Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 декабря 2013 г. N Ф06-10944/13 по делу N А57-18804/2012

г. Казань

31 декабря 2013 г.

Дело N А57-18804/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2012 (судья Пермякова И.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Пригарова Н.Н.)

по делу N А57-18804/2012

по заявлению закрытого акционерного общества "Независимая электросетевая компания", г. Саратов (ИНН 6450050877, ОГРН 1026402202683), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), жилищно-строительный кооператив "Жемчужина", г. Саратов (ИНН6455014079, ОГРН 1026403679653), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004), Тихонова Екатерина Сергеевна, г. Саратов, Трошев Николай Иванович, г. Саратов, Косяк Екатерина Александровна, г. Саратов, Тихонов Константин Гурьевич, г. Саратов, Ефимов Антон Юрьевич, г. Саратов, Крет Людмила Николаевна, г. Саратов, Болебонова Лидия Ивановна, г. Саратов, Зотова Екатерина Валерьевна, г. Саратов, Цугурян Аделина Оганесовна, г. Саратов, Манько Елена Алексеевна, г. Саратов, Николаев Анатолий Викторович, г. Саратов, Алаторцев Сергей Владимирович, г. Саратов, Ханина Надежда Павловна, г. Саратов, Яковлева Вера Николаевна, г. Саратов, Колесников Алексей Олегович, г. Саратов, Маркова Марина Владимировна, г. Саратов, Бирюков Вадим Иванович, г. Саратов, Кураев Сергей Иванович, Саратовская область, Федоровский район, р.п. Мокроус, Петров Андрей Владимирович, г. Саратов, Кашин Виктор Владимирович, г. Саратов, Кашина Раиса Александровна, г. Саратов, Поворова Нина Николаевна, Саратовская область, г. Петровск, Одноралова Шафика Каюмовна, г. Саратов, Кузнецов Михаил Владимирович, г. Саратов, Кузнецова Елена Васильевна, г. Саратов, Витченко Виктор Петрович, г. Саратов, Сальников Владимир Николаевич, г. Саратов, Конов Валерий Владимирович, г. Саратов, ООО "ВАШ ШАНС", г. Саратов, Мордовина Светлана Александровна, г. Саратов, Карпова Анна Владимировна, г. Саратов, Смирнова Наталия Александровна, г. Саратов, Омета Марианна Вячеславовна, Саратовская область, г. Балаково, Пресняков Алексей Владимирович, г. Саратов, Чистякова Лариса Ильинична, г. Саратов, Тяжова Анна Александровна, г. Саратов, Харченко Сергей Иванович, г. Саратов, Усачев Олег Васильевич, г. Саратов, Усачев Олег г. Саратов, Алексеев Александр Владимирович, г. Саратов, Алексеева Светлана Павловна, г. Саратов, Воеводина Людмила Александровна, г. Курск, Ломов Сергей Викторович, г. Саратов, Алаторцева Нина Петровна, г.Саратов, Кайль Альбина Михайловна, г. Саратов, Хрустов Анатолий Виссарионович, Саратовская область, Энгельсский район, пос. Прибрежный, Хрусталев Владимир Александрович, г. Саратов, Кащеев Владимир Васильевич, г. Саратов, Максимова Лидия Александровна, г. Саратов, Сугробова Любовь Николаевна, г. Пенза, Бесштанова Вера Николаевна, г. Саратов, Корнью Татьяна Ивановна, г. Саратов, Орлова Галина Владимировна, г. Саратов, Тихонова Таисия Николаевна, г. Саратов, Фомина Юлия Владимировна, г. Москва, Бородина Елена Сергеевна, г. Саратов, Игнатова Марина Алексеевна, г. Саратов, Бушкина Мария Константиновна, г. Саратов, Аллянова Мария Николаевна, г. Саратов, Васина Зоя Владимировна, г. Саратов, Власова Оксана Владимировна, г. Саратов, Гусарова Жанна Анатольевна, г. Саратов, Ершов Андрей Владимирович, Саратовская область, г. Энгельс, Боярская Татьяна Валентиновна, г. Саратов, Хаснутдинов Леонид Григорьевич, г. Саратов, Макарова Любовь Николаевна, г. Саратов, Пшеничников Станислав Константинович, г. Саратов, Осокина Оксана Анатольевна, г. Саратов, Заветная Ольга Владимировна, г. Саратов, Молотилов Сергей Борисович, г. Саратов, Александрова Светлана Анатольевна, г. Саратов, Дараева Ирина Викторовна, г. Саратов, Иванченко Ольга Владимировна, г. Саратов, Халявко Александр Анатольевич, г. Саратов, Гребенников Александр Иванович, г. Саратов, Вертянкин Дмитрий Павлович, Саратовская область, Татищевский район, пос. Светлый, Москвин Сергей Витальевич, г. Саратов, Хряпина Анастасия Николаевна, г. Саратов, Хряпин Николай Николаевич, г. Саратов, Нехорошев Алексей Владимирович, г. Саратов, Нехорошева Ольга Николаевна, г. Саратов, Нехорошева Екатерина Алексеевна, г. Саратов, Нехорошева Анастасия Алексеевна, г. Саратов, Лизнев Игорь Владимирович, г. Саратов, Ицкович Раиса Шаевна, г. Саратов, Ютци Елена Михайловна, г. Саратов, Акимова Юлия Анатольевна, Саратовская область, Саратовский район, р.п. Соколовый, Минаев Валерий Юрьевич, г. Саратов, Попова Ирина Юрьевна, г. Саратов, Волкова Галина Ивановна, Саратовская область, г. Красноармейск, Суханова Мария Иосифовна, г. Саратов, Никитина Ольга Борисовна, г. Саратов, Волокитина Оксана Владимировна, г. Саратов, Бобкова Наталья Николаевна, г. Саратов, Лысенкова Эльвира Артуровна, г. Саратов, Сакулина Наталья Валерьевна, г. Саратов, Лебедев Игорь Анатольевич, г. Саратов, Котова Лидия Александровна, г. Саратов, Лихачева Ирина Петровна: г. Саратов, Кораблева Марина Юрьевна, г. Саратов, Колдина Людмила Викторовна, г. Саратов, Прохорова Валерия Геннадьевна, г. Саратов, Сохинова Инна Сергеевна, г. Саратов, Калинина Марина Владимировна, г. Саратов, Пчелин Дмитрий Владимирович, г. Саратов, Пчелина Лариса Викторовна, г. Саратов, Шитиков Борис Олегович, Саратовская область, г. Энгельс, Свердлов Евгений Иосифович, г. Саратов, Чернышев Юрий Николаевич, г. Саратов, Кровяков Тимофей Константинович, г. Саратов, Кровяков Дмитрий Константинович, г. Саратов, Самойлова Галина Михайловна, Саратовская область, Энгельсский район, с. Генеральское, Осипова Екатерина Алексеевна, г. Саратов, Андриенко Андрей Леонидович, г. Саратов, Сизов Кирилл Николаевич, г. Саратов, Мезенцова Зинаида Ивановна, г. Саратов, Носова Мария Николаевна, Московская область, г. Ивантеевка, Спирин Александр Станиславович, Московская область, г. Ивантеевка, Тараканов Кирилл Альбертович, г. Москва, Линдигрин Наталья Александровна, Саратовская область, г. Ершов, Гамкрелидзе Георгий Эдуардович, г. Саратов, Шамшутдинов Шамиль Абдульманович, г. Саратов, Чеплыгина Елена Николаевна, г. Саратов, Акимова Ольга Владимировна, г. Саратов, Гнитий Сергей Владимирович, г. Саратов, Крутов Владимир Николаевич, г. Саратов, Першин Игорь Вячеславович, г. Саратов, Зорина Ирина Вадимовна, г. Саратов, Сергеева Виктория Алексеевна, Саратовская область, Ртищевский район, г. Ртищево, Петросян Гагик Гришаи, г. Саратов, Кашин Роман Викторович, г. Саратов, Кашина Владлена Романовна, г. Саратов, Кашина Диана Александровна, г. Саратов, Катушева Юлия Вячеславовна, г. Саратов, Ермохина Людмила Ивановна, г. Саратов, Салькова Валентина Дмитриевна, г. Саратов, Смагин Сергей Владимирович, г. Саратов, Крапивин Сергей Александрович, г. Саратов, Крапивина Ольга Андреевна, г. Саратов, Барышникова Маргарита Леонидовна, г. Саратов, Твердохлеб Сергей Александрович, г. Саратов, Твердохлеб Александр Сергеевич, г. Саратов, Барулина Валентина Николаевна, г. Саратов, Мартынова Светлана Александровна, г. Саратов, Барановский Богдан Васильевич, г. Саратов, Барабаш Юрий Анатольевич, г. Саратов, Дерегузова Лилия Валерьевна, г. Саратов, Чакрян Полина Суреновна, г. Саратов, Фунтикова Ирина Леонидовна, г. Саратов, Матюшкина Галина Викторовна, г. Саратов, Рудакова Светлана Александровна, г. Саратов, Маркелов Андрей Владимирович, г. Саратов, Шишкина Светлана Леонидовна, г. Саратов, Ивакина Юлия Константиновна, Саратовская область, Духовницкий район, с. Теликовка, Горожанкин Владимир Семенович, г. Саратов, Соколов Валерий Вениаминович, г. Саратов, Фомина Нина Владимировна, г. Саратов, Нестеров Федор Владимирович, г. Саратов, Илларионов Вячеслав Тимофеевич, Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, Петрова Власта Борисовна, г. Саратов, Гонян Нуне Олеговна, г. Саратов, Фисенко Валентина Никитична, г. Саратов, Громова Людмила Васильевна, г. Саратов, Частова Лилия Владимировна, г. Саратов, Евдокимов Михаил Геннадиевич, г. Саратов, Крупнова Венера Надировна, Саратовская область, г. Петровск, Харченко Иван Сергеевич, г. Саратов, Исаева Инна Валерьевна, г. Саратов, Исаев Сергей Анатольевич, г. Саратов, Еременко Вера Ивановна, Саратовская область, г. Красный Кут, Андреев Евгений Алексеевич, г. Саратов, Данилов Андрей Валерьевич, г. Саратов, Михеев Дмитрий Геннадьевич, г. Саратов, Михеева Галина Александровна, г. Саратов, Приходько Андрей Александрович, г. Саратов, Приходько г. Саратов, Приходько Екатерина Андреевна, г. Саратов, Приходько Елена Георгиевна, г. Саратов, Киндеров Алексей Викторович, г. Саратов, Трубина Нина Ивановна, г. Саратов, Планкина Наталья Александровна, г. Саратов, Алешин Александр Анатольевич, г. Саратов, Водолагина Ольга Юрьевна, г. Саратов, Ефимов Владимир Михайлович, г. Саратов, Андрушкевич Наталия Максимовна, г. Саратов, Пилипенко Владимир Васильевич, г. Саратов, Козлов Дмитрий Валерьевич, г. Саратов, Мысенкова Татьяна Святославовна, г. Саратов, Прокопьева Дарья Александровна, г. Саратов, Назарова Юлия Викторовна, г. Саратов, Сиднева Галина Васильевна, г. Саратов, Милихина Людмила Александровна, г. Саратов, Филимонова Людмила Петровна, г. Саратов, Филимонов Юрий Александрович, г. Саратов, Витченко Нелли Густавовна, г. Астана, Шелехова Минзина Давлетовна, г. Саратов, Шелехова Татьяна Владимировна, г. Саратов, Кузьмин Алексей Михайлович, г. Саратов, Куликова Наталья Игоревна, г. Саратов, Галкина Любовь Владимировна, г. Саратов, Соколов Валерий Вениаминович, г. Саратов, Кузнецова Галина Владимировна, г. Саратов, Касимов Андрей Юрьевич, г. Саратов, Арзямов Сергей Юрьевич, г. Саратов, Суханова Мария Иосифовна, г. Саратов, Чефранов Юрий Иванович, г. Саратов, ОАО "ГАЗПРОМБАНК", г. Москва, ОАО "Нижневолжский коммерческий банк", г. Саратов, ОАО Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации, г. Москва, о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО "Независимая электросетевая компания" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО "Независимая электросетевая компания" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Независимая электросетевая компания" (далее - ЗАО "НЭСК", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО "НЭСК" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО "Независимая электросетевая компания" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2013 требования ЗАО "НЭСК" удовлетворены, признан незаконным отказ Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации права собственности ЗАО "Независимая электросетевая компания" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.

На Управление Росреестра по Саратовской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО "НЭСК" на здание трансформаторной подстанции общей площадью 68,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской, им. Пугачева Е.И. и Мичурина И.В.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра по Саратовской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17.12.2013 до 24.12.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 12.04.2012 ЗАО "НЭСК" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением N 11/220/2012-172 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание трансформаторной подстанции площадью 68,3 кв. м по адресу: г. Саратов, пересечение улиц Советской, им. Пугачева Е.И. и им. Мичурина И.В.

15.06.2012 Управление сообщением N 11/220/2012-172 отказало в государственной регистрации права собственности, сославшись, в том числе, на непредставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на то, что трансформаторные подстанции, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного жилого дома и расположенные в границах земельного участка на котором расположен многоквартирный жилой дом, включаются в состав общего имущества и т.д.

Не согласившись с названным отказом, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на здание трансформаторной подстанции за ЗАО "НЭСК", поскольку представленный им для государственной регистрации пакет документов подтверждает факт создания обществом недвижимого имущества в соответствии с требованиями законодательства; вышеуказанное имущество не является общей долевой собственностью жильцов дома.

Из материалов дела видно, судами установлено, ЗАО "НЭСК" представило на государственную регистрацию права собственности на трансформаторную подстанцию площадью 68,3 кв. м. по адресу: г. Саратов, пересечение улиц Советской, им. Пугачева Е.И. и им. Мичурина И.В., пакет документов, в том числе договор субаренды от 12.01.2012 земельного участка площадью 90 кв. м., заключенный ЗАО "НЭСК" с ЖСК "Жемчужина", договор строительного подряда от 12.01.2012, и т.д.

Суд исходил из того, что указанный земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером 64:48:060224:02 площадью 18 554 кв. м, предоставленного ЖСК "Жемчужина" в целях строительства жилых домов на основании договора аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2788, соглашения к договору аренды от 07.11.2005 и от 22.08.2008.

Из письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО город Саратов от 15.05.2012, адресованного ЗАО "НЭСК", следует, что здание трансформаторной подстанции расположено в территориальной зоне Ж-1 (зоне многоэтажной жилой застройки).

Согласно таблице 5.4 Правил землепользования и застройки МО город Саратов (утв. решением Саратовской городской думы от 29.04.2010 N 27-280) трансформаторные подстанции отнесены к вспомогательным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне Ж-1, в связи с чем для его строительства не требуется получения разрешения на строительство, исходя из положений пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство подтверждается также градостроительным планом земельного участка, утвержденным заместителем главы администрации города по градостроительству от 26.09.2008.

Учитывая изложенное, а также рабочий проект, по которому осуществлялось строительство жилого дома, суд первой инстанции пришел к выводу, что трансформаторная подстанция не является объектом самовольного строительства, поскольку она построена на земельном участке, отведенном для целей строительства жилого дома, а также объектов вспомогательного назначения, запроектированных для строительства указанного жилого дома в целом, а также при отсутствии у участников строительства необходимости получения разрешения на ее строительство отдельно от разрешения на строительство жилого дома.

Таким образом, суд исходил из того, что представленные на государственную регистрацию документы, в том числе договор субаренды земельного участка, подтверждали факт создания объекта обществом, содержали всю необходимую информацию для проведения государственной регистрации.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В материалах дела договор аренды земельного участка от 24.08.2000 с номером N 2788 отсутствует.

В деле имеется договор аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877, из которого следует, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:060224:02 площадью 18 554 кв. м предоставленного сроком на 3 года под "жилой дом" является ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ". На основании соглашения от 07.11.2005 N 1 действие договора аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2877 с указанным арендатором возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме этого, в деле имеется соглашение без номера от 22.08.2008, заключенное между Комитетом и ЖСК "Жемчужина", согласно которому ЖСК "Жемчужина" стал арендатором путем выделения из ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" на основании устава, утвержденного протоколом от 10.03.2008 N 1, разделительного баланса от 06.03.2008.

Принимая решение, суд исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:060224:02 площадью 18 554 кв. м принадлежит ЖСК "Жемчужина" на праве аренды на основании соглашения без номера от 22.08.2008, а ЗАО "НЭСК", соответственно, часть названного земельного участка площадью 90 кв.м., на праве субаренды на основании договора субаренды от 12.01.2012, заключенного с ЖСК "Жемчужина".

При этом судами не учтено, что:

как из названия, так и из текста соглашения без номера от 22.08.2008, следует, что стороны соглашения вносят изменения не в договор аренды земельного участка N 2877 от 24.08.2000, а в иной договор за N 2788 от 24.08.2000, который в материалах дела отсутствует;

согласно пункту 3 соглашения от 22.08.2008, оно вступает в силу с момента государственной регистрации, в то время как доказательства регистрации соглашения в материалах дела не имеется;

аналогичная информация относительно соглашения от 22.08.2008 содержится в договоре субаренды части земельного участка от 12.01.2012 и в дополнительном соглашении от 13.01.2012 к договору субаренды;

дополнительное соглашение от 13.01.2012 к договору субаренды, имеет в тексте многочисленные расхождения, относительно размера арендуемого ЖСК "Жемчужина" земельного участка (17 561 кв.м вместо 18 554 кв.м), даты договора субаренды и даты дополнительного соглашения к нему, что ставит под сомнения его заключенность, относимость и допустимость, а также достоверность сведений, имеющихся в материалах дела и в представленных доказательствах;

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Предоставление в аренду участков, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключенным.

Объектом договора аренды может выступать только индивидуально-определенная вещь.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают его существование, с характеристиками, определяющими его в качестве индивидуально-определенной вещи, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

К таким характеристикам относятся кадастровый номер и дата его внесения в кадастр; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре недвижимости требований.

Договор субаренды от 12.01.2012 и приложенный к нему план не содержат описание земельного участка площадью 90 кв.м., местоположение его границ, их размер, со ссылкой на ориентиры относительно границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:060224:02, что не позволяет определить предмет сделки и его место нахождение.

Удовлетворяя заявленные требования, суд, руководствуясь материалами дела, в том числе договором строительного подряда, договором субаренды земельного участка, декларацией об объекте недвижимого имущества от 03.04.2012, и др.документами, пришел к выводу, что трансформаторная подстанция возведена в 2012 году.

Между тем, имеющиеся в деле другие доказательства свидетельствуют о том, что названный объект существовал на земельном участке кадастровым номером 64:48:060224:02 площадью 18 554 кв. м предоставленного сроком на 3 года под "жилой дом" ЖСК "Жемчужина" ПО "САЗ" еще в 2008 году.

Указанное обстоятельство следует из градостроительного плана земельного участка N RU 64304000-141, утвержденного 26.09.2008 заместителем главы администрации города по градостроительству Деминым А.Д., из чертежа которого следует, что под номером 1 на чертеже обозначен 9-ти этажный жилой дом, под номером 2 трансформаторная подстанция (т.1, л.д. 99-103), электротехнических чертежей распределительного пункта 6 кВ, совмещенного с трансформаторной подстанцией (т.1, л.д. 59-97).

На указанный факт обратил внимание и ответчик в уведомлении о приостановлении регистрации, однако указанные обстоятельства предметом оценки суда не были.

Кроме этого, из уведомления о приостановлении регистрации, дополнительного соглашения к договору субаренды земельного участка от 12.01.2012 следует, что право аренды земельного участка кадастровым номером 64:48:060224:02 обременено залогом в пользу участника долевого строительства (залогодержателя) на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)" и статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом и договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Судами указанное обстоятельство не исследовано, получено ли согласие участника долевого строительства (залогодержателя) на передачу обществу в субаренду земельного участка площадью 90 кв.м не установлено.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпункта "а" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно подпункту "ж" пункта 2 Правил трансформаторные подстанции отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Учитывая изложенное, исходя из буквального толкования указанных норм права трансформаторные подстанции, расположенные на земельном участке, на котором расположен жилой дом, и предназначенные для обслуживания только этого жилого дома принадлежат собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. При этом, в состав общего имущества не входят объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства других домов и других потребителей.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Названным нормам с учетом заложенного в подпункте 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами судами не дана.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При названных условиях возможность приватизации земельного участка владельцем объекта недвижимости, в данном случае ЗАО "НЭКС" трансформаторной подстанции, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на получение в собственность данного земельного участка.

Оценка названным обстоятельствам и представленным в подтверждение указанных обстоятельств доказательствам судами не дана.

Частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая допущенное судами неверное применением норм материального права, неполное установление имеющих значение для дела обстоятельств суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить сторонам представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по заявленным требованиям, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А57-18804/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова