Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 апреля 2014 г. N Ф06-5223/13 по делу N А55-16610/2013

г. Казань

23 апреля 2014 г.

Дело N А55-16610/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Хариным Р.С.

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи, присутствующими в Арбитражном суде Самарской области представителями:

от Первого заместителя прокурора Самарской области - Корсакова Т.Н., удостоверение,

от Министерства - Сидоренко С.В., доверенность от 26.03.2014,

от ООО "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" - Казарин И.В., доверенность от 10.10.2013,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2013 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-16610/2013

по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования г.о. Самара в лице Главы г.о. Самара, к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания "ДОМ" (ОГРН 1026301164933; ИНН 6316080229), третьи лица: закрытое акционерное общество "Коммерческая компания Гольфстрим" (ОГРН 1026300960850; ИНН 6315336284) заинтересованное лицо: Муниципальное образование г.о. Самара в лице Главы г.о. Самара, о признании дополнительного соглашение к договору аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Самарской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования г.о. Самара в лице главы г.о. Самара обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к Министерству строительства Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания "ДОМ" с требованием признать дополнительное соглашение N 2 от 13.06.2012 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з недействительным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014, в иске отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Первый заместитель прокурора Самарской области обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы утверждает, что дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает публичные интересы.

В судебном заседании, проведенным с использованием систем видеоконференц-связи с помощью Арбитражного суда Самарской области, Первый заместитель прокурора Самарской области поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Министерства строительства Самарской области и ООО "ИСК "ДОМ" просили оставить обжалуемые судебные акты без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства жилого комплекса, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары, и проект границ земельных участков согласно приложению (пункт 1); предварительно согласовано ЗАО "КК-Гольфстрим" место размещения жилого комплекса на земельных участках площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары (пункт 2).

Постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 404 постановление от 14.04.2004 N 987 дополнено пунктом 3 следующего содержания: "Предоставить ЗАО "Коммерческая компания-Гольфстрим" в аренду сроком на 3 (три) года без права выкупа в собственность земельные участки площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары, для строительства".

На основании постановлений главы города Самары от 14.04.2004 N 987 и от 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "КК-Гольфстрим" 30.09.2005 был заключен договор N 001051з аренды земельного участка площадью 958,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0216001:0011, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Кирова, под строительство.

Согласно п. 3.2 настоящего договора срок его действия истекает 13.04.2007.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с 01.07.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает министерство строительства Самарской области, возложены на министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

На основании приказа Министерства строительства от 05.08.2011 N 239-п между Министерством строительства и ЗАО "КК Гольфстрим" 07.11.2011 было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 14.04.2012, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 23.12.2011.

16.01.2012 между ЗАО "КК-Гольфстрим" и ООО "ИСК "ДОМ" был заключен договор N 3 перемены лиц в обязательствах, по условиям которого ЗАО "КК-Гольфстрим" уступает, а ООО "ИСК "ДОМ" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2005 N 001051з.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 27.02.2012.

Приказом N 129-п от 18.05.2012 Министерство строительства Самарской области продлило срок аренды земельного участка сроком на пять лет и заключило с ООО "ИСК ДОМ" дополнительное соглашение N 2 от 13.06.2012 к договору аренды земельного участка N 001051з от 30.09.2005, зарегистрированное 19.07.2012.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения прокурора в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "КК - "Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "КК - "Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению судов, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что выводы судов сделаны без всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела и доводов прокурора.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 5 названной статьи законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, ссылки на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются во внимание, поскольку основаны на неверном толковании указанной нормы в силу следующего.

Положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). Таким образом, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал применению к спорным правоотношениям.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, следует признать правильным вывод суда о том, что применительно к спорному случаю для передачи арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомление об этом арендодателя.

Вместе с тем истец применительно к пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации неправильно истолковал пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з, поскольку согласие арендодателя требуется только при передаче участка в субаренду, тогда как передача прав по договору (перенайма) является иным видом распоряжения прав.

Из имеющихся в деле постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987, утвержденного акта о выборе земельного участка (в редакции постановления от 31.03.2005 N 404) и договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001051з предоставление участка ЗАО "КК Гольфстрим" было непосредственно связано со строительством жилого комплекса.

Срок аренды определен до 13.04.2007.

С учетом требований абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства до 01.10.2005, указанный участок был предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Вместе с тем дополнительным соглашением от 07.11.2011 N 1 к договору аренды стороны продлили срок аренды до 14.04.2012.

Впоследствии после перемены лиц в обязательстве на основании дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 2 к договору аренды новый арендатор (ООО "ИСК "Дом") и министерство (арендодатель) вновь продлили срок аренды до 15.04.2017.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах применительно к спорным правоотношениям судам необходимо дать надлежащую правовую оценку доводам прокурора в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, при этом учитывая, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ).

Из материалов дела следует, что указанный выше земельный участок был предоставлен арендатору одновременно с другими земельными участками следующими площадями - 893,2 кв. м, 1008,50 кв. м, 997,0 кв. м.

Заключены соответствующие договоры с теми же лицами.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам недопускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела не усматривается, что на земельном участке, предоставленном в аренду 30.09.2005 площадью (958,50 кв. м), имеются незавершенные строительством объекты, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока аренды стороны могли действовать в нарушение публичных интересов, в этом случае сделка могла быть проверена на соответствии статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства применительно к спорному земельному участку в настоящем деле не проверялись.

Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12.

Следовательно, отказ судом в удовлетворении иска прокурора о недействительности сделок по мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты при отсутствии материальной цели восстановления публичных интересов не основан на законе.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в указанной части на основании пункта 3 части 1 статьи 287 данного Кодекса.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Самарской области следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку вышеназванным доводам, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору, принять меры к разрешению этого спора, оценить представленные доказательства в их совокупности, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, после чего принять законный и обоснованный судебный акт, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2014 по делу N А55-16609/2013, от 03.04.2014 по делу N А55-16612/2013.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А55-16610/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф.Фатхутдинова

Судьи

Ф.В.Хайруллина М.В.Коноплева