Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2013 г. N Ф06-973/13 по делу N А49-9273/2012

г. Казань

24 декабря 2013 г.

Дело N А49-9273/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нуждина Олега Анатольевича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 04.07.2013 (судья Павлова З.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-9273/2012

по исковому заявлению администрации города Пензы, г. Пенза (ОГРН 1025801358945) к индивидуальному предпринимателю Нуждину Олегу Анатольевичу (ОГРН 304583429900133) с участием в деле третьего лица - Управления муниципального имущества администрации города Пензы, г. Пенза, о принудительном выкупе земельного участка и нежилого здания для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пензы (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нуждину Олегу Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Нуждин О.А.) о прекращении путем выкупа администрацией права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:03008003:6 общей площадью 170,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, и права собственности на нежилое здание мини-магазина общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, принадлежащее на праве собственности ИП Нуждину О.А., с выплатой ответчику компенсации в сумме 2 285 800 руб., на основании статей 239, 279 - 282, 284 - 286 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 11, 49, 55, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Ф).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.07.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил принятые по делу судебные акты изменить, прекратив путем выкупа администрацией права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:03008003:6 общей площадью 170,0 кв м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, принадлежащее ИП Нуждину О.А. на основании договора аренды земельного участка от 24.08.2011 N 2835 и права собственности на нежилое здание мини-магазина общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, принадлежащее на праве собственности ИП Нуждину О.А., с выплатой ответчику компенсации в сумме 3 752 000 руб., в том числе стоимость права аренды в сумме 988 500 руб. и стоимость объекта недвижимости в сумме 2 763 500 руб. и выплатой упущенной выгоды в сумме 2 624 000 руб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик является владельцем земельного участка с кадастровым номером 58:29:03008003:6 общей площадью 170,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 24.08.2001 N 2835, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, правопреемником которого выступает Управление, и дополнительного соглашения к нему от 06.06.2005.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости - мини-магазин площадью 55,2 кв. м, принадлежащий ответчику на праве собственности. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23.09.2011 Администрацией принято постановление N 1145 "Об изъятии земельного участка по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, для муниципальных нужд с целью реконструкции дороги от аэропорта до Бауманского путепровода, г. Пенза", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 58:29:03008003:6 общей площадью 170,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Терновского, д. 218, изымается для муниципальных нужд, для чего поручено Управлению муниципального имущества администрации города Пензы осуществить мероприятия по изъятию с определением выкупной стоимости земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, а также по извещению ответчика об изъятии и по регистрации постановления.

Из представленных в материалы дела документов следует, что письмом от 30.09.2011 истец уведомил ответчика об изъятии земельного участка. 28.10.2011 постановление об изъятии зарегистрировано в Управлении Росреестра.

Письмом от 21.11.2011 истец уведомил ответчика о регистрации постановления.

Поскольку с ответчиком не достигнуто соглашение о порядке выкупа, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу пункта 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Статьей 283 ГК РФ порядок выкупа земельного участка у собственника распространен на случаи прекращения иных вещных прав на земельные участки, а именно права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК РФ). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника статья 55 этого Кодекса отсылает к гражданскому законодательству. Правительство Российской Федерации наделено полномочиями определять порядок возмещения собственникам земельных участков и землепользователям убытков, причиненных изъятием земельных участков (статья 57 ЗК РФ).

Указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.

Из материалов дела усматривается, что ответчик не является собственником спорного земельного участка, а использует его на праве аренды.

Однако из системного толкования норм ГК РФ и ЗК РФ можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.

Правила Г РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с прекращением права на землю прекращается право собственности землевладельца на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом участке. Согласно пункту 2 статьи 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.

Данные нормы подлежат применению по аналогии в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ суд определяет условия выкупа, по которым сторонами не достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 57 ЗК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" убытки, причиненные изъятием, подлежат возмещению в полном объеме. При этом компенсация должна выплачиваться из бюджета соответствующего уровня, что установлено пунктом 4 названных Правил.

При выплате компенсации необходимо обеспечивать реализацию положений пункта 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 55 ЗК РФ о необходимости предварительной выплаты такой компенсации.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, мотивировал тем, что в рассматриваемом случае истцом правомерно заявлено требование о прекращении права аренды на земельный участок и находящегося на нем объекта недвижимости путем их выкупа.

Также истцом соблюдена процедура изъятия земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, что подтверждается принятием постановления об изъятии земельного участка, его регистрацией, уведомлением ответчика о предстоящем изъятии, а также о регистрации постановления.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной стоимости, заявляя иск о выкупе, истцом определена выкупная стоимость в размере 2 250 800 руб., установленная отчетом об оценке N 6/12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Геослужба ОГСАГ и ТИ".

В ходе рассмотрения дела проведена судебная экспертиза от 31.05.2013 N 849-/16.1-3, согласно которой выкупная стоимость имущества составляет 2 866 620 руб., в том числе стоимость нежилого здания мини-магазина 1 878 120 руб. и стоимость права аренды 988 500 руб., в связи с чем истцом уточнены исковые требования в части выкупной стоимости.

Между тем, поскольку в материалы дела представлены три отчета об оценке объекта недвижимости, суды посчитали, что наиболее достоверным следует признать отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 0688-12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "ОК Эксперт-плюс", согласно которому стоимость объекта недвижимости составляет 3 752 000 руб. Данная сумма включает в себя и стоимость права аренды, поскольку специалистом в отчете об этом указывается. Поскольку в данном случае стоимость права аренды не выделена, суды правомерно признали, что стоимость права аренды должна быть определена в размере 988 500 руб. согласно заключению эксперта от 31.05.2013 N 849-/16.1-3.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что сумма компенсации правомерно определена в размере 3 752 000 руб., в том числе стоимость права аренды в сумме 988 500 руб. и стоимость объекта недвижимости в сумме 2 763 500 руб.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

Доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены либо изменения судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 04.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу N А49-9273/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

М.В. Коноплева В.А. Петрушкин