Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 ноября 2013 г. N Ф06-10922/13 по делу N А57-18509/2012

г. Казань

26 ноября 2013 г.

Дело N А57-18509/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Королёвой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителя :

ответчика - Хохловой О.Ю. (доверенность от 06.05.2013),

в отсутствие:

истца - не явился, извещен,

третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Приволжского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.05.2013 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А57-18509/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Стефановой Ольги Александровны к администрации Приволжского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1066449001805) при участии третьих лиц - закрытого акционерного общества "Галактика", комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, о признании недостоверным отчета от 30 июля 2012 года N 5535.2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 68,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, 413002, г Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 А, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Стефанова Ольга Александровна (далее - предприниматель, ИП Стефанова О.А.) обратилась а Арбитражный суд Саратовской области с иском к администрации Приволжского муниципального образования (далее - администрация) о признании недостоверным отчета от 30.07.2012 N 5535.2 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 68,9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10А и об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества, заключаемому в порядке реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159) в части пунктов 2.1, 2.5, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.7.

Исковые требования основаны на положениях статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 9 Закона N 159, статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что предприниматель, являясь арендатором нежилого помещения, обратилась в администрацию о реализации преимущественного права на приобретение объекта в собственность; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-10103/2012 на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи, поскольку покупатель не был согласен с условиями выкупа, в том числе оспаривая рыночную стоимость объекта, договор подписан с протоколом разногласий; учитывая, что стороны не пришли к согласованию условий, сторона, направившая разногласие, возникшее при заключении договора, вправе передать их на рассмотрение суду.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены закрытое акционерное общество "Галактика" (далее - ЗАО "Галактика"), комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - Комитет).

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от иска в части требований о признании недостоверным отчета от 30.07.2012 N 5535.2.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.05.2013 производство по делу в части требований о признании отчета недостоверным прекращено, иск удовлетворен частично.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что при реализации предпринимателем права на приобретение нежилых помещений между сторонами возникли разногласия в отношении выкупной цены, в связи с чем была назначена судебная экспертиза, в рамках которой установлена действительная рыночная стоимость, соответственно, договор должен быть заключен с учетом документальных доказательств, представленных сторонами, остальные пункты 2.5, 3.3.4, 3.3.5 приняты в редакции администрации.

В кассационной жалобе администрации Приволжского муниципального образования, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части определения стоимости нежилого помещения исходя из рыночной стоимости равной 856 427 руб. предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что ввиду разногласия относительно выкупной цены арендованного помещения по ходатайству предпринимателя назначалась судебная экспертиза, однако экспертом не дана оценка соответствия отчета требованиям действующего законодательства; не содержится в заключении эксперта данных о балансовой стоимости объекта, следовательно, судебные инстанции необоснованно руководствовались заключением судебной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Стефанова О.А. возражает против отмены судебных актов.

Представитель администрации Приволжского муниципального образования в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, пояснив, что в остальной части судебные акты не оспариваются.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ИП Стефановой О.А. (арендатор) заключён договор аренды муниципального нежилого недвижимого имущества от 03.06.2004 N 169, по условия которого во временное пользование и владение арендатора предоставлено нежилое помещение общей площадью 68,9 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 "А".

Предприниматель 12.07.2009 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества и заключении договора купли-продажи в соответствии с требованием Закона N 159-ФЗ.

Комитет 14.08.2009 возвратил заявление письмом N 01-09/2368 и указал на отсутствие документов, подтверждающих соответствие предпринимателя условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

Впоследствии предприниматель 21.12.2011 обратился с повторным заявлением к администрации с целью приватизации объекта аренды.

Вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 по делу N А57-10103/2012 установлено, что предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, признаны незаконными действий Комитета и бездействия администрации в реализации предпринимателем по заявлению от 21.12.2011 N 121 преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Проект договора купли-продажи направлен с сопроводительным письмом администрации от 08.08.2012 N 1541/02-02-21.

Предприниматель не согласился с редакцией пунктов 2.1, 2.5, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.7 проекта договора и направил протокол разногласий (письмо от 20.08.2012).

Администрация считая, что спорные пункты должны быть приняты в редакции продавца, 28.08.2012 направила протокол согласования разногласий.

Поскольку сторонами не были урегулированы разногласия, в том числе по пункту 2.1, устанавливающему рыночную стоимость продажи объекта, покупатель (ИП Стефанова О.А.) передал на разрешение суда возникшие разногласия по спорным условиям договора.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с положениями статей 3,9 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ и вправе в установленном порядке реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

На основании статьи 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, при наличии спора для проверки достоверности отчета оценщика по ходатайству стороны может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки объекта (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.04.2011 N 792/11).

Поскольку об оценке одного и того же объекта в суд продавцом представлен отчет ЗАО "Галактика" от 30.07.2012 N 5535.2, а покупателем - отчет общества с ограниченной ответственностью "Поволжское Агентство Оценки" от 04.12.2012 N 3293-12, которые имели разные сведения о рыночной стоимости этого объекта, судебная инстанция правомерно по ходатайству стороны для установления достоверной рыночной стоимости объекта назначила судебную экспертизу.

В соответствии с заключением Федерального бюджетного учреждения Саратовской лаборатории судебной экспертизы Минюста России от 07.03.2013 N 634/4-3 об оценке указанного объекта рыночная стоимость составила 856 427 руб.

На основании данного заключения судебной экспертизы судом и была установлена подлежащая включению в пункт 2.1 договора купли-продажи рыночная стоимость этого объекта.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Правила части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Однако администрация, ссылаясь на неправильное применение экспертом подходов и методов оценки, соответствующего ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявляла, иными документами достоверность величины рыночной стоимости не подтвердила.

Доводы заявителя кассационной жалобы касаются только правильности оценки заключения судебной экспертизы, которое является доказательством и подлежит оценки наряду с другими доказательствами (часть 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворение иска в части включения в условия договора пунктов 2.5, 3.3.4, 3.3.5 в редакции администрации сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии у сторон правовой определенности в данной части требовании.

Судебные акты по спору, возникшему при заключении договора, соответствуют положениям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьей 445 ГК РФ, статьями 3, 9 Закона N 159, на основании заключения экспертизы об оценке установили подлежащую включению в спорный пункт названного договора рыночную стоимость приватизируемого объекта, иск удовлетворили частично.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно полноты заключения эксперта, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.05.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 по делу N А57-18509/2012 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Н.Н. Королёва К.Р. Гарифуллина