Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 августа 2013 г. N Ф06-7186/13 по делу N А72-12352/2012

г. Казань

22 августа 2013 г.

Дело N А72-12352/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Гарифуллиной К.Р.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Гостиница "Венец"

на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.04.2013 (судья Крамаренко Т.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А72-12352/2012

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Гостиница "Венец", г. Ульяновск (ОГРН 1057325069097) к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье", г. Ульяновск (ОГРН 1027301171875) о досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Гостиница "Венец" (далее - ОАО "Гостиница "Венец") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лукоморье" (далее - ООО "Лукоморье") о досрочном расторжении договора аренды от 28.07.2000 года N 3726/3670.

Определением от 21.03.2013 Арбитражный суд Ульяновской области принял к производству ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы, а также ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.04.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013, иск о досрочном расторжении договора оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе ОАО "Гостиница "Венец" просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что в уведомлении от 11.10.2012 N 02037 им указывалось на досрочное расторжение договора аренды недвижимого имущества в судебном порядке в соответствии с нормой статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Неуказание в уведомлении срока, в течение которого арендатору необходимо устранить выявленные нарушения, не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 28.07.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ООО "Лукоморье" (арендатор) заключен договор аренды N 3726/3670 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Советская, д. 19/9 (в настоящее время ул. Спасская, д. 19/9), общей площадью 501,88 кв. м под размещение детско-молодежного кафе.

22.11.2005 ОАО "Гостиница "Венец" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения, в том числе и на помещения, переданные в аренду ООО "Лукоморье". В связи с этим дополнительным соглашением от 17.10.2005 внесены соответствующие изменения в договор аренды.

Согласно пункту 2.4.2 договора аренды арендатор обязан проводить перепланировки, переоборудование, реконструкцию помещений исключительно с согласия арендодателя по согласованию с балансодержателем.

Актом обследования помещений от 27.09.2012 комиссией обнаружено, что в нарушение условий пункта 2.2.1 договора, в соответствии с которым арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора, ответчик без согласования с арендодателем произвел переоборудование, перепланировку, реконструкцию и модернизацию инженерных систем. Для устранения выявленных нарушений ответчику было предложено в срок до 19 ноября предоставить на согласование проектно-сметную документацию.

Поскольку предупреждение от 09.11.2011 о необходимости надлежащего исполнения обязательств о прекращении нарушений ответчик не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя.

Оставляя исковые требования без рассмотрения, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (письма от 06.10.2010 N 2053, 26.01.2010 N 225, 19.07.2011 N 2220, 09.11.2012 N 02257.

Проанализировав указанные письма, судебные инстанции пришли к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.

При этом суды не согласились с доводом истца о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, указывая, что ссылка в письмах на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенные в письме, истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).

Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

Вместе с этим в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены надлежащие доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском уведомления о расторжении договора аренды.

Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А72-12352/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров К.Р. Гарифуллина