Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 июня 2013 г. N Ф06-3041/13 по делу N А57-10204/2012

г. Казань

13 июня 2013 г.

Дело N А57-10204/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Карповой В.А., Вильданова Р.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Тимаев Ф.И.)

по делу N А57-10204/2012

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003 ОГРН 1036405000280) к жилищно-строительному кооперативу "Северный", г. Саратов (ИНН 6453098965 ОГРН 1086453002118) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 в размере 2 483 154,80 руб., пени в размере 431 677,94 руб., третьи лица: филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью "СарСтрой-М", Комитет по управлению имуществом Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ЖСК "Северный") о взыскании в пользу администрации задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 в размере 2 483 154,80 руб., пени в размере 431 677 руб. 94 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, суд взыскал с ЖСК "Северный" пользу администрации пени в размере 191 856 руб. 86 коп., в остальной части заявленных исковых требований отказал.

В кассационной жалобе администрация просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, отменить, удовлетворить заявленные требования.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением от 15.09.2005 N 1302-р Комитета по управлению имуществом Саратовской области обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс"), предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, общей площадью 4162 кв. м, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева, для строительства многоэтажного жилого дома.

Во исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО "Феникс" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева, для строительства многоэтажного жилого дома.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 10.11.2005 N 01/291/2005-294 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Саратовской области.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 26.04.2006 ООО "Феникс" уступает, а общество с ограниченной ответственностью "Сарстрой-М" (далее - ООО "Сарстрой-М") принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.10.2005 N 500, заключенного на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15.09.2005 N 1302-р, зарегистрированному 10.11.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, регистрационный номер 64-64-01/291/2005-294, с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, площадью 4162 кв. м, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 06.05.2006 N 01/161/2006-25, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 04.09.2008 ООО "Сарстрой-М" уступает, а ЖСК "Северный" принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.10.2005 N 500 на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:04 0404:0024, общей площадью 4162 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 17.12.2008 N 11/711/2008-200, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.2. договора аренды, определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально, равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года.

За время действия договора аренды, арендная плата была неуплачена в полном объеме, данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (редакция от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 3.5 договора аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 предусмотрено, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Саратовской области и администрации г. Саратова влияющих на определение размера арендной платы, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, заключение дополнительных соглашений к договору не требуется.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору от 27.02.2007 N 5-1380 без проведения торгов, порядок который установлен пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора от 04.10.2005 N 500 о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод не противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2013 N 3046/13, согласно которой пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение для установления наличия задолженности по внесению арендных платежей за спорный период в заявленном размере.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А57-10204/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

В.А. Карпова Р.А. Вильданов