Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 ноября 2013 г. N Ф06-9824/13 по делу N А57-20906/2012

г. Казань

14 ноября 2013 г.

Дело N А57-20906/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Палагина А.И. (приказ от 18.02.2013), Чаплыгиной А.Э. (доверенность от 20.08.2013),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Предприятие народно-художественных промыслов Волжская вышивка" - Денисова А.С. (доверенность от 11.01.2013),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ламинированное стекло"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2013 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Антонова О.И., Дубровина О.А.)

по делу N А57-20906/2012

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Ламинированное стекло", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие народно-художественных промыслов Волжская вышивка", г. Саратов, закрытому акционерному обществу "СТЭЛА-С", г. Саратов о признании договора купли-продажи земельного участка от 24.12.1999 ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Ламинированное стекло" (далее - ЗАО "Ламинированное стекло", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие народно-художественных промыслов Волжская вышивка" (далее - ООО ПНХП "Волжская вышивка", ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 64:48:04 14:0016, б/н от 24.12.1999 между ООО ПНХП "Волжская вышивка" и ЗАО "Стэла-С" ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить. В части прекращения производства по делу в части требований к закрытому акционерному обществу "Стэла-С" оставить судебные акты без изменения. Исключить из решения выводы суда первой инстанции, указанные в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в результате приватизации государственного имущества, ТОО "Вышивка" (правопреемником которого является ООО ПНХП "Волжская вышивка") приобрело в собственность производственное здание и земельный участок площадью 5771 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, д. 27. В период с 1997 по 2001 нежилые помещения в здании были проданы различным юридическим и физическим лицам.

02 июля 1997 года между ТОО "Вышивка" и ЗАО "Ламинированное стекло" заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец ТОО "Вышивка" продает, а покупатель ЗАО "Ламинированное стекло" покупает 30/100 долей производственного корпуса общей площадью 2395,76 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27. В соответствии с пунктом 3.1.5. договора, покупатель приобретает право пользования на земельный участок, необходимый для использования приобретаемой части производственного корпуса со всеми коммуникациями.

01 ноября 2001 года между ООО "Вышивка", являющегося собственником земельного участка площадью 5771 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Антонова, д. 27 и расположенного на нем здания, ЗАО "Ламинированное стекло", являющегося собственником части здания, ЗАО "Корвет-С" являющийся собственником части здания, ЗАО "Центр по обучению профессиям" заключено соглашение о порядке пользования земельным участком, в соответствии с условиями которого, стороны пришли к соглашению об установлении границ земельного участка совместного использования, необходимого для осуществления прав совладельцев объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27 пропорционально их долям в праве собственности на объект недвижимости.

Земельный участок, не относящийся к землям совместного использования и находящийся в собственности ООО "Вышивка", по соглашению сторон, используется по своему усмотрению.

Границы земельного участка, относящегося к землям совместного использования по настоящему соглашению, определены сторонами на карте-схеме, которая является неотъемлемой частью соглашения.

ЗАО "Ламинированное стекло" приняло на себя обязательства не чинить препятствий ООО "Вышивка" в распоряжении и использовании, принадлежащего ООО "Вышивка" земельного участка, не относящегося к землям совместного использования, границы которого определены сторонами соглашением.

В результате раздела земельного участка площадью 5771 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО "Вышивка", на государственный кадастровый учет были поставлены 6 земельных участков: 64:48:04 04 14:0015, 64:48:04 04 14:0016, 64:48:04 04 14:0017, 64:48:04 04 14:0018, 64:48:04 04 14:0019, 64:48:04 04 14:0020.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0017 расположен непосредственно под производственным зданием. Соглашением от 01.11.2001 определен порядок пользования земельным участком. По договору купли-продажи от 20.12.2004 в собственность ЗАО "Ламинированное стекло" перешло 28/100 долей земельного участка площадью 2911 кв. м кадастровый номер 64:48:04 04 14:0017, а также земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0019 по адресу: г. Саратов, ул. ИМ.Академика О.К.Антонова, N 27.

По условиям соглашения от 01.11.2001, земельный участок, не относящийся к землям совместного использования, находящийся в собственности ООО "Вышивка" используется ООО "Вышивка" по своему усмотрению.

24 декабря 1999 года между ТОО "Вышивка" (продавец) и ЗАО "СТЭЛА-С" (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец обязался передать в собственность покупателя второй этаж общей площадью 1440,96 кв. м производственного корпуса, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27 с частью прилегающего к нему земельного участка, площадью 1 664 кв. м обозначенного на плане земельного участка. Предметом договора является продажа продавцом покупателю объекта недвижимости и земельного участка, порядок оплаты, а также все иные условия связанные с реализацией прав и обязанностей по договору. Согласно пункту 3.1.5. договора, покупатель признает право пользования лестничными маршами по их прямому назначению (прохождение людей, проноса грузов) за владельцами верхних помещений при условии подписания договора об их совместном содержании.

По акту приема-передачи от 30.12.1999 продавец передал, а покупатель принял в собственность второй этаж производственного корпуса общей площадью 1440,96 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27.

В 2008 ЗАО "Ламинированное стекло" заказало проект перепланировки и переоборудования нежилого помещения расположенного на 1 этаже по адресу г. Саратов, ул. Ак.Антонова, д. 27, поскольку для производственной деятельности в 1997 году истец, за свой счет проделал в стене торцевой части корпуса проем и установил выходные ворота. На земельном участке, на расстоянии 6 м от стены корпуса была установлена стена из бетонных блоков, сделана насыпь до уровня пола помещения и пола кузова автомобиля, которая была покрыта асфальтом. Таким образом, по мнению истца, земельный участок, необходимый для ведения производственной деятельности ЗАО "Ламинированное стекло" и на который предприятие имело право пользования, был продан ответчику, в связи с чем, права ЗАО "Ламинированное стекло" нарушены, поскольку именно ЗАО "Ламинированное стекло" имело право преимущественной покупки спорного земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0016 образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0010.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0016 площадью 1628 кв. м за ООО ПНХП "Волжская Вышивка" (выписка от 25.01.20130 N 01/005/2013-2872, т. 2 л.д. 64).

Полагая, что названный договор от 24.12.1999 лишает ЗАО "Ламинированное стекло" возможности реализовать право на приобретение в собственность земельного участка, который необходим для ведения производственной деятельности, организация обратилась в суд за защитой нарушенного права.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

На момент заключения спорного договора купли-продажи действовала следующая редакция статьи 273 Гражданского Кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, исходя из смысла указанной статьи к ЗАО "Ламинированное стекло" перешло право собственности на часть земельного участка.

Кроме того, решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8575/02 произведена государственная регистрация перехода права собственности на производственное помещение на втором этаже производственного корпуса общей площадью 1440,96 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, д. 27 и часть прилегающего к нему земельного участка площадью 1664 кв. м от ООО "Вышивка" к ЗАО "Стэла-С", которое постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 19.06.2003 оставлено в силе.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что ЗАО "Ламинированное стекло" является собственником нежилых помещений общей площадью 1658,7 кв. м (1041,2 кв. м, 617,5 кв. м) расположенных на цокольном и первом этаже нежилого здания по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, д. 27., а также собственником доли земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0017 и земельного участка N 64:48:04 04 14:0019 по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, д. 27.

Границы земельного участка необходимого для осуществления прав совладельцев объекта недвижимости по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27, определены соглашением от 01.11.2001.

Истец, заявив требования о признании сделки недействительной, ссылается на нарушения статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит положение, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так, судом установлено, что по договору купли-продажи от 24.12.1999 передано в собственность ЗАО "Стэла-С" имущество в виде второго этажа производственного корпуса, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Академика Антонова, 27 с частью прилегающего к нему земельного участка площадью 1 664 кв. м. Предметом договора, исходя из условий, является продажа объекта недвижимости и земельного участка.

Вместе с тем, из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0016 является ООО ПНХП "Волжская Вышивка".

Истец является обладателем доли земельного участка пропорционально площади находящегося в собственности последнего помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как следует из материалов дела, истец является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0019 и 28/100 долей в земельном участке с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0017. Соглашением от 01.11.2001 установлен порядок пользования земельным участком. Действительно в силу абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными.

Вместе с тем, провозглашенный в числе основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, как и положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются на сделки, заключенные после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды двух инстанций установили, что поскольку сделка по продаже, в том числе земельного участка, была совершена до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), а также в период действия статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 17.12.1999), действующей на момент передачи земельного участка и не содержащей запрета отчуждать земельный участок без расположенного на ней принадлежащего продавцу здания, строения или сооружения, основания для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям отсутствуют.

Право собственности ЗАО "Стэла-С" на земельный участок до настоящего времени не зарегистрировано. Более того, предметом оспариваемого договора является не только земельный участок, а также и объекты недвижимости.

Суды двух инстанций, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, к выводу, что поскольку договор купли-продажи зарегистрирован не был, право истца не нарушено. Таким образом, истец выбрал ненадлежащий способ защиты. При этом общество не лишено права на защиту, в частности, путем обращения с исковыми требованиями о возможности признания части прав на спорный земельный участок.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.05.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N А57-20906/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина