Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 декабря 2013 г. N Ф06-553/13 по делу N А55-2061/2013

г. Казань

23 декабря 2013 г.

Дело N А55-2061/2013

Резолютивная часть решения оглашена 20 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2013 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-2061/2013

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) к закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273) о взыскании 9 666 085 руб. 65 коп.,

и по встречному иску закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273) к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869) о взыскании 3 007 608 руб. 07 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" (далее - ответчик, ЗАО "Компания "Владимир") о взыскании 9 222 143 руб. 19 коп., в том числе: 6 940 025 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 30.11.2012 по договору аренды земельного участка от 26.11.2002 N 012474з, 2 282 117 руб. 89 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.03.2011 по 30.11.2012.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2013 суд принял увеличение цены иска до 9 666 085 руб. 65 коп., в том числе: 7 206 206 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 25.12.2012, 2 459 878 руб. 77 коп. пени за период с 11.03.2011 по 25.12.2012.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2013 принято к производству встречное исковое заявление ЗАО "Компания "Владимир" о взыскании с Министерства 3 007 608 руб. 07 коп., составляющих 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение (переплата по договору) и 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.12.2011 по 16.04.2013, для совместного рассмотрения с первоначальным иском в одном деле.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013, по первоначальному иску с ЗАО "Компания "Владимир" в пользу Министерства взыскано 2 026 058 руб. 44 коп., в том числе: 1 695 923 руб. 69 коп. основного долга и 330 134 руб. 75 коп. пени. В остальной части в первоначальном иске отказано. По встречному иску с Министерства в пользу ЗАО "Компания "Владимир" взыскано 3 007 608 руб. 07 коп., в том числе: 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами. В результате зачета первоначальных и встречных требований с Министерства в пользу ЗАО "Компания "Владимир" взыскано 981 549 руб. 63 коп. неосновательного обогащения. Также с ЗАО "Компания "Владимир" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по первоначальному иску в сумме 14 951 руб. 20 коп. С Министерства в пользу ЗАО "Компания "Владимир" взысканы расходы по госпошлине по встречному иску в сумме 38 038 руб. 04 коп

В кассационной жалобе Министерство просит решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 отменить, требования Министерства удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ЗАО "Компания "Владимир" отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (далее - Комитет) и ЗАО "Компания "Владимир" был заключен договор аренды земельного участка N 012474з, в соответствии с которым Комитет является арендодателем, а ЗАО "Компания "Владимир" арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, площадью 21 743,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Академика Павлова, угол ул. Финская, ул. Волжская, Парковый пер. Земельный участок был предоставлен для строительства первой очереди жилой застройки - жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.

Срок действия договора с 29.02.2002 по 28.08.2005.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС по Самарской области) - 18.10.2002.

С 01.07.2006 Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды таких земельных участков.

Также из материалов дела следует, что при заключении договора размер аренды земельного участка был определен на 2002 - 2005 года по формуле: Аз.год=S*Ам*К94*К95*К96*К97*К99*К2000*К02: 1000*Кд (руб.) и размер арендной платы составлял 33 912 руб. 86 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 11.05.2006, зарегистрированным в УФРС по Самарской области - 19.10.2007, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988 и размер арендной платы изменился с апреля 2006 года по декабрь 2008 года - 50 263 руб. 21 коп. в месяц.

Несвоевременная оплата арендатором арендной платы послужило основанием для обращения Министерства в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ответчик в обоснование своего встречного иска ссылается на то, что решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2011 по делу N А55-7780/2011, вступившим в законную силу 27.12.2011, было отказано в иске Министерству о взыскании задолженности с ЗАО "Компания "Владимир" по арендной плате и пени в рамках упомянутого выше договора аренды за период с 01.11.2006 по 28.02.2011. При этом суд исходил из согласованного сторонами договора размера арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц (всего за спорный период 1 595 333 руб. 65 коп.) и с учетом фактически произведенных платежей 4 334 895 руб. 32 коп. Ссылаясь на преюдициально установленные обстоятельства, ответчик считает применимым при исчислении арендной платы за период с 01.03.2011 по 24.12.2012 установленный договором размер арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц и соответственно за этот период арендная плата составит, с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов, 302 777 руб. 20 коп., которые должны быть зачтены из суммы переплаты по договору. Соответственно, сумма переплаты по договору, подлежащая возврату арендатору, составит, по мнению ответчика, 2 436 784 руб. 47 коп., на которую подлежат начислению предусмотренные статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) проценты за пользование чужими денежными средствами с 27.12.2011 (установленная вышеуказанным судебным актом переплата) по 16.04.2013 в сумме 268 046 руб. 40 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ,25 % годовых.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) (действующее с 04.08.2009).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правилами главы 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).

В соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, по смыслу приведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете. В то же время для земельных участков, образованных после издания акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки земель предусмотрено определение расчетным путем удельных показателей стоимости одного квадратного метра земли в пределах кадастрового квартала населенного пункта Самарской области в зависимости от функционального назначения и видов разрешенного использования земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 5339 руб. 91 коп.

В соответствии с пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

В силу пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следовательно, после введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в случае аренды земельного участка для целей строительства объекта арендодатель вправе получать от арендатора - застройщика арендную плату до момента ввода в эксплуатацию объекта и передачи его дольщикам (инвесторам).

Впоследствии обязанность по оплате арендной платы возникает у дольщиков (инвесторов), как у законных владельцев полученных ими построенных объектов, поскольку именно с момента получения объектов они фактически осуществляют отдельные правомочия собственников, указанные в статье 209 ГК РФ.

Вывод о моменте возникновения обязанностей дольщиков по содержанию имущества подтверждается правоприменительной практикой, в частности постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа Поволжского округа от 29.11.2011 по делу N А12-Е284/2011, в котором указано, что поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания Передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 ГК РФ), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Аналогично переходят права и в нежилых помещениях.

Суд, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования и полностью удовлетворяя встречный иск, мотивировал тем, что в связи с вводом жилого дома (секции 8-9) 18.05.2010 и 28.12.2011 (секции 10,11 и 12) и соответственно передачи квартир дольщиками по актам приема-передачи размер используемого ответчиком земельного участка (7 341,3 кв.м. по расчету истца) уменьшился с 18.05.2010 на 2103 кв. м до 5238,3 кв. м, а с 28.12.2011 еще на 3184,3 кв. м до 2054 кв. м, согласно разрешений Главы городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-011э и N RU 63301000-072э, и экспликации размера застроенной площади под секциями жилого дома, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Глобус". В связи с вводом в эксплуатацию последних секций 13 и 14 жилого дома на основании разрешения N RU 63301000-068э от 25.12.2012 арендные отношения прекращены с 26.12.2012, земельный участок возвращен истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 14.02.2013.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии со статьями 309, 310, 614 ГК РФ подлежит удовлетворению в сумме 1 695 923 руб. 69 коп., а в остальной части долг по арендной плате взысканию не подлежит.

Также поскольку сумма арендной платы подлежащая начислению и уплате в спорный период значительно ниже взыскиваемой истцом, а во взаимоотношениях сторон имеется переплата, следовательно, факт несвоевременного внесения арендной платы отсутствует.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

Доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены либо изменения судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по делу N А55-2061/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин