Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 сентября 2013 г. N Ф06-7726/13 по делу N А06-9111/2012

г. Казань

12 сентября 2013 г.

Дело N А06-9111/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Карповой В.А., Альмашевой Г.Д.,

при участии представителей:

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Флагман" - Игнатовой О.И. (доверенность от 06.05.2013), Хреновой А.П. (доверенность от 02.09.2013),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флагман"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 12.03.2013 (судья Павлова В.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А06-9111/2012

по исковому заявлению Корсуновой Натальи Ивановны, г. Благодарный Ставропольского края, к администрации города Астрахани в лице Комитета имущественных отношений города Астрахани (ИНН 3015000383, ОГРН 1023000820270), обществу с ограниченной ответственностью "Флагман" (ИНН 3015090612, ОГРН 1103015001264) о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.08.2007 N 392 недействительным в части, установлении общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Корсунова Наталья Ивановна (далее - истец), в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к администрации города Астрахани в лице Комитета имущественных отношений города Астрахани (далее - ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Флагман" (далее - ООО "Флагман", ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.08.2007 N 392 недействительным в силу ничтожности в отношении площади участка 53,16 кв. м и установлении общей долевой собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 12.03.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013, договор от 29.08.2007 N 392 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:01:0169:0024, площадью 116 кв. м, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ул. Красная Набережная, 99-101/100-102, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и обществом с ограниченной ответственностью "Рынок Большие Исады" (далее - ООО "Рынок Большие Исады"), признан недействительным по признакам ничтожности в отношении площади участка 53,16 кв. м. Установлена общая долевая собственность на земельный участок площадью 166 кв. м кадастровый номер 30:12:01:0169:0024, расположенный по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ул. Красная Набережная, 99-101/100-102, определив Корсуновой Наталье Ивановне земельную долю в праве собственности размером 32% площадью 53,16 кв. м для завершения строительства и эксплуатации нежилого пристроя, литер А1, инвентарный номер 12:401:002:000010330:0101:2000, ООО "Флагман" земельную долю в праве собственности размером 68% площадью 112,84 кв. м для эксплуатации туалета.

В кассационной жалобе ООО "Флагман" просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 12.03.2013 и постановление Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 05.09.2013 объявлен перерыв до 13 часов 40 минут 12.09.2013.

Информация размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

После перерыва судебное заседание продолжено 12.09.2013 в 13 часов 40 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.08.2007 на основании постановления администрации города от 31.07.2007 N 3104 между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (продавец) и ООО "Рынок Большие Исады" (покупатель) был заключён договор купли-продажи земельного участка N 392 (л.д. 14-16)

Предметом договора N 392 является передача в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:01 0169:0024, находящегося по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова/ул. Красная Набережная, 99-101/100-102, общей площадью 166 кв. м для эксплуатации туалета.

В дальнейшем ООО "Рынок Большие Исады" передало спорный земельный участок ООО "Флагман" по протоколу внеочередного общего собрания участников от 27.05.2010 и акту приема-передачи от 27.05.2010 (л.д. 20-22), после чего ООО "Рынок Большие Исады" было ликвидировано 07.09.2010 (выписка на л.д. 76-79).

На дату заключения договора купли-продажи земельного участка, на спорном земельном участке, кроме упомянутого туалета, располагался зарегистрированный объект незавершенного строительства - нежилой пристрой, процент готовности 84%, литер А1, инвентарный номер: 12:401:002:000010330:0101:2000, площадью 42 кв. м с адресом г. Астрахань, ул. Красная Набережная, 120 (выписка N 1345 N АФ1230 346157 на л.д. 34, кадастровый паспорт N 77214 на л.д. 36-37).

Государственная регистрация права собственности на нежилой пристрой была произведена в установленном законом порядке 21.12.2005 за Ивлевым В.И. по решению Кировского районного суда г. Астрахани от 21.11.2005 (л.д. 33). Право собственности на нежилой пристрой перешло Корсуновой Н.И. на основании договора купли-продажи от 13.06.2007 (л.д. 32). Государственная регистрация перехода Корсуновой Н.И. права собственности на нежилой пристрой произведена 19.06.2007 (свидетельство N 30АА164524 на л.д. 25).

Истец полагает, что у каждого из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, возникло исключительное право на приобретение в собственность или в аренду участка, занятого этой недвижимостью.

По договору приватизации ООО "Рынок Большие Исады" был продан весь участок, включая и ту часть участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Корсуновой Н.И.

Корсунова Н.И. в результате заключения договора приватизации лишилась предоставленного ей законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности нежилой пристрой.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд свое решение мотивировал тем, что Корсунова Н.И., являясь законным владельцем объекта недвижимости на земельном участке, выкупленном ответчиком, имеет право на защиту своего владения.

Однако суды не в полной мере приняли во внимание следующие обстоятельства: статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суды неправомерно применили к взаимоотношениям сторон положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, поскольку в территориальное управление с заявлением о выкупе земельного участка обратилось лицо, имеющее в собственности не завершенный строительством объект недвижимости.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные требования, суды не применили толкование статьи 36 ЗК РФ, содержащееся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 и от 01.03.2011 N14880/2010.

С учетом вышеуказанного, обжалованные судебные подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение, для устранение вышеуказанных обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 12.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 по делу N А06-9111/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражного суда Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

В.А. Карпова Г.Д. Альмашева