Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 октября 2013 г. N Ф06-8226/13 по делу N А65-1010/2013

г. Казань

02 октября 2013 г.

Дело N А65-1010/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Нафиковой Р.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - Кадыровой Л.Р. (доверенность от 26.07.2013),

ответчиков - Анисимова Л.А. (доверенность от 11.02.2013, Сафиуллина И.И. (доверенность от 18.02.2013),

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕвроДом"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2013 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-1010/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЕвроДом", Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРН 1021602028777) к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне, Республика Татарстан, Бугульминский район, пос. Победа (ОГРНИП 311168914700031), Халикову Рамилю Фаритовичу, Республика Татарстан, г. Лениногорск (ОГРНИП 313168905600017) об истребовании из чужого незаконного владения всех нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, стр. 17, общей площадью не менее 800 кв. м, и земельного участка под зданием, пропорционально площади первого этажа здания, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЕвроДом" (далее - ООО "ЕвроДом") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Шагаповой Зайтуне Асхатовне (далее - ИП Шагапова З.А.) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества - всех нежилых помещений, площадью не менее 800 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, стр. 17, и земельного участка под зданием пропорционально площади продаваемых нежилых помещений, заключенным на условиях предварительного договора от 10.08.2011; о признании права собственности на спорные нежилые помещения, и земельный участок под зданием пропорционально площади нежилых помещений.

В судебном заседании 05.03.2013 истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле вторым ответчиком индивидуального предпринимателя Халикова Рамиля Фаритовича (далее - ИП Халиков Р.Ф.), предъявив к нему требования о признании недействительным договора купли-продажи от 23.01.2012.

Определением арбитражного суда от 05.03.2013 удовлетворено ходатайство истца о привлечении соответчиком ИП Халикова Р.Ф. и принятии к рассмотрению требования о недействительности договора от 23.01.2012.

При рассмотрении спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска и просил истребовать у ИП Халикова Р.Ф. все нежилые помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, стр. 17, общей площадью не менее 800 кв. м, и земельного участка под зданием, пропорционально площади первого этажа здания.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "ЕвроДом" просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что арбитражным судом рассмотрены не все заявленные истцом требования, что является основанием к отмене судебных актов.

Правоотношения сторон из предварительного договора по своей правовой природе относятся к инвестиционной деятельности в сфере реконструкции объекта недвижимости. В силу прямого указания закона у истца возникло право долевой собственности на спорный объект недвижимости, и отчуждение этого объекта без согласия истца противоречит закону.

Поскольку предварительный договор купли-продажи предусматривает внесение практически всей стоимости недвижимого имущества до заключения основного договора, он по сути является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В то же время договор купли-продажи является договором простого товарищества, и результат осуществления совместной деятельности является общей долевой собственностью истца и ответчика.

При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 16 часов 20 минут 26.09.2013.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 10.08.2011 истец заключил с ИП Шагаповой З.А. предварительный договор купли-продажи всех нежилых помещений, площадью не менее 800 кв.м., расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Лениногорск, ул. Куйбышева, стр. 17, и земельного участка под зданием пропорционально площади продаваемых нежилых помещений.

В свою очередь, ИП Шагапова З.А. должна была приобрести спорные объекты недвижимости у Тазова Д.Н.

Согласно договору купли-продажи от 06.09.2011 ИП Шагапова З.А. приобрела у Тазова Д.Н. объект недвижимости с земельным участком, однако в дальнейшем спорные объекты недвижимости продала не ООО "ЕвроДом", а по договору от 23.01.2012 ИП Халикову Р.Ф.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о признании договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка под зданием пропорционально площади продаваемых нежилых помещений заключенным на условиях предварительного договора от 10.08.2011, о признании права собственности на спорные объекты и об истребовании спорных объектов недвижимости у ИП Халикова Р.Ф.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Предварительный договор от 10.08.2011 судом правомерно квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку в данном случае истец уплатил существенную часть стоимости спорного имущества.

Согласно условиям предварительного договора от 10.08.2011 стоимость спорного имущества была оценена сторонами в 24 000 000 руб., из которых покупателем (истцом по делу) в момент заключения этого договора было уплачено продавцу (ИП Шагаповой З.А.) 23 900 000 руб.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Суды также указали, что в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" в данном случае доказательства родственных и иных связей между ИП Шагаповой З.А. и ИП Халиковым Р.Ф. в материалах дела отсутствуют.

Судами установлено, что по договору купли-продажи от 06.09.2011 ИП Шагапова З.А. приобрела спорное имущество у Тазова Д.Н. за 6 000 000 руб. и перепродала это же имущество ИП Халикову Р.Ф. за 6 500 000 руб.

В соответствии с условиями предварительного договора от 10.08.2011 ИП Шагапова З.А. должна была достроить указанный объект, ввести его в эксплуатацию, оформить в собственность, благоустроить прилегающую территорию.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

Довод заявителя жалобы о возникновении у него права долевой собственности на спорный объект недвижимости со ссылкой на нормы об инвестиционной деятельности также являются необоснованными.

В пункте 4 названного Постановления разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и с учетом того, что спорные объекты недвижимости зарегистрированы 21.02.2012 за ИП Халиковым Р.Ф. на праве собственности в ЕГРП, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, арбитражный суд обоснованно отказал в иске, указав, что это не препятствует истцу потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи от 10.08.2011.

Доводы заявителя жалобы о том, что арбитражным судом рассмотрены не все заявленные истцом требования, что является основанием к отмене судебных актов, несостоятельны, арбитражным судом в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А65-1010/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Р.А. Нафикова В.А. Петрушкин