Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2013 г. N Ф06-8439/13 по делу N А55-30535/2012

г. Казань

27 сентября 2013 г.

Дело N А55-30535/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Исламгазиевой Ж.О. (доверенность от 20.03.2013 б/н),

третьего лица - Исламгазиевой Ж.О. (доверенность от 20.03.2013 б/н),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

остальных третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и Губернатора Самарской области, Правительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2013 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Засыпкина Т.С., Марчик Н.Ю.)

по делу N А55-30535/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аграрий" (ОГРН 1076367003602) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ЗемПроект", Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аграрий" (далее - заявитель, ООО "Аграрий") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", от 07.09.2012 N 01/119/2012-21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 и обязании провести государственную регистрацию перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", перечисленные в договоре купли-продажи от 26.07.2012 N 2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2013 заявление ООО "Аграрий" удовлетворено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 решение суда первой инстанции от 01.02.2013 оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - министерство) обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "Аграрий".

Заявителем кассационной жалобы отмечается, что в нарушение действующего законодательства сделка по продаже земли была совершена без учета преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.

Учитывая особую социальную значимость данной категории земельных участков, регулирование правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ закреплены основные принципы законодательного регулирования данной категории земельных участков, в числе которых указан один из основных -преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов.

При этом порядок реализации субъектом Российской Федерации, а в случаях, прямо предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования своего преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения закреплен в статье 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Согласно положениям указанной статьи продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны ООО "Аграрий" выполнены все условия, закрепленные статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в части направления уведомления в адрес высшего исполнительного органа Самарской власти, полностью отвечающего требованиям указанной нормы закона.

Вместе с тем данный вывод суда первой инстанции, отраженный также в судебном акте суда апелляционной инстанции, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В извещении от 08.06.2012 N 12-21/252 ООО "Аграрий" уведомляло о намерении продать долю в размере 95/100 в праве общей долевой собственности на 78 земельных участков, расположенных по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая Гвардия".

Рассмотрев указанное извещение, министерством дан ответ от 28.06.2012 N 12/11533, в котором было указано, что к отношениям по продаже долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не применяется, поскольку в силу непосредственно уведомления ООО "Аграрий" данное юридическое лицо намеревалось продать лишь доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а не весь земельный участок сельскохозяйственного назначения целиком.

С учетом изложенного, принимая во внимание непосредственно направленное ООО "Аграрий" извещение, министерством рассматривался вопрос о продаже доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, судом первой инстанции неверно было оценено само уведомление ООО "Аграрий", направленное в орган исполнительной власти Самарской области, в рамках толкования статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, закрепляющей требования к уведомлению продавца земельных участков о продаже непосредственно всего земельного участка целиком как единого целого и императивно закрепленного преимущественного права покупки субъектом Российской Федерации земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами также обратилось с аналогичными требованиями Правительство Самарской области, которое просит в кассационной жалобе судебные акты отменить и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что ООО "Аграрий" является собственником 20-ти земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Самарская область, Волжский район, МУСПП "Молодая Гвардия", что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации прав.

ООО "Аграрий" (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект" (далее - ООО "ЗемПроект) (покупатель) заключили договор купли-продажи от 26.07.2012 N 2 о продаже в собственность ООО "ЗемПроект" 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, находящиеся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия".

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи от 26.07.2012 N 2 "продавец" продал, а "покупатель" купил в собственность:

1.1. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 615 515 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:113, стоимость 95/100 доли земельного участка 415 129, 13 руб.

1.2. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 580 833,57 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:101, стоимость 95/100 доли земельного участка 391 743,53 руб.

1.3. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 572 024,06 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:100, стоимость 95/100 доли земельного участка 385 783, 31 руб.

1.4. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 569 627 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519003:125, стоимость 95/100 доли земельного участка 384 193,56 руб.

1.5. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 537 483 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519005:149, стоимость 95/100 доли земельного участка 362 522,84 руб.

1.6. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 467 341,07 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:123, стоимость 95/100 доли земельного участка 315 227,17 руб.

1.7. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 410 863,96 кв.м, находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:97, стоимость 95/100 доли земельного участка 277 137,81 руб.

1.8. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 375 407 кв.м, находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности.

1.9. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 339 304 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519005:150, стоимость 95/100 доли земельного участка 228 900,07 руб.

1.10. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 333 915,12 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:106, стоимость 95/100 доли земельного участка 225 266,52 руб.

1.11. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 327 017 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519005:141, стоимость 95/100 доли земельного участка 220 624,02 руб.

1.12. 95/100 доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок площадью 326 293 кв.м, находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0514006:180, стоимость 95/100 доли земельного участка 220 129,96 руб.

1.13. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 297 218 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0517004:71, стоимость 95/100 доли земельного участка 200 531,82 руб.

1.14. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 292 368 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0517002:175, стоимость 95/100 доли земельного участка 197 257,33 руб.

1.15. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 270 931,08 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:107, стоимость 95/100 доли земельного участка 182 806,31 руб.

1.16. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 222 895,95 кв.м, находящийся по адресу; Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519008:116, стоимость 95/100 доли земельного участка 150 416,38 руб.

1.17. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 213 635,13 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519003:131, стоимость 95/100 доли земельного участка 144 164,94 руб.

1.18. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 205 231,97 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0514006:183, стоимость 95/100 доли земельного участка 138 514,45 руб.

1.19. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 184 436 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0517002:172, стоимость 95/100 доли земельного участка 124 489,37 руб.

1.20. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 163 933 кв.м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0519005:145, стоимость 95/100 доли земельного участка 110 669,72 руб.

В соответствии с пунктом 8 договора купли-продажи от 26.07.2012 N 2 предусмотрена передача отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности до подписания договора, а сам договор имеет силу акта приема-передачи.

Заявитель в целях государственной регистрации перехода прав общей долевой собственности в размере 95/100 на каждый указанный в договоре земельный участок в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением установленной формы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области решением, выраженном в сообщении от 07.09.2012 N 01/119/2012 -21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, отказало заявителю в государственной регистрации перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на имущество, указанное в договоре.

Отказ мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в связи с отсутствием надлежащего уведомления субъекта Российской Федерации в лице Министерства имущественных отношений Самарской области о предстоящей продаже земельных участков; не указан срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет; размер некоторых земельных участков, составляющих предмет договора купли-продажи, существенно отличается от размера данных земельных участков содержащегося в записях Единого государственного реестра прав.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель, посчитав, что нарушаются его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствие с пунктами 1, 2, 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещением о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от 08.06.2012 ООО "Аграрий" в порядке пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ уведомило Правительство Самарской области о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

В извещении были определены цена, размер, местоположение земельного участка, а также указано, что согласие на приобретение или отказ от приобретения уполномоченный орган вправе направить в течение 30 дней с момента получения извещения.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 N 7, в случае оставления предложения продавца земельного участка без рассмотрения Министерство имущественных отношений Самарской области в срок, не превышающий пяти дней с момента поступления извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Правительство Самарской области, направляет продавцу уведомление о необходимости представления продавцом земельного участка дополнительных сведений о земельном участке для дальнейшего рассмотрения вопроса о приобретении земельного участка в собственность Самарской области.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

В противном случае сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судами предыдущих инстанции правомерно сделан вывод о том, что тридцатидневный срок со дня получения Министерством имущественных отношений Самарской области извещения до даты заключения договора купли-продажи заявителем соблюден и у Министерства имелась реальная возможность воспользоваться предоставленным ему преимущественным правом покупки, которую оно не реализовало.

По результатам рассмотрения предложения Министерство имущественных отношений Самарской области направило заявителю письмо от 28.06.2012, в котором указало, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Министерство имущественных отношений Самарской области указало также, что при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежат применению нормы, изложенные в статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

В этой связи заявителем не нарушены требования законодательства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации и отказ в государственной регистрации перехода права собственности на имущество противоречит статьям 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права ООО "Аграрий" на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Договор купли-продажи от 26.07.2012 N 2 по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право собственности на земельные участки заявителя зарегистрировано.

Также правомерно отмечено, что договор соответствует требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который не оспорен и не признан недействительным.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что судами первой и апелляционной инстанций дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами предыдущих инстанций применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.02.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А55-30535/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова