Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2013 г. N Ф06-1045/13 по делу N А12-18656/2011

г. Казань

27 марта 2013 г.

Дело N А12-18656/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Коноплёвой М.В.,

в отсутствие представителей сторон - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пешкова Андрея Васильевича, г. Камышин Волгоградской области,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи: Комнатная Ю.А., Смирников А.В.)

по делу N А12-18656/2011

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пешкова Андрея Васильевича, г. Камышин Волгоградской области (ОГРИП 304345314800280) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (ИНН 3436103218) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП", г. Камышин Волгоградской области, об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пешков Андрей Васильевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора.

Уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил принять пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011 в следующей редакции: "Продажная цена объекта составляет 595 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "СТРОП" (далее - ООО "АН "СТРОП").

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2012 иск удовлетворен.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 указанное решение отменено, пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011 принят в следующей редакции: "Продажная цена объекта составляет 1 533 000 (один миллион пятьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость".

В кассационной жалобе истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, изложив пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011 в следующей редакции: "Продажная цена объекта составляет 606 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость".

По мнению заявителя кассационной жалобы при оценке имущества подлежала определению его рыночная стоимость для целей продажи на открытом рынке в условиях конкуренции, а не для конкретного лица.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 16.03.2004 N 272 истец арендует нежилое помещение N 51, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 29.

В соответствии с распоряжением ответчика о приватизации нежилого помещения N 51, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 29, от 04.07.2011 N 291 утверждено решение об условиях приватизации и установлена цена продаваемого имущества в размере 1 792 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения N 51, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 29 от 27.06.2011 N 140611/О-3, подготовленного ООО "АН "СТРОП", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 792 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Сопроводительным письмом от 08.07.2011 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества с предложением в тридцатидневный срок оформить договор в установленном законом порядке.

Названный договор купли-продажи истец получил 13.07.2011 и направил его с протоколом разногласий ответчику 12.08.2011.

08.09.2011 ответчик направил в адрес истца письмо N 02-03/1249, в котором отклонил редакцию истца относительно пункта 2.2 договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Регион" N 05-18 усматривается, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета налога на добавленную стоимость составляет 595 000 руб.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2012 по делу назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Регион".

Из экспертного заключения N 05-04 следует, что отчет ООО "АН "СТРОП" от 27.06.2011 N 140611/О-3 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения N 51 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, что повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил принять пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011 в следующей редакции: "Продажная цена объекта составляет 595 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость".

28.03.2012 в судебном заседании ООО "АН "СТРОП" заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судом ходатайство отклонено.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об установлении цены выкупа на основании отчета об оценке, выполненного экспертом по результатам назначенной судом экспертизы N 05-18, определив рыночную стоимость спорного нежилого помещения с учетом обременения аренды в 595 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Определениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012, 31.08.2012 по делу назначена повторная судебная экспертизы для определению рыночной стоимости имущества с учетом и без учета обременения арендой объекта оценки.

В судебном заседании 09.07.2012 судом апелляционной инстанции заслушан оценщик общества с ограниченной ответственностью "Регион" Князев В.А. по экспертному заключению N 05-04, по утверждению которого вывод о несоответствии отчета N 140611/О-3 Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 основан преимущественно на ошибочном определении рыночной стоимости объекта без учета обременения аренды.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды истца прекращается в результате выкупа объекта, то есть истец приобретает имущество свободным от прав иных лиц. При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав в порядке, предусмотренном указанным Законом, на приобретение данного имущества не возникнет.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений вышеназванного Закона предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества. Следовательно, не подлежит учету при определении цены продажи такого имущества стоимость права аренды объекта оценки.

Поскольку отчетом об оценке N 05-18 итоговая величина рыночной стоимости объекта определена с учетом обременения договором аренды, выводов эксперта о стоимости такого обременения в заключении не содержится, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о невозможности руководствоваться данным отчетом при урегулировании разногласий, возникших между сторонами по поводу продажной цены объекта.

По мнению суда апелляционной инстанции, подготовленный ООО "АН "СТРОП" отчет от 27.06.2011 N 140611/О-3 соответствует приведенному Закону и федеральным стандартам оценки.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что на дату вынесения постановления срок действия отчета от 27.06.2011 N 140611/О-3 истек. Срок действия отчета N 37 об оценке стоимости нежилого помещения N 51, подготовленного 25.07.2011 по заданию истца Камышинской торгово-промышленной палатой, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составляет без учета налога на добавленную стоимость 1 408 000 руб. также истек.

Кроме того, в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил принять пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011 в следующей редакции: "Продажная цена объекта составляет 595 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость".

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признал необходимым при урегулировании разногласий, возникших между сторонами по поводу продажной цены объекта (пункт 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества от 08.07.2011) руководствоваться экспертным заключением N 09с/09-27, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго", признав его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

Согласно указанному заключению итоговая величина рыночной стоимости муниципального объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения N 51, кадастровый номер 34:36:000022:0501:18:415:000983650:001:20051, общей площадью 99,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 29, по состоянию на 14.06.2011 без учета налога на добавленную стоимость, с учетом обременения арендой, составляет 606 000 руб., стоимость обременения договором аренды составляет 927 000 руб. Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта составила без учета обременения договором аренды 1 533 000 руб., которая указана экспертом как итоговая стоимость объекта оценки условно-свободного от прав третьих лиц.

Принимая во внимание, что в порядке реализации положений Федерального законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не подлежит учету при определении цены продажи такого имущества стоимость права аренды объекта оценки, суд апелляционной инстанции, признал подлежащим отмене решение Арбитражного суда Волгоградской области. Цену продажи объекта установил в размере 1 533 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Достоверность экспертного заключения N 09с/09-27 истцом также не оспаривается, поскольку в кассационной жалобе им заявлено требование о принятии пункта 2.2 договора исходя из выводов, содержащихся в указанном заключении в части определения рыночной стоимости имущества с учетом его обременения.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу N А12-18656/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва М.В. Коноплёва