Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 июля 2013 г. N Ф06-6053/13 по делу N А12-29059/2012

г. Казань

17 июля 2013 г.

Дело N А12-29059/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Траст-Билдинг", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.02.2013 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Александрова Л.Б., Веряскина С.Г.)

по делу N А12-29059/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью Траст-Билдинг", г. Волгоград (ОГРН 1093444003290, ИНН 3444169607) к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда, г. Волгоград, о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Траст-Билдинг" (далее - ООО "Траст-Билдинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Министерство, ответчик), третье лицо Комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда (далее - третье лицо, Комитет) о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 05.07.2012 N 10690 в части изменения вида разрешенного использования, заменив в подпункте 1.2. пункта 1 договора слова "для строительства капитального объекта - гостиница" словами "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".

Решением суда первой инстанции от 07.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что истцом не доказано соблюдение условий, позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов и, кроме того, гостиницы имеют иное функциональное назначение, связанное с временным проживанием граждан.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что отношения в сфере гостиничного обслуживания не относятся к жилищным правоотношениям и отличаются от правового регулирования жилищного фонда, что внесение изменений в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования приведет к нарушению требований земельного законодательства.

В кассационной жалобе ООО "Траст-Билдинг" просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Пугачевская, д. 13б, с размещения капитального объекта "гостиница" на размещение капитального объекта - многоквартирный жилой дом не противоречит градостроительному регламенту, что в кадастровый паспорт земельного участка внесено изменение в части указания вида разрешенного использования и, следовательно, суды неправомерно отказали во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения разрешенного вида использования земельного участка.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 05.07.2012 N 2177 "О предоставлении земельного участка (учетный N 5-55-67) для строительства объекта ООО "Траст-Билдинг", последнему в аренду на пять лет предоставлен земельный участок (учетный N 5-55-67, кадастровый N 34:34:050033:47) площадью 2600 кв. м, из земель населенных пунктов, для строительства капитального объекта - гостиницы по ул. Пугачевской, д. 13б в Ворошиловском районе.

05.07.2012 между администрацией Волгограда, правопреемником которой в части распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в г. Волгограде, является Министерство (арендодатель) и ООО "Траст-Билдинг" (арендатор) заключен договор N 10690 аренды земельного участка.

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный N 5-55-67, кадастровый номер 34:34:050033:47, площадью 2600 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Пугачевская, д. 13б.

Срок действия договора определен сторонами с 05.07.2012 по 05.07.2017 (пункт 2.1. договора).

Государственная регистрация договора осуществлена 23.08.2012, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области на обратной стороне договора.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что участок предоставлен для строительства капитального объекта - гостиницы.

Истец письмом от 05.10.2012 N 22 направил ответчику письмо с требованием о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка заменив в подпункте 1.2. пункта 1 договора слова "для строительства капитального объекта - гостиница" словами "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".

До настоящего времени разногласия между сторонами не урегулированы, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что участок предоставлен для строительства капитального объекта - гостиницы.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Реализуя свое право, истец письмом от 05.10.2012 N 22 направил ответчику письмо о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка заменив в подпункте 1.2. пункта 1 договора слова "для строительства капитального объекта - гостиница" словами "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".

Суд пришел к выводу о том, что истец, требуя внести изменения в договор аренды земельного участка в указанной части, не учел следующего.

В силу пункта 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Истцом же не доказано соблюдение условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.

В пункте 4.2. Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П указано, что любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства, в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованы и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что лицо, получившее участок в аренду с видом разрешенного использования "строительство капитального объекта - гостиница", не может по своему усмотрению выбрать и изменить его на другой вид использования "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома", поскольку процедуры предоставления для этих видов использования различные.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации определяет общие правила приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Однако согласно пункту 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом не доказано соблюдение условий, позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.

Апелляционный суд указал, что суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что лицо, получившее участок в аренду с видом разрешенного использования "строительство капитального объекта - гостиница", не может по своему усмотрению выбрать и изменить его на другой вид использования "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".

Кроме того, апелляционный суд отметил, что в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В пункте 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Аналогичная норма содержится и в пункте 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, функциональное назначение жилья - для проживания граждан.

Гостиницы имеют иное функциональное назначение - помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.

Так, в соответствии с пунктом 1 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 N 490, гостиница - это имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг.

Гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда.

При этом отношения в сфере гостиничного обслуживания не относятся к жилищным правоотношениям, регулируемым нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Жилые помещения, создание которых представляет собой жилищное строительство, и гостиницы имеют различный правовой статус и отличаются между собой как по функциональному назначению, так и по правовому регулированию.

Кроме того, апелляционный суд указал, что согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД), введенному в действие 01.01.2003 в соответствии с постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, деятельность гостиниц входит в раздел Н "Гостиницы и рестораны" подраздел 55 "Деятельность гостиниц и ресторанов". В приложении А "Описание группировок" к названному классификатору указано, что группировка 55.1 "Деятельность гостиниц" включает предоставление мест для временного проживания и не включает сдачу внаем жилых зданий и помещений для долгосрочного проживания (что охватывается группировкой 70.20.1).

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что строительство гостиничного комплекса не относится к жилищному строительству в том смысле, который придает ему законодатель, в том числе в Земельном кодексе Российской Федерации, а именно: строительство в целях обеспечения граждан жильем.

В силу изложенного апелляционный суд признал обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования истца о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.07.2012 N 10689 в части изменения вида разрешенного использования, заменив в подпункте 1.2. пункта 1 договора слова "для строительства капитального объекта - гостиница" словами "для строительства капитального объекта - многоквартирного жилого дома".

Коллегия выводы судов двух инстанций находит не противоречащим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Довод кассационной жалобы о том, что отсутствуют законные препятствия для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 05.07.2012 N 10690 противоречит положениям статей 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку по спорному договору аренды земельный участок предоставлен для строительства гостиничного комплекса по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона, тогда как для жилищного строительства земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

Таким образом испрашиваемое истцом изменение договора позволит осуществить жилищное строительство на земельном участке в обход установленной процедуры, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких данных коллегия считает, что оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А12-29059/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина