

Таким образом, договоры от 23.12.1998 N 1312 аз, N 1326 аз, N 1313 аз не подлежали государственной регистрации, поскольку подписаны сторонами до 25.01.1999.

Отказывая в иске суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу, что указанные договоры являются незаключенными в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А именно, в нарушение положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договорах не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договоры от 23.12.1998 N 1312 аз, N 1326 аз, N 1313 аз подписаны сторонами 23.12.1998, то есть в тот период времени, когда земельные участки должны быть разграничены и должны иметь кадастровые номера. Таким образом, отсутствие кадастровых номеров у данных земельных участков свидетельствуют о несогласованности условия о предмете договора аренды, и влечет признание договоров аренды незаключенными.

Поскольку договоры от 25.07.2008 N 6643 аз, от 29.12.2007 N 5743 аз не зарегистрированы в установленном законом порядке, они также являются незаключенными.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом не представлены доказательства, что спорные земельные участки являются собственностью муниципалитета.

Согласно представленным ответчиком свидетельствам о государственной регистрации права все встроенно-пристроенные (встроенные) нежилые помещения, назначение: торговые, расположенные по адресам: Волгоградская область, г. Волжский: ул. Горького, 27; пр. Ленина, 97; ул. Фонтанная, 5; ул. Энгельса, 10; пр. Ленина, 22, являются собственностью ответчика.

Данные нежилые помещения расположены на первых этажах многоквартирных жилых домов, что подтверждается техническими паспортами.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В отношении земельных участков: общей площадью 3094 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Горького, 27; общей площадью 5545 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 10, проведен кадастровый учет 15.10.2008 и соответственно 20.12.2005 (кадастровые номера 34:35:03 01 10:581, 34:35:03 01 22:109).

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" датой завершения кадастрового учета (при постановке на учет объекта недвижимости) признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере.

А поэтому, с момента проведения государственного кадастрового учета, земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:03 01 10:581 и 34:35:03 01 22:109 находятся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и ТП ЗАО "Волжский торговый центр", а истец утратил право распоряжаться указанными земельными участками.

Следовательно, с 15.10.2008 и с 20.12.2005 соответственно у Комитета отсутствует право на взыскание задолженности с ответчика за пользование земельными участками.

Также, суд первой инстанции относительно земельных участков, расположенных по адресам: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 97; по пр. Ленина, 22 два земельных участка, правомерно указал, что пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу стать 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В пункте 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.

Учитывая изложенное суды первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне исследовали все обстоятельства дела, дали надлежащую правовую оценку всем представленным в деле документальным доказательствам.

Переоценка установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств недопустима в суде кассационной инстанции в силу требований, предусмотренных статьей 286, частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.10.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу N А12-13689/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев Г.Д. Альмашева