Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июля 2013 г. N Ф06-4661/13 по делу N А55-25044/2012

г. Казань

04 июля 2013 г.

Дело N А55-25044/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Хайруллиной Ф.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 (председательствующий судья Балакирев Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-25044/2012

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит", г. Самара (ОГРН 1036300663112) о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (далее - ООО "Транзит", общество, ответчик) о взыскании 126 257 руб. 44 коп. из них: 104 605 руб. 87 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 (021551з) за период с 02.01.2007 по 31.05.2012, 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13.02.2007 по 31.05.2012, и расторжение договора аренды земельного участка от 19.05.1997 N 26889 (021551з).

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, соответственно, ему как собственнику принадлежит и доля земельного участка под зданием в размере, пропорционально площади нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, а в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Суды установили, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом.

Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует.

Следовательно, Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме этого, суды указали, что нежилое помещение ответчиком продано гражданам Малкину В.Я. и Старосельцеву Ю.И. по договору купли - продажи объекта недвижимости от 01.03.2007 N 02, который зарегистрирован в УФРС по Самарской области 22.03.2007.

Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, суды пришли к выводу, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Между тем, суды отказали в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.1997 N 26889 (021551з), посчитав данный договор аренды прекращённым в соответствии со статьей 610 ГК РФ. При этом суды исходили из письма от 29.03.2012 N 12/5680, указав, что истец сообщил ответчику о необходимости внесения арендной платы и расторжения договора аренды в случае непогашения задолженности письмом от 29.03.2012 N 12/5680, тем самым фактически отказался от договора аренды, продлённого на неопределённый срок.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Министерство оспаривает выводы судов о том, что оно является ненадлежащим истцом по делу. В обоснование жалобы Министерство ссылается на то, что: договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и Жилищного кодекса Российской Федерации, поэтому нормы указанных нормативных актов в силу статьи 422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим правоотношениям; судами не дана оценка правовому статусу договора аренды; в материалах дела отсутствуют доказательства формирования земельного участка под многоквартирным домом, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для отнесения земельного участка, являющегося предметом договора, к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к вывод, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.05.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Транзит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26889 (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад, сроком с 23.08.1994 по 23.08.1999.

Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, суд пришел к выводу, что согласно статье 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что плата вносится арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в течение всего срока аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы повлекло образование задолженности в размере 104 605 руб. 87 коп за период с 02.01.2007 по 31.05.2012 и пени в размере 21 651 руб. 57 коп в соответствии с пунктом 4.2 договора за период с 13.02.2007 по 31.05.2012, о необходимости уплаты которой истец уведомил ответчика письмом от 29.03.2012 N 12/5680, предложив в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19.05.1997 N 26889(021551з).

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Выводы суда о том, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом и что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, сделаны при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе формирование земельного участка для эксплуатации данного дома, перешел ли земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику помещение, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, действует или прекращен договор аренды земельного участка от 19.05.1997 N 26889 (021551з), наличие или отсутствие у ответчика обязательства уплачивать арендную плату.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу N А55-25044/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

Ф.В. Хайруллина С.Ю. Муравьев