Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 декабря 2013 г. N Ф06-11001/13 по делу N А57-2141/2013

г. Казань

11 декабря 2013 г.

Дело N А57-2141/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.

при участии представителей:

истца - Кузнецов А.О., паспорт,

ответчика Комитета - Захарова В.В., доверенность N 15.14/26994 от 16.10.2013

в отсутствие ответчика Администрации муниципального образования "Город Саратов", извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2013 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А57-2141/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича (г. Саратов, ОГРН ИП 311645504500017, ИНН 645503127212) к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кузнецов Алексей Олегович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Администрации муниципального образования "Город Саратов" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013, заявленные требования индивидуального предпринимателя Кузнецова А.О. удовлетворены частично. В целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 судом приняты спорные пункты договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: "Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012

года по 03 июля 2061 года.

- подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;

- последний абзац пункта 4.1.2.: "Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации";

- раздел 7: "Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами";

- пункт 9.5.: "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений".

В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 в части пункта 4.1.1. договора отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, в удовлетворении заявленных требованиях отказать. Заявитель жалобы полагает, что судебные акты в обжалуемой части незаконны, необоснованны и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

В представленных возражениях и дополнительных возражениях на кассационную жалобу и в судебном заседании индивидуальный предприниматель Кузнецов А.О. просил решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по делу N А57-2141/2013 объявлялся перерыв 04.12.2013 до 11 час. 40 мин. Судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе суда.

Ответчик Администрация муниципального образования "Город Саратов" о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, отзыв на кассационную жалобу не представила, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.02.2011 индивидуальный предприниматель Кузнецов А.О. в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении ему в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., с кадастровым номером 64:48:04 04 12:57, под размещение автостоянки, что соответствовало виду его разрешенного использования.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N 992 от 16.05.2011 в предоставлении указанного земельного участка в аренду было отказано. В качестве основания отказа в предоставлении земельного участка Администрация указала, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования и что использование земельного участка, расположенного в границах территорий общего пользования, для размещения автостоянки не допускается.

Не согласившись с данным постановлением Администрации, индивидуальный предприниматель Кузнецов А.О. оспорил его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, в рамках рассмотрения арбитражного дела N А57-8522/2011 в удовлетворении заявленных требований отказал (решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.10.2011). Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8522/2011 отменено, по делу принят новый судебный акт: постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 16.05.2011 N 992 признано недействительным, на Администрацию возложена обязанность предоставить индивидуальному предпринимателю Кузнецову А.О. в аренду земельный участок для целей размещения автостоянки и направить предпринимателю проект договора аренды данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 индивидуальному предпринимателю Кузнецову А.О. было отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 по делу N А57-15408/2012 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано недействительным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.

Отменяя решение суда первой инстанции по делу N А57-15408/2012, суд апелляционной инстанции указал, что из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды. При рассмотрении спора, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что, устанавливая властно-распорядительным актом срок аренды без ссылок на конкретные основания, Администрация неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов.

Кроме того, в рамках рассмотрения спора по делу N А57-15408/2012 суд апелляционной инстанции установил, что между индивидуальным предпринимателем и администрацией г. Саратова возник преддоговорной спор.

Однако, поскольку передаче преддоговорного спора на рассмотрение суду должно предшествовать обязательное соблюдение определенной процедуры, предусмотренной гражданским и земельным законодательством, арбитражным судом апелляционной инстанции в рамках дела N А57-15408/2012 не был применен предложенный заявителем способ восстановления нарушенного права в виде обязания администрации г. Саратова в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу внести изменения в постановление N 204 от

22.02.2012 путем указания в качестве срока аренды земельного участка 49 лет, а также обязания администрации г. Саратов в течение одной недели со дня внесения изменений в части срока аренды земельного участка в постановление N 204 от 22.02.2012 заключить с индивидуальным предпринимателем Кузнецовым А.О. договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки, сроком на 49 лет.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.02.2012 N 204 индивидуальному предпринимателю Кузнецову А.О. предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду сроком на 3 года.

Во исполнение указанного постановления администрацией муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" был подготовлен проект договора N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 о предоставлении в аренду Кузнецову А.О. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040412:57, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И. в Ленинском районе, площадью 2 000 кв. м, для целей, не связанных со строительством, - размещение автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта, сроком на 3 года - с 03.07.2012 по 03.07.2015.

Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.1., устанавливающего трехлетний срок аренды, а также пункта 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5., в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.07.2012 направил в адрес комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" протокол разногласий к указанному договору.

В ответ на обращение истца, ответчиками в адрес индивидуального предпринимателя Кузнецова А.О. был подготовлен и направлен протокол от 01.08.2012 согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 N С-12-289Ф-4, которым решено принять пункт 4.1.1. договора аренды в редакции арендатора, в остальной части протокол разногласий отклонен.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка N С-12-289Ф-4 от 03.07.2012 между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию указанных пунктов договора, устраивающего обе стороны.

Суд первой инстанции при рассмотрении таких разногласий в части пункта 2.1 относительно срока действия договора и раздела 7, редакция которого была определена судом исходя из срока действия договора в 49 лет, исходил из того, что поскольку ответчик не представил доказательств невозможности предоставления земельного участка на 49 лет, с учетом установленных в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 обстоятельств, пришел к выводу, что требование индивидуального предпринимателя Кузнецова А.О. об установлении срока договора аренды в 49 лет отвечает требованиям закона.

Суд также сослался на то, что нормами ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Саратов", для целей, не связанных со строительством, утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 N 53-632, в силу которых орган местного самоуправления не наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статей 209, 214, 125, 264, 608, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уполномоченным органом, осуществляющим права распоряжения земельными участками на территории Саратовской области, является Администрация муниципального образования "город Саратов".

Определение срока аренды недвижимого имущества в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника имущества (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако в данном случае обязанность администрации по заключению договора аренды земельного участка на 49 лет законом не установлена.

Истец собственником недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в связи с чем ему принадлежало бы исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом, не является.

Орган местного самоуправления вправе устанавливать те сроки аренды земельного участка, которые по его мнению, соответствуют специфики деятельности юридического лица и целевому использованию испрашиваемого земельного участка (ст.ст.22, 29 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается.

Вместе с тем суд, понуждая собственника заключить договор аренды на срок, больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, не учел, что целью использования земельного участка является размещение временной автостоянки и не установил необходимость предоставления спорного земельного участка индивидуальному предпринимателю для размещения временного объекта сроком на 49 лет.

В связи с чем суду при определении такого срока необходимо было исходить из принципов разумности, справедливости и соблюдения баланса интересов сторон, с учетом установившейся в данном регионе практики заключения Администрацией договоров аренды, аналогичных спорному.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в указанной части сделаны по неполно исследованным обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора. Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.

Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для него обязательным, суды, установив, что спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, правомерно исключили данный пункт из текста проекта договора аренды земельного участка N А-12-289Ф-4 от 03.07.2012.

В части принятия последнего абзаца пункта 4.1.2. в формулировке истца, выводы судов соответствуют положениям ст.22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя как в случае существенного нарушения условий договора, так и в иных предусмотренных законодательством РФ случаях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.

При таких обстоятельствах, поскольку положение, изложенное ответчиком в оспариваемом пункте 9.5. договора аренды не регулируется императивными нормами, и истец возражает против изложения данного пункта в редакции арендодателя, суды пришли к правильному выводу о том, что пункт 9.5. в редакции индивидуального предпринимателя Кузнецова А.О. наиболее полно отражает содержание регулируемых правоотношений и соответствует правовой норме статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно протоколу согласования разногласий от 01.08.2012 года к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года N А-12-289Ф-4, направленному в адрес истца ответчиком, пункт 4.1.1. договора аренды принят в редакции арендатора, т.е. данный пункт согласован между сторонами, в связи с чем суды обоснованно признали требования истца в указанной части не подлежащими удовлетворению.

Доводы об обратном, изложенные заявителем в кассационной жалобе, получили оценку апелляционного суда и, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, переоценке в суде кассационной инстанции не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Судебная коллегия, учитывая изложенное и принимая во внимание, что для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не обладает, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты в части принятия пункта 2.1., раздела 7 договора аренды земельного участка от 03.07.2012 года N А-12-289Ф-4 в редакции индивидуального предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области. В остальной части обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует учесть вышеизложенные рекомендации, правильно установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, правомерно распределить бремя доказывания, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам по правилам глав 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор, применив законодательство, регламентирующее спорные правоотношения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А57-2141/2013 в части принятия пункта 2.1., раздела 7 договора аренды земельного участка от 03.07.2012 года NА-12-289Ф-4 в редакции индивидуального предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича отменить.

В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 по делу N А57-2141/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворить частично.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф.Фатхутдинова

Судьи

Ф.В.Хайруллина М.В.Коноплева