Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 марта 2014 г. N Ф06-4580/13 по делу N А65-18717/2013

г. Казань

31 марта 2014 г.

Дело N А65-18717/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Мосунова С.В., Сафина Н.Н.,

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя Смолкиной Натальи Ивановны - Кустов А.В. доверенность от 15.01.2014, Смолкина Н.И.

от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - Авдеев Д.А. доверенность от 30.12.2013

от индивидуального предпринимателя Ефремовой Светланы Николаевны - Ефремова С.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ефремовой Светланы Николаевны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2013 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-18717/2013

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Смолкиной Натальи Ивановны к Исполнительному комитету Муниципального образования город Набережные Челны о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, кадастровый номер 16:52:070302:4900 по договору купли - продажи, заключенному между Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны и третьим лицом - ИП Ефремовой С.Н.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Смолкина Наталья Ивановна (далее - ИП Смолкина Н.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны (далее - исполком м.о. г. Н.Челны, ответчик) о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, кадастровый номер 16:52:070302:4900, по договору купли - продажи, заключенному между исполкомом м.о. г. Н.Челны и третьим лицом - индивидуальным предпринимателем Ефремовой Светланой Николаевной (далее - ИП Ефремова С.Н.).

В обоснование своего требования истец указал, что спорное помещение находилось и находится у него на праве аренды по договору от 22.10.2012, однако в июле 2013 года ответчиком был проведен открытый аукцион по продаже арендованного истцом помещения, по результатам которого помещение было приобретено третьим лицом - Ефремовой С.Н.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ИП Ефремова С.Н., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

В соответствии со статьей 47 АПК РФ ИП Ефремова С.Н. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2013, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014, иск удовлетворен. Права и обязанности покупателя по договору от 25.07.2013 N 008-064 купли-продажи на аукционе недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, заключенного между продавцом - исполкомом м.о. г. Н.Челны - и покупателем - ИП Ефремовом С.Н. - по продаже помещения общей площадью 17,0 кв.м, кадастровый номер 16:52:070302:4900, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Московский, д. 175 (27/14), этаж 1, стоимостью 563 000 руб., переведены на ИП Смолкину Н.И.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ИП Ефремова С.Н. просит вынесенные по делу судебные акты отменить, кассационную жалобу удовлетворить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В возражениях на кассационную жалобу истец, полагая вынесенные по делу судебные акты обоснованными и законными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от иных участвующих в деле лиц в суд не представлены.

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", однако явку своих представителей в суд (кроме истца, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, ИП Ефремовой С.Н.) не обеспечили.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

В заседании суда кассационной инстанции 20.03.2014 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 27.03.2014 до 9 часов 00 минут.

Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, а также ИП Ефремову С.Н., проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, находит основания для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.11.2002 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель), коммунальное (муниципальное) унитарное предприятие "Челныстройремонт" (балансодержатель) и ИП Смолкина Н.И. (арендатор) заключили договор аренды помещения N 47у, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, Московский проспект, дом 175 (27/14), подъезд 22, часть подвального помещения, площадью 18,5 кв.м, помещение проходного подъезда площадью 19,24 кв.м. Цель аренды - для размещения парикмахерской. Пунктом 6.3 данного договора предусмотрена его государственная регистрация, расходы по которой несет арендатор (том 1 лист дела 43).

В последующем в отношении указанного договора между сторонами заключались дополнительные соглашения, что судами расценено как продолжение арендных отношений.

На основании акта приема-передачи государственного имущества Республики Татарстан в муниципальную собственность города Набережные Челны от 27.09.2010 N 084-125, распоряжения Кабинета Министров Республики Татарстан от 13.06.2006 N 777-р, муниципальное образование город Набережные Челны с 07.06.2012 является собственником нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м., этаж 1, адрес объекта Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, нежилое помещение 1001, кадастровый номер 16:52:070302:4900. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2012.

МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (арендодатель) и ИП Смолкина Н.И. (арендатор) 22.10.2012 заключили договор аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, Московский проспект, дом 175 (27/14), кадастровый номер 16:52:070302:4900, общей площадью 17,0 кв.м. Цель аренды - для размещения парикмахерской. Срок аренды - с 22.10.2012 по 22.09.2013. Помещение передано арендатору арендодателем по акту от 22.10.2012.

Постановлением исполкома м.о. г. Н.Челны от 17.04.2013 N 2583 принято решение о проведении 08.07.2013 открытого аукциона по продаже объектов, находящихся в муниципальной собственности, в том числе, нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м., этаж 1, адрес: г. Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, нежилое помещение 1001, кадастровый номер 16:52:070302:4900 (том 1 лист дела 84), о чем ответчиком было объявлено публично, в том числе, в местных средствах массовой информации (газета от 15.05.2013 "Челнинские Известия", N 36 (11717), том 1 лист дела 139).

Между исполкомом м.о. г. Н.Челны (продавец) и ИП Ефремовой С.Н. (покупатель) 25.07.2013 по результатам проведенного 08.07.2013 открытого аукциона был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, согласно которому покупатель приобрел у продавца по цене 563 000 руб. нежилое помещение, находящееся у истца на праве аренды в соответствии с ранее заключенными договорами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.08.2013 нежилое помещение площадью 17 кв.м, имеющее кадастровый номер 16:52:070302:4900, находящееся по адресу: Республика Татарстан, гор. Набережные Челны, проспект Московский, д. 175, нежилое помещение 1001 находится на праве собственности у Ефремовой С.Н.

Истец 12.07.2013 обратился в исполком м.о. г. Н.Челны с претензией и вопросом в связи с чем был проведен аукцион по продаже арендованного помещения, на которую ответ получен не был. Истец посчитал, что имеет преимущественное право на выкуп спорного объекта недвижимости, указывая, что задолженность по арендной плате отсутствует, задолженность по неустойке незначительная, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.13.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Судами указано, что ИП Смолкина Н.И., являясь субъектом малого предпринимательства, отвечала требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Судами признаны несостоятельными доводы о том, что истец пользовалась помещением только на основании договора аренды от 22.10.2012, с указанием, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие пользование спорным помещением на праве аренды с 2002 года.

Судами указано, что исполкомом м.о. г. Н.Челны в нарушение пункта 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ не было направлено в адрес истца предложение о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества с требованием о погашении задолженности по оплате арендных платежей и пени (при ее наличии).

При таких обстоятельствах суды сочли заявленные ИП Смолкиной Н.И. исковые требования обоснованными как лица, имеющего преимущественное право покупки помещения, используемого ранее на праве аренды, и удовлетворили иск.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 ГК РФ).

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в частности, для возникновения преимущественного права выкупа необходимо установить факт нахождения имущества во временном владении либо пользовании лица непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона (05.08.2008). При этом договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами в обжалуемых судебных актах не указано, а в материалах дела не содержится доказательств регистрации заключенного 22.11.2002 Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель), и ИП Смолкиной Н.И. (арендатор) договора аренды помещения N 47у, пунктом 6.3 которого предусмотрена его государственная регистрация, расходы по которой несет арендатор (том 1 лист дела 43). В заседании суда кассационной инстанции ИП Смолкина Н.И. заявила, что доказательств такой государственной регистрации не имеет. А договор аренды муниципального имущества, заключенный между МКУ "Исполком м.о. г. Н.Челны" (арендодатель) и ИП Смолкина Н.И. (арендатор) 22.10.2012 на срок менее года, в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ не может являться основанием для возникновения преимущественного права на приобретение такого имущества, поскольку заключен на срок менее 2-х лет.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, что ИП Смолкина Н.И., являясь субъектом малого предпринимательства, отвечала требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Кроме этого, согласно части 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Доказательств того, что проведенные 08.07.2013 на основании постановления исполкома м.о. г. Н.Челны от 17.04.2013 N 2583 торги в форме открытого аукциона по продаже нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м., этаж 1, адрес: г. Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, нежилое помещение 1001, кадастровый номер 16:52:070302:4900 (победителем которых признана ИП Ефремова С.Н.), признаны судом недействительными, в материалах дела не имеется и сторонами не приведено.

Не имеется в деле и доказательств того, что постановление исполкома м.о. г. Н.Челны от 17.04.2013 N 2583 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже нежилого помещения общей площадью 17,0 кв.м., этаж 1, адрес: г. Набережные Челны, проспект Московский, дом 175, нежилое помещение 1001, кадастровый номер 16:52:070302:4900, признано незаконным и отменено.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, что сделка (торги в форме открытого аукциона) по продаже вышеуказанного нежилого помещения совершена с нарушением действующего законодательства.

Поскольку суды верно установили фактические обстоятельства дела, но неправильно применили нормы материального права при разрешении заявленного иска, принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ.

Несоответствие выводов, содержащихся в обжалованных судебных актах, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 1 статьи 288 АПК РФ), неправильное применение норм материального права (часть 2 статьи 288 АПК РФ), в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ являются основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 по делу N А65-18717/2013 отменить.

Кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ефремовой Светланы Николаевны удовлетворить.

В удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя Смолкиной Натальи Ивановны отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

С.В. Мосунов Н.Н. Сафин