Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 августа 2013 г. N Ф06-4336/13 по делу N А49-2986/2012

г. Казань

07 августа 2013 г.

Дело N А49-2986/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Вильданова Р.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

истца - Планиной Т.А., доверенность от 24.04.2013,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Термодом"

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2012 (судья Алексина Г.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-2986/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Термодом", село Засечное Пензенской области (ОГРН 1025801501274) к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы, г. Пенза (ОГРН 1095836002481) о признании отказа от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, с участием третьего лица - администрации города Пензы, г. Пенза,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Термодом" (далее - истец, ООО ПКФ "Термодом", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее - ответчик, Управление) о признании отказа, изложенного в претензии от 09.02.2012 N 7/507, от исполнения договора аренды земельного участка от 07.04.1999 N 1230, недействительным.

При рассмотрении дела произошло изменение наименования ответчика на Управление муниципального имущества администрации города Пензы. В связи с изменением наименования ответчиком по делу признано Управление муниципального имущества администрации города Пензы.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как противоречащие нормам процессуального и материального права, удовлетворить исковые требования.

Заявитель кассационной жалобы указал, что выводов суда о том, что имеющееся на земельном участке строение является самовольной постройкой, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку сооружение возведено на земельном участке, отведенном именно для строительства оздоровительного комплекса, возведено без нарушения градостроительных норм и правил. Считает, что отказ ответчика от договора аренды земельного участка со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит нормам земельного законодательства, а именно положениям пункта 3 статьи 30 и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, имеющим приоритетное значение. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, отказ ответчика от договора аренды после получения Градостроительного плана, необходимого для получения разрешения на строительство, является злоупотреблением правом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.04.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого является ответчик) (арендодатель) и ООО ПКФ "Ренил-В" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1230, по условиям которого ответчик на основании постановления главы города Пензы от 04.08.1997 N 1087 передал ООО ПКФ "Ренил-В" в арендное пользование земельный участок площадью 7400 кв. м, расположенный в районе Сосновка.

В силу пункта 1.2. договора аренды участок был предоставлен для разработки проекта оздоровительного комплекса.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке земельному участку площадью 7400 кв. м 04.08.1997 был присвоен кадастровый номер 58:29:02009006:76. Разрешенное использование - для размещения оздоровительного комплекса.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 11.07.2012 по делу N А49-65/2012 установлено, что земельный участок по договору аренды от 07.04.1999 N 1230 фактически предоставлен для строительства, а не для проектирования оздоровительного комплекса, поскольку земельным законодательством не предусмотрено такого самостоятельного вида использования земельных участков как для проектирования объектов капитального строительства.

Договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 1230 согласно пункту 8.1. договора заключен сроком на два года с 04.08.1997 по 04.08.1999 и зарегистрирован городским Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 07.04.1999.

Поскольку стороны после 04.08.1999 не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что 06.03.2009 между ответчиком и истцом было заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка от 07.04.1999 N 1230, в соответствии с которым право аренды земельного участка перешло к истцу.

09 февраля 2012 года ответчиком в адрес истца была направлена претензия N 7/507, в которой Управление (арендодатель) со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил, что считает договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 1230 расторгнутым с 13.05.2012, истцу (арендатору) было предложено в срок до 13.05.2012 сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю ответчика, в противном случае последний будет вынужден обратиться в суд с иском об истребовании земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды достаточного самого факта указания в законе на возможность одностороннего отказа.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами.

В то же время судами не учтено следующее.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. На спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный истцом. Однако суды не дали оценку тому обстоятельству, что данный объект возведен на земельном участке, отведенном именно для строительства оздоровительного комплекса, ООО ПКФ "Термодом" получен Градостроительный план земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что данная постройка угрожает жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и возведена с нарушением градостроительных норм и правил. Кроме того, судами не учтено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Принимая во внимание, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный Обществу для целей строительства, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах выводы судов двух инстанций о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды являются преждевременными, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, а также установить, достигнута ли цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, какой объем работ выполнен Обществом по достижению данной цели, и, исходя из этого разрешить спор с учетом подлежащих применению норм гражданского и земельного законодательства.

Кроме того, суду следует рассмотреть доводы Общества о злоупотреблении ответчиком своими правами, с учетом того, что отказ от договора аренды и требование о возврате земельного участка последовали после обращения Общества к истцу с заявлением об узаконении возведенной постройки, дать указанным доводам надлежащую правовую оценку и с учетом этого решить вопрос о наличии правовых оснований для применения к возникшему спору сторон положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 по делу N А49-2986/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Вильданов

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев