Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 сентября 2013 г. N Ф06-7128/13 по делу N А49-8418/2012

г. Казань

06 сентября 2013 г.

Дело N А49-8418/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Хайруллиной Ф.В., Карповой В.А.,

при участии представителя:

истца - Кудряковой А.Х., доверенность от 29.05.2013,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2013 (судья Учаева Н.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу N А49-8418/2012

по заявлению индивидуального предпринимателя Абдульмяновой Зейтюны Ширьяновны, г. Пенза, (ИНН 731101997984, ОГРНИП 310583726300034) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза, (ИНН 5834027954), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, г. Москва, (ИНН 7710723134, ОГРН 1087746829994) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Абдульмянова Зейтюня Ширьяновна (далее - предприниматель, ИП Абдульмянова З.Ш., заявитель) обратилась в арбитражный суд Пензенской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - Территориальный орган Росимущества), выраженного в письме от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении Абдульмяновой З.Ш. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99 318 кв. м, по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район и обязании Территориального органа Росимущества предоставить заявителю в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99 318 кв. м, по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо - запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, направив проект договора купли-продажи, предусмотрев цену выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленной на дату обращения с заявлением о приватизации.

К участию в деле в качестве соответчика суд привлек Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которым заявитель просил признать незаконным отказ Территориального органа Росимущества и Росимущества, выраженное в письме от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении ИП Абдульмяновой З.Ш. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99 318 кв. м, по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район и обязать ответчиков предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99 318 кв. м, по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, направив проект договора купли-продажи, предусмотрев цену выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленной на дату обращения с заявлением о приватизации.

Решением суда первой инстанции от 28.02.2013 заявление удовлетворено частично. Суд признал незаконным отказ Росимущества от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 площадью 99 318 кв. м, находящегося примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район и обязал устранить допущенные нарушения путем направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного выше земельного участка.

В удовлетворении требований к Территориальному органу Росимущества отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Территориальный орган Росимущества обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения заявленных требований и признания незаконным отказа Росимущества от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка и обязания устранить допущенные нарушения путем направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи указанного земельного участка, в указанной части принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 27.08.2013 до 03.09.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, заявителю на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: административное здание с теплой стоянкой и пристроенной котельной, весовая, материально-технический склад с пристроенным КПП, битумоплавильня на 8 котлов, склад вяжущих, производственный корпус, мазутохранилище, АЗС, площадка складирования инертных материалов, сети электроснабжения, подъездной железнодорожный путь с повышенными путями для разгрузки сыпучих материалов, артезианская скважина (для получения хлоридно-натриевого рассола) глубиной 1100 м, артезианская скважина с насосной станцией глубиной 170 м, притрассовый склад цемента, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2010 N 26/8-10, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке, площадью 99 318 кв.м. с кадастровым номером 58:24:292101:955, находящемся примерно в 700 м на северо-запад от ориентира пос. Ленинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Земельный участок площадью 99 318 кв.м. с кадастровым номером 58:24:292101:955 относится к категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с разрешенным использованием для иных целей (размещение асфальтобетонного завода и железнодорожного тупика).

Земельный участок предоставлен предпринимателю ответчиком в аренду на 49 лет на основании распоряжения Территориального органа Росимущества от 28.04.2011 N 95-р, в связи с чем 23.05.2011 между предпринимателем и Территориальным органом Росимущества был заключен договор аренды земельного участка N 502.

03.08.2011 предприниматель обратился в Территориальный орган Росимущества с заявлением о приватизации находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

05.08.2011 письмом N ТУ-499/м Территориальный орган Росимущества направил комплект документов на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 в Росимущество, просил дать ему поручение заключить с заявителем договор купли-продажи указанного земельного участка.

Росимущество письмом от 13.09.2011 N ПП-Ю/27604 отказало в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на пункт 2, подпункты 7 и 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), мотивировав отказ тем, что земельный участок ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность, поскольку на нем расположены артезианские скважины, которые, подпадают под определение гидротехнических сооружений, и размещен железнодорожный тупик.

Посчитав, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка является незаконным и нарушает его права и законные интересы, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с настоящим заявлением. При этом предприниматель просила направить проект договора купли-продажи, предусмотрев цену выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленной на дату обращения с заявлением о приватизации.

Удовлетворяя заявленные требования, и, обязывая направить проект договора купли-продажи земельного участка, суды исходили из того, что артезианские скважины, расположенные на испрашиваемом земельном участке, гидротехническими сооружениями не являются, земельный участок не относится к земельным участкам, необходимым для организации нужд железнодорожного транспорта, поэтому не может быть ограничен в обороте, в связи с чем отказ в предоставлении земельного участка в собственность нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу и сделаны на основании недостаточного исследования доказательств.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом власти, уполномоченным на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В период подачи предпринимателем заявления о приватизации, действовал Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденный Приказом Минэкономразвития и торговли России от 30.10.2007 N 370.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия соответствующего решения исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости. Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его использование на основании договора аренды, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 данного Кодекса.

Согласно названной норме предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, законом установлено, что для эксплуатации каждого объекта недвижимого имущества необходима определенная площадь земельного участка с учетом его целевого использования.

В материалах дела отсутствуют доказательства приобретения предпринимателем имущественного комплекса. Доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, отсутствуют. Из письма Территориального органа Росимущества в адрес Росимущества от 05.08.2011 N ТУ-499/м следует, что общая площадью объектов составляет 12 676,5 кв.м., площадь земельного участка, занятого объектами 23 064 кв.м.

По утверждению представителя предпринимателя в судебном заседании часть объектов, принадлежащих на праве собственности предпринимателю, сдается в аренду различным лицам, в том числе железнодорожные пути для приема и разгрузки грузов, в целях размещения и производства в качестве асфальтобетонного завода объекты недвижимости не используются.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, суды удовлетворили требование предпринимателя о продаже в собственность земельного участка площадью 99 318 кв.м. в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе с учетом заявленных для разрешенного использований целей.

Кроме этого, заявляя иск по настоящему делу, и обязывая заключить договор купли-продажи земельного участка, предусмотрев цену выкупа земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, установленной на дату обращения с заявлением о приватизации, предприниматель исходила из наличия у нее в соответствии со статьей 36 ЗК РФ права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструируемых зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности до 1 января 2012 года, осуществляется по льготной цене.

Следовательно, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Указанные обстоятельства судами не проверялись и не устанавливались; заявление о приватизации, поданное предпринимателем, в соответствующей графе указанные сведения не содержит, названная графа не заполнена, основания отчуждения объектов недвижимости из государственной собственности, орган, принявший решение о приватизации объектов недвижимости, реквизиты распорядительного акта, иные сведения в материалах дела отсутствуют.

Совокупный анализ представленных в материалы дела доказательств (договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2010 N 26/8-10, заключенного между ИП Абдульмяновой З.Ш. (покупателем) и ИП Айзадулловым Р.У. (продавцом) и акта приема-передачи к договору купли-продажи, свидетельств о государственной регистрации права собственности ИП Абдульмяновой З.Ш., выписок из ЕГРП, письма от 05.08.2011 N ТУ-499/м Территориального органа Росимущества в адрес Росимущества и т.д.), свидетельствует о том, что объекты недвижимости, приобретенные по сделке и представленные на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 58:24:292101:955 в Росимущество, имеют отличия.

Так, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2010 N 26/8-10, заключенным между ИП Абдульмяновой З.Ш. (покупателем) и ИП Айзадулловым Р.У. (продавцом), в собственность приобретено: административное здание с теплой стоянкой и пристроенной котельной площадью 899 кв.м., весовая площадью 37,1 кв.м., материально-технический склад с пристроенным КПП площадью 487,8 кв.м., битумоплавильня на 8 котлов площадью 207,9 кв.м., склад вяжущих площадью 902,9 кв.м., производственный корпус площадью 1826,9 кв.м., мазутохранилище, ГСМ площадью 13 кв.м., площадка складирования инертных материалов площадью 8 000 кв.м., сети электроснабжения 8 300 п.м., подъездной железнодорожный путь с повышенными путями для разгрузки сыпучих материалов, артезианская скважина (для получения хлоридно-натриевого рассола) глубиной 1100 м, артезианская скважина с насосной станцией глубиной 170 м, притрассовый склад цемента без указания его площади.

На приватизацию в льготном порядке представлены документы на: административное здание с теплой стоянкой (в свидетельстве о праве - гостиницей) и пристроенной котельной площадью 1078 кв.м., весовая площадью 175,4 кв.м., кафе с пристроенным КПП площадью 487,8 кв.м., битумоплавильня на 8 котлов площадью 207,9 кв.м., склад вяжущих площадью 902,9 кв.м., производственный корпус площадью 1826,9 кв.м.,, мазутохранилище, АЗС без указания его площади, площадка складирования инертных материалов площадью 8 000 кв.м., сети электроснабжения 8 430 п.м., подъездной железнодорожный путь с повышенными путями для разгрузки сыпучих материалов, артезианская скважина (для получения хлоридно-натриевого рассола) глубиной 1100 м, артезианская скважина с насосной станцией глубиной 170 м, притрассовый склад цемента.

Таким образом, судами при вынесении обжалуемых решений не дана надлежащая оценка всем обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, выводы судов не соответствуют имеющимся доказательствам, основаны на неполном исследовании и оценке доказательств.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно, объективно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, проверить оспариваемый отказ на его соответствие закону с учетом вышеприведенных доводов, определить размер участка, на который в силу закона возникает право выкупа. При наличии спора о размере выкупаемого земельного участка с целью определения размера участка, необходимого для использования объектов недвижимого имущества, суд вправе разрешить вопрос о возможности проведения экспертизы, с учетом установленного, принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями процессуальных норм.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 по делу N А49-8418/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

Ф.В. Хайруллина В.А. Карпова