Письмо Управления МНС по г. Москве от 24 апреля 2001 г. N 03-12/18870 О порядке отражения в бухгалтерском учете находящегося в эксплуатации объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в едином государственном реестре, и о включении в себестоимость затрат на коммунальные услуги по законченным строительством объектам недвижимости и амортизационных отчислений до регистрации права собственности на объект недвижимого имущества

Письмо Управления МНС по г. Москве от 24 апреля 2001 г. N 03-12/18870

Вопрос: Предприятие просит разъяснить:

- порядок отражения в учете объекта недвижимости, находящегося в эксплуатации, при условии, что право собственности на указанный объект не зарегистрировано в едином государственном реестре;

- порядок отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг):

1) затрат по коммунальным услугам по законченным строительством объектам недвижимости;

2) амортизационных отчислений до регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Ответ: Порядок отражения в бухгалтерском учете предприятия хозяйственных операций по приобретению основных средств определен Положением по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 29.07.98 N 34н, Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденным приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56 (с изменениями и дополнениями), Положением по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/97, утвержденным приказом Минфина России от 03.09.97 N 65н.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в силу с 31 января 1998 г. в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимые вещи.

Таким образом, принятие в 2000 г. объектов основных средств к бухгалтерскому учету производилось на основании утвержденного руководителем организации акта (акта рабочей комиссии, утвержденного генеральным директором) приемки-передачи основных средств в периоде осуществления государственной регистрации объектов недвижимости в установленном законодательством порядке.

На основании вышеизложенного объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в государственном реестре, до момента регистрации права собственности должен отражаться на счете 08 "Капитальные вложения" и соответственно не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Следовательно, по такому объекту до перевода его в состав основных средств амортизационные отчисления не начисляются, на себестоимость продукции (работ, услуг) не относятся.

Как следует из запроса, предприятием был приобретен объект незавершенного строительства, в течение 1999 г. проводились работы по завершению строительства.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.93 N 160, затраты застройщика, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами, титульными списками, на капитальное строительство включаются в первоначальную стоимость объектов основных средств.

Исходя из вышеизложенного, затраты, связанные с содержанием не законченного строительством объекта, не использовавшиеся в производстве продукции (работ, услуг), не учитываются в себестоимости продукции (работ, услуг) и могут быть рассмотрены как затраты капитального характера, увеличивающие стоимость объектов основных средств, с отражением их на счете 08 "Капитальные вложения" с последующим списанием на себестоимость продукции (работ, услуг) путем начисления амортизационных отчислений.

Учитывая, что затраты по текущему обслуживанию объекта недвижимости (оплата электроэнергии, оплата коммунальных услуг и т.п.) после завершения его реконструкции до перевода этого объекта в состав основных средств не подлежат включению в состав фактических затрат, связанных с приобретением, сооружением объекта недвижимости, такие затраты до государственной регистрации этого объекта должны оплачиваться за счет собственных средств организации, то есть за счет прибыли после налогообложения.

Основание: письмо МНС России от 28.04.2000 N ВГ-6-02/334@, письмо Минфина России от 29.02.2000 N 16-00-17-05.

Заместитель руководителя Управления государственный советник налоговой службы III ранга

А.А. Глинкин